Аренда земельных участков в Российской Федерации: анализ судебной практики

УДК 347.2/.3

Страницы в журнале: 108-113 

В.А. БАКУЛИНА,

аспирант Московского городского университета управления Правительства Москвы e-mail: vbakylina@gmail.com

Анализируются вопросы аренды земельных участков; выделяются наиболее часто встречающиеся ситуации в арбитражной практике; отмечается увеличение числа сделок с земельными участками, в том числе связанных с арендой земельных участков.

Ключевые слова: земельный участок, аренда земельных участков, кадастровый учет, договор аренды земельного участка, арендная плата.

Rent of the ground areas in the Russian Federation: the judiciary practice analysis

Bakulina V.

Questions of rent of the ground areas are analyzed; most often meeting situations in arbitration practice are allocated; the increase in number of transactions with the ground areas, including the ground areas connected with rent is marked.

Keywords: the ground area, rent of the ground areas, the cadastral account, the ground area lease contract, a rent.

Законодательство Российской Федерации определяет ряд норм, регулирующих право аренды земельных участков в Российской Федерации. Так, ч. 2 ст. 9 Конституции РФ закрепила многообразие форм собственности на землю, а ч. 1 ст. 36 Конституции РФ установила право граждан и их объединений иметь землю в собственности. В соответствии со ст. 36 Конституции РФ собственники земли осуществляют владение, пользование и распоряжение землей свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц; условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Необходимо обратить внимание на специфику земельных участков как объектов права собственности, которая связана с тем, что земля является основой жизни и деятельности народов, проживающих на определенной территории и использующих земельные ресурсы этой территории, и требует особенной охраны, в том числе законодательной. Земля есть важнейший компонент природы и окружающей среды, один из природных ресурсов и средство производства в сельском и лесном хозяйстве Российской Федерации, а также объект права собственности и других прав (подп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Таким образом, земельные участки являются объектами гражданского, земельного и иных отраслей права.

Особенности аренды земельных участков установлены в ЗК РФ и  Федеральном законе от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Собственники земельных участков могут предоставить их в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ (ст. 608 ГК РФ и п. 2 ст. 22 ЗК РФ). Арендодателями также могут быть лица, которые управомочены законом или собственниками сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Из статьи 606, п. 2 ст. 615 ГК РФ, а также пунктов 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ следует, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель передает арендатору (нанимателю) имущество, в том числе земельный участок, за плату не только во временное владение и пользование или во временное пользование, но и во временное распоряжение.

На современном этапе жизнедеятельности общества в связи с появлением на рынке большого числа разнообразных товаров и услуг, а также с учетом различных потребностей граждан и юридических лиц аренда земельных участков приобрела особую значимость и заняла важное место среди институтов гражданского права. При довольно широком применении норм, регулирующих вопросы аренды земельных участков, в гражданском обороте как физическими, так и юридическими лицами область права в части аренды земельных участков не смогли обойти различные противоречия, коллизии и двойное толкование норм. Таким образом, формируется многогранная судебная практика по спорам, связанным с арендой земельных участков, которая помогает разъяснить особенности применения тех или иных положений права. Проанализируем наиболее интересные ситуации и выводы из судебной практики в отношении аренды земельных участков. А именно рассмотрим вопросы, касающиеся предмета договора аренды; индивидуализации земельного участка при его аренде; передачи земельных участков, находящихся в постоянном бессрочном пользовании, в аренду, и вопросы по арендной плате.

Анализ судебной практики позволяет выявить ряд требований к документам, в которых может содержаться согласованное сторонами условие о предмете договора аренды. При несоблюдении таких норм договор аренды может быть признан незаключенным. Поэтому при рассмотрении подобных споров нередко возникает вопрос, в каких документах может быть указан предмет аренды. Относительно земельных участков рассмотрим следующий пример.

Так, между сторонами был заключен договор аренды земельного участка от 12.07.2001. Истец обратился в суд с требованием о признании данного договора недействительным в связи с невозможностью установления его предмета. Требования истца основывались на положении п. 3 ст. 607 ГК РФ, по правилам которого в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих сведений в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор — незаключенным.

Суд в свою очередь истолковал положения спорного договора по правилам ст. 431 ГК РФ и указал, что в документе (с учетом приложения к договору — плана границ земельного участка) имеются данные, характеризующие объект имущественного найма как индивидуальноопределенный: кадастровый номер, адрес, границы и площадь участка. Земельный участок предоставлен ответчику для использования недвижимости, размещенной на участке и принадлежащей ответчику на праве собственности. При этом ответчик с 2001 года вносил арендные платежи за пользование объектом, переданным ему в имущественный наем. В материалах дела не представлены документы, свидетельствующие о наличии у сторон разногласий и неопределенности в отношении предмета договора аренды в процессе его исполнения с 2001 года до возникновения спора. Таким образом, у сторон сложились договорные отношения по аренде спорного земельного участка. Оснований считать сделку по договору аренды от 12.07.2001 незаключенной у суда не было[1].

Рассмотренный судебный спор по требованию о признании договора недействительным подтверждает, что предмет договора аренды земельного участка считается достаточно определенным, если он указан и обозначен в плане границ земельного участка, который является неотъемлемой частью договора.

Следующий пример касается последствий нарушения установленного порядка индивидуализации при заключении договора аренды земельного участка. Действующим законодательством определены параметры, при которых можно считать земельный участок индивидуально определенным. Так, в соответствии со ст. 11 ЗК РФ земельный участок как объект земельных отношений — часть поверхности земли, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Согласно Федеральному закону от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон № 221-ФЗ) каждому земельному участку присваивается кадастровый номер. Такие участки могут быть объектом аренды. В соответствии с ч. 12 ст. 38 и ч. 10 ст. 39 Закона № 221-ФЗ форма межевого плана и требования к его подготовке, в том числе особенности подготовки межевого плана в отношении земельных участков, указанных в ч. 10 ст. 25 Закона № 221-ФЗ, устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Порядок формирования границ утвержден приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков». При разрешении спорных ситуаций возникают следующие вопросы: может ли земельный участок или его часть быть объектом аренды, если он не индивидуализирован в указанном выше порядке? какие последствия влечет нарушение порядка индивидуализации земельного участка? считается ли договор аренды заключенным, если земельный участок, который имел кадастровый номер, к моменту заключения договора перестал существовать?

По вопросу о том, может ли земельный участок быть объектом аренды только после формирования его границ (межевания) и постановки на кадастровый учет, существует несколько мнений. Первое заключается в том, что после вступления в силу ЗК РФ и Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»[2] (далее — Закон № 28-ФЗ) земельный участок может быть объектом аренды только после формирования его границ (межевания) и постановки на кадастровый учет. В противном случае договор аренды участка является незаключенным.

Так, между ООО «Теплоинвест» и Управлением имущественных отношений администрации Балашихинского района Московской области (далее — Управление) был заключен договор от 13.09.2001 № 009ИД о реализации инвестиционного проекта. ООО «Теплоинвест» обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Управлению о понуждении заключить договор аренды земельного участка. По итогам рассмотрения искового заявления было вынесено решение от 21 декабря 2006 г., и иск ООО «Теплоинвест» был удовлетворен полностью на основании статей 309, 421, 445 ГК РФ. Решение мотивировано тем, что обязанность заключить с истцом договор аренды земельного участка возникла в связи с заключением договора от 13.09.2001 № 009ИД о реализации инвестиционного проекта и уклонение от его исполнения недопустимо. В свою очередь Управлением указанное решение было обжаловано в кассационной инстанции. Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судом норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции посчитал обжалуемое решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

В статье 261 ГК РФ указано: территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству.

В соответствии с п. 2 ст. 6 ЗК РФ земельный участок в качестве объекта земельных отношений определяется как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Такой порядок закреплен Законом № 28-ФЗ. Согласно Закону № 28-ФЗ государственный кадастровый учет земельных участков — описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает характеристики, позволяющие однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера (ст. 1). Государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков (ст. 7 Закона № 28-ФЗ). Суд сделал вывод по смыслу указанных положений Закона № 28-ФЗ в силу того, что земельный участок может выступать в качестве объекта аренды по договору при наличии в договоре сведений о размере земельного участка и приложении к договору его кадастрового плана с описанием границ.

Кадастровый учет земельного участка, в отношении которого истцом заявлены требования о понуждении к заключению договора аренды, не проводился, что сторонами не оспаривается.

Таким образом, данный земельный участок не может являться объектом аренды, в связи с чем независимо от правомерности либо неправомерности действий Управления у суда в силу статей 422, 432, 607 ГК РФ отсутствовали правовые основания для удовлетворения иска[3].

Вторая позиция судов заключается в том, что если у участка не сформированы границы и он не поставлен на кадастровый учет в соответствии с законодательством, то договор аренды участка является ничтожным.

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки как обособленные природные объекты. Таким образом, объектом земельных правоотношений может быть только индивидуализированный земельный участок[4].

И третья позиция арбитражных судов сводится к следующему: если у земельного участка не были сформированы границы и он не был поставлен на кадастровый учет, однако имеется возможность определить его местоположение, размер, границы, и у сторон не возникло разногласий относительно индивидуализации участка, то такой участок может быть объектом договора аренды и, соответственно, данный договор считается заключенным. Указанная позиция находит свое отражение в постановлениях ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.02.2010 по делу № А19-8440/09 и ФАС Центрального округа от 22.04.2011 по делу № А36-3082/10.

Нередко возникают споры, связанные с тем, что в качестве объекта по договору аренды передается не обособленное имущество, а доля в праве аренды этого имущества либо доля в имуществе без выделения ее в натуре. Статья 607 ГК РФ не содержит положений, регулирующих подобные вопросы, однако предусматривает, что объектом аренды может быть имущество или вещь, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования. Суды толкуют эту норму весьма ограниченно. Так, согласно материалам дела № А40-82631/05-1-451 между сторонами был заключен договор аренды земельного участка. Предметом спорного договора является земельный участок общей площадью около 3818 кв. м, относительно которого устанавливается 14/100 долей в праве пользования участком, имеющим адресные ориентиры. Спор подлежал рассмотрению в суде кассационной инстанции, решение суда первой инстанции было отменено, и дело было направлено на новое рассмотрение с соответствующими рекомендациями.

Выполняя указания суда кассационной инстанции, суд установил, что объект аренды не соответствует требованиям ст. 607 ГК РФ, согласно которой в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли в праве аренды на них[5].

При рассмотрении споров о передаче в аренду земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании, суды сделали вывод: если договор о передаче в аренду земельного участка был заключен после вступления в силу ЗК РФ лицом, владеющим данным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, то договор является ничтожным даже при наличии согласия собственника участка на передачу его в аренду. Данное положение закреплено в п. 24 постановления Пленума ВАС от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». Так, в силу ст. 270 ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе с согласия собственника участка передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование. Пунктом 4 ст. 20 ЗК РФ установлено, что граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, включая тех, за которыми такое право на земельные участки сохраняется в силу п. 3 ст. 20 ЗК РФ, не вправе распоряжаться данными земельными участками. В связи с этим после введения в действие ЗК РФ лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка. Суды, руководствуясь данным положением, признают такие договоры аренды недействительными.

Так, между национальным парком (арендодателем) и ООО «Аура-1» (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка № 12/50, расположенного в лесничестве ГУ «Сочинский национальный парк», сроком на 49 лет для обустройства и эксплуатации туристического приюта.

В соответствии с п. 4 ст. 27 и ст. 95 ЗК РФ земли национального парка отнесены к объектам федеральной собственности и находятся в ведении федеральных органов власти. Национальный парк владеет данными землями на праве постоянного (бессрочного) пользования. В силу п. 4 ст. 20 ЗК РФ граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться такими земельными участками. Право сдачи такого имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Доказательства, подтверждавшие, что уполномоченным органом федеральной власти принимался специальный распорядительный акт о передаче спорного земельного участка в аренду, в деле отсутствовали.

Рассмотрев все обстоятельства, суды пришли к выводу, что договор аренды земельного участка недействителен (ничтожен) на основании ст. 168 ГК РФ. В передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора решения и постановления отказано[6].

Определенные особенности установлены гражданским и земельным законодательством в отношении аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формы платы — земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. В пункте 3 ст. 65 ЗК РФ установлено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Таким образом, законодательством подтверждается, что понятие «арендная плата» подразумевает под собой уплату земельного налога и цену договора. В пункте 5 ст. 65 ЗК РФ специально оговорено, что для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка, также кадастровая стоимость может применяться для определения арендной платы за земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности Российской Федерации.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельный участок, находящийся в частной собственности, устанавливаются договором аренды земельного участка. При этом применяются общие правила о договоре аренды, установленные гражданским законодательством. Если арендуемые земельные участки находятся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, то порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Изменение оговоренной в договоре аренды арендной платы может осуществляться только на основании акта органа публичной власти. Данное положение закреплено в постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 № 12404/09 по делу № А58-2302/2008. Суд обратил внимание на то, что согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Законодательно определен лишь срок для переоформления прав, но не установлены ограничения применения нормы о размере арендной платы. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды[7].

Нами рассмотрены далеко не все спорные ситуации, возникающие в судебной практике при разрешении споров, связанных с арендой земельных участков. Например, не исследованы проблемы, возникающие при возврате арендованного имущества, при досрочном расторжении договора по инициативе сторон, при улучшении арендованного имущества. Аренда, которая по мере развития рыночных отношений в нашей стране приобретает все большее значение, является одним из главных инструментов преобразований рынка. Будучи формой договорного, возмездного и срочного пользования и владения землей, она стала основой землепользования и отвечает задачам повышения эффективности использования земель. Преимущества аренды земельных участков оценили государство, муниципальные образования, юридические и физические лица: во-первых, при сохраненном праве собственности арендодатель получает доход; во-вторых, пользование землей на условиях аренды часто оказывается значительно дешевле, чем приобретение земли в собственность.

Ежегодные отчеты арбитражных судов различных субъектов показывают, что с каждым годом количество споров в арбитражных судах Российской Федерации, связанных с правом собственности на земельные участки, увеличивается. Чаще всего споры связаны со следующим кругом вопросов:

— порядком заключения договора аренды;

— понуждением к заключению договора аренды (в том числе с необходимостью заключения договора при переходе прав на расположенное на участке сооружение или смене арендодателя);

— порядком установления, а также взимания платы за аренду земельного участка;

— обязанностями и правами сторон договора аренды;

— досрочным расторжением договора аренды;

— прекращением договора в связи с истечением срока;

— продлением срока действия договора.

Библиография

1 Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.03.2010 по делу № А28-4588/2009.

2 Утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 13.05.2008 № 66-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона “О государственном кадастре недвижимости”».

3 Постановление ФАС Московского округа от 16.04.2007, 23.04.2007 № КГ-А41/2723-07 по делу № А41-К1-20305/0.

4 Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.05.2009 по делу № А29-3293/2008.

5 Постановление ФАС Московского округа от 23.07.2007, 30.07.2007 № КГ-А40/6832-07-П.

6 Определение Президиума ВАС РФ от 08.04.2011 № ВАС-4090/11 по делу № А32-5283/2009-28/116.

7 Постановление Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 № 12404/09 по делу № А58-2302/2008. Толкование норм, данное в этом постановлении, является общеобязательным и подлежит применению при разрешении аналогичных ситуаций.