Влияние международного права на национальное законодательство в сфере финансирования возведения объектов недвижимости

Н. ВОРОНЦОВА

По мнению К.И. Скловского, в правовом регулировании финансирования возведения объектов недвижимости «мы можем обнаружить ряд частично пересекающихся комплексов прав: отношения из договора подряда, отношения из долевого участия, отношения из инвестиционной деятельности и ряд не вполне согласованных нормативных массивов: законодательство о подряде, законодательство о собственности, законодательство об инвестиционной деятельности»[1].

Отечественные представления о понятии «инвестиции» вытекают из положений международных актов, определяющих эту категорию достаточно широко. В российском гражданском обороте складываются ситуации, когда сложно отделить инвестиционные отношения от каких-либо иных, структура отношения по инвестированию поглощает иногда все имеющиеся договорные конструкции, что не соответствует духу и букве закона. Этой практикой объясняется распространение сегодня инвестиционных договоров долевого участия в строительстве.

Инвестиции самым общим образом понимаются в двусторонних международных соглашениях о поощрении и защите инвестиций как вещи, права и интересы любого рода. Имущественными благами могут быть, во-первых, материальные ценности, т. е. любое движимое и недвижимое имущество, включая ценные бумаги; во-вторых, нематериальные блага, прежде всего интеллектуальная собственность. Так, в Соглашении между Правительством РФ и Правительством Японии о поощрении и защите капиталовложений 1998 года под инвестицией понимаются капиталовложения инвесторов одной страны на территории другой. Речь идет о любом виде имущественных ценностей, включая права в отношении движимого и недвижимого имущества, акции и другие формы участия в компаниях, «право требования по денежным средствам или любому выполнению договора, имеющему финансовую ценность, связанное с капиталовложениями», права на интеллектуальную собственность и «концессионные права, включая права на разведку и эксплуатацию природных ресурсов» (ст. 1)[2].

Международная сеульская Конвенция об учреждении многостороннего агентства по гарантиям инвестиций 1985 года дает более узкое определение. Во-первых, инвестиции должны быть в виде вклада (денежного или в натуре, в том числе в виде нематериальных ценностей, но не в виде услуг); во-вторых, вклад не должен быть краткосрочным; в-третьих, инвестиция должна носить предпринимательский характер. То есть предполагается определенный предпринимательский риск, не просто вложение капитала, но связь с предполагаемыми прибылью и убытками от такого вложения.

В соответствии с Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиции — денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта (ст. 1).

В переводе с латинского инвестиции означают «одевать, облачать». В современном английском экономическом обороте термин «инвестиции» обозначается как investment — действие по помещению денег или капитала в различные сферы собственности для извлечения дохода или выгоды[3]. В русском языке инвестиции определяются через категорию «вложение капитала», при этом вложение трактуется как помещение чего-либо в определенное для этого место или передача чего-либо[4].

Известный экономист У. Шарп отмечает, что слово «инвестиции» («инвестировать») означает в общем виде «расстаться с деньгами сегодня, чтобы получить большую их сумму в будущем». Ключевыми признаками инвестиций являются два фактора — время и риск. Вознаграждение поступает позже, если вообще поступает, и его величина заранее не известна[5]. Французский ученый-экономист П. Массе также связывает инвестиции с этими двумя факторами. Термин «ожидание», которым он пользуется, хорошо отражает двойственный характер решения, связанного с вложением капитала: временной аспект вложения, как и ожидание, относится к будущему и имеет характер пари, поскольку ожидание может оказаться обманутым[6].

В настоящее время преобладают две позиции, отражающие взгляды на то, что считать главным, или существенным, признаком инвестиций. Одни исследователи полагают, что им является собственность или иное имущественное право, а термины «инвестиции» и «собственность» синонимы[7]. Другие убеждены в том, что главное в инвестициях — активная деятельность лица, уполномоченного распоряжаться собственностью[8]. Так, Н.Н. Вознесенская рассматривает иностранные инвестиции как экономически активную, производственную деятельность, направленную на целевое использование представленных инвестором средств, при условии что эта деятельность приведет к получению прибыли[9].

Можно заметить разницу между инвестированием и вложением денежных средств в строительство жилья. Если в первом случае юридическое значение имеет имущество, подлежащее передаче, а также деятельность по вложению, то во втором — результат, а именно объект недвижимости. Учитывая рисковый характер деятельности по инвестированию, результат при инвестировании может и не наступить, при этом убытков у инвестора не возникает: «Тот, кто несет инвестиционный риск, убытков не имеет, — эти убытки охватываются риском»[10].

Еще для древних римлян главным в договорах, строящихся по подрядному типу, были цель и результат. Смысл договора состоял не просто в выполнении работ, а в достижении результата: «Есть результат — есть надлежащее исполнение, есть вознаграждение и все прочее»[11].

В Древнем Риме правовое регулирование отношений по возведению объектов недвижимости разнилось в зависимости от того, кто был собственником земельного участка, на котором будет производиться строительство. Римляне всегда признавали землю с постройками одним целым, причем земля считалась главной частью, а все, что ее покрывало, разделяло ее участь. «Приращение к земле всех предметов, неразрывно с ней связанных, издревле признавалось римским правом, и в классическую эпоху юристы считали противоположное явление прямо немыслимым даже с точки зрения естественного права.»[12] «То, что на нашей земле построено другим лицом, хотя бы он построил на свое имя, по естественному праву становится нашим, так как поверхность уступает почве.»[13]

Интересно, что институт суперфиций возник в условиях, сходных с современными, когда возникает острая потребность в жилье, и гражданский оборот нацелен на создание и применение новых правовых форм, опосредующих отношения застройки и приобретения жилья во вновь построенных объектах недвижимости. Уже в 298 году до н. э. Авентийский холм был отдан в пользование плебеям под застройку[14]. Примечательно, что изначально суперфиций возникал на базе арендных отношений. Нуждающиеся в жилище римляне заключали с городскими общинами и муниципиями договоры аренды земельного участка на продолжительное время с правом постройки на нем дома за счет собственных средств. Такая практика получала все большее распространение по двум причинам: 1) в связи с необходимостью окультивации пустующих и нерасчищенных земель вокруг городов; 2) из-за ограниченной оборотоспособности государственных и муниципальных земель, в связи с чем возможность распоряжения ими сводилась к аренде.

Впоследствии право застройщика приобрело вещный характер, отделившись от обязательственных отношений найма, хотя основанием возникновения суперфиция мог быть договор аренды земельного участка, поскольку специального контракта для установления суперфиция римскими юристами выработано не было. Специальная цель арендатора — использовать землю для возведения здания — предопределила необходимость включения в договор особых условий, относящихся к застройке[15].

Суперфиций буквально — все то, что прочно связано с землей. В практике преторов он рассматривался как вещь, юридически отделенная от поверхности и имеющая обособленное правовое положение[16]. Как особое правоотношение суперфиций представлял собой наследственное и отчуждаемое право пользования в течение длительного срока строением, возведенным на чужой земле[17].

Предметом суперфиция могли быть находившиеся на чужом земельном участке здания, строения, простая надстройка (этаж, возведенный на чужом здании). Постройка здания производилась суперфициарием. Это входило в круг его обязанностей, равно как и бремя несения государственных повинностей, лежавших на поземельном имуществе. Застройщик имел вещное право пользования имуществом, которое по объему правомочий приближалось к праву собственности: суперфициарий настолько свободно пользовался имуществом, что мог располагать субстанцией вещи, допуская даже некоторое ухудшение имущества. Суперфициарий подобно собственнику извлекал плоды из строения (например, от сдачи здания в аренду), свободно распоряжался строением при жизни и на случай смерти (при этом согласия собственника участка на это не требовалось, преимущественного права покупки он тоже не имел)[18].

Аналогичным образом, т. е. отталкиваясь от прав на землю, строились в Риме и подрядные отношения. В тех случаях, когда подрядчик работал со своим материалом, римские юристы видели наличие договора купли-продажи. Разграничительная линия между подрядом и куплей проводилась в зависимости от того, кто давал самый существенный материал для выполнения работы. Для постройки основным элементом была земля. В том случае, когда постройка производилась на земле заказчика, договор рассматривался как подряд.

Ничего общего с современными механизмами возведения объектов недвижимости в римском праве нет. Это не удивительно, так как в стройную и последовательную систему вещных и обязательственных прав римской традиции не вписываются схемы современного долевого участия в строительстве, когда застройщик на своей или арендованной земле строит объект недвижимости и, не приобретая прав на него, передает его в собственность лицам, финансировавшим этот проект.

В законодательстве Московского государства были постановления с целью охраны построек, возведенных на земле, переходившей потом к новому хозяину. В XVIII веке обнаруживаются попытки законодателя устранить ограничения собственности, вытекающие из соединения прав двух лиц на один застроенный участок. Межевая инструкция Екатерины II от 25.05.1766 содержит нормы, «имеющие цель положить конец раздвоению права собственности между зданием и землей, но консолидация происходит здесь не в пользу хозяина участка, а в пользу строителя или его преемника»[19]. К концу XIX века наибольшего расцвета достигло чиншевое право, однако в законодательстве встречалось право отдельного владения казенными участками, отдаваемыми под застройку частным лицам. Это право отчуждаемо, казна могла обратить на него взыскание в случае неуплаты оброка.

И только ряд социально-экономических факторов в начале XX века побудили отечественного законодателя принять Закон от 23.06.1912 о праве застройки. Под правом застройки понималось вещное право срочного, отчуждаемого и наследуемого владения чужой землей как строительной площадью за вознаграждение[20].

Современное зарубежное законодательство строится по принципу, определяющему структуру подрядных отношений еще со времен Рима: если поставщик изготавливает вещь из собственного материла, хотя бы и по заказу контрагента, такие отношения признаются договором купли-продажи будущей вещи[21]. Решающее значение придается тому обстоятельству, что поставщик, изготавливая вещь из своего материала, становится собственником созданного изделия. На этой позиции стоит практика Франции, Великобритании, США и, с оговорками, Германии.

На практическое развитие и организацию финансирования жилищного строительства за счет граждан решающее влияние оказало жилищное кредитование, что послужило основой для образования в мире десятков разновидностей и вариантов организации жилищной финансовой помощи.

Интересно, что в гражданском обороте Германии можно встретить договор финансирования строительства жилья, однако сущность этого договора принципиально отлична от договоров с подобным названием в России. Дело в том, что эта договорная модель применяется в сфере жилищного кредитования граждан, но не является непосредственным основанием приобретения жилого помещения.

Один из принципов кредитования в жилищной сфере — обязательная государственная поддержка. В Германии строительные сберкассы заключали с работавшими гражданами договор на финансирование строительства, согласно которому будущий собственник жилья вносил ежемесячно на свой счет в строительной сберкассе определенную сумму. На основании Закона о 936 марках работодатель ежемесячно добавлял к заработной плате 78 марок (936 марок в год), а государство — еще 93,6 марки, или 10% от 936 марок. Накапливался «строительный капитал». Когда накопления достигали одной трети стоимости жилья, государство выделяло гражданину 10% стоимости жилья, а на остальную сумму строительная сберкасса выдавала кредит под низкий процент[22].

Механизм приобретения собственности на жилые и нежилые помещения содержится в законах Германии о праве собственности на жилое помещение (§ 2, 3, 8) и о праве собственности на жилье (о праве длительного пользования жилой площадью). Право собственности на жилое помещение возникает в силу предоставления индивидуального права собственности на основании договора или в силу раздела собственности. Действия гражданина по приобретению жилья в собственность сводятся к следующему: имея необходимую сумму денежных средств, гражданин приобретает не сам будущий объект недвижимости, а земельный участок или долю в общей собственности на него. Этот участок передается застройщику для строительства на нем жилого или нежилого помещения, и по окончании строительства, руководствуясь принципом «кто передает для постройки основной элемент, тот и является собственником постройки», собственник земельного участка становится собственником помещения.

Таким образом, российское законодательство и практика гражданского оборота в сфере возведения объектов недвижимости соединили в одну договорную конструкцию то, что в иностранной правоприменительной практике принято четко разграничивать как по субъектному составу, так и по правовой природе и выделять отношения по кредитованию и отношения по застройке либо по купле-продаже будущей вещи. Не случайно в средствах массовой информации относительно недавно можно было встретить призывы заплатить за будущую квартиру на стадии котлована, а то и просто за огороженную забором будущую стройплощадку. Это — русское изобретение, этакая русская «строительная» рулетка[23].

Библиография

1 Скловский К.И. Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судебной практике // Хоз-во и право. 1997. № 10

2 См.: Богуславский М.М. Международное частное право. — М., 2004. С. 84.

3 См.: The Oxford Dictionary. Second Edition, prepared by J.A. Simpson and S.C. Weiner. — Oxford, 1989. Vol. VIII. P. 48.

4 См.: Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. — М., 1997. С. 246.

5 См.: Шарп У., Александер Г., Бэйли Д. Инвестиции: Пер. с англ. — М., 1999. С. 1.

6 См.: Массе П. Критерии и методы оптимального определения капитальных вложений. — М., 1978. С. 27.

7 См., например: Богатырев А.Г. Инвестиционное право. — М., 1992. С. 12; Предпринимательское право: Учеб. пособие / Под ред. И.В. Ершовой, Т.М. Ивановой. — М., 1999. С. 276—277.

8 См., например: Balekjian W. Legal Aspects of Foreign Investment in the European Economic Community. — Manch., 1967. P. 3.

9 См.: Вознесенская Н.Н. Иностранные инвестиции и смешанные предприятия в странах Африки. — М., 1975. С. 32.

10 Скловский К.И. О применении Закона о защите прав потребителей к договорам долевого участия в строительстве // Хоз-во и право. 2000. № 5. С. 102—103.

11 Брагинский М.И. Подряд и подрядоподобные договоры // Вестник ВАС РФ. 1996. № 7. С. 109.

12 Кассо Л. Здание на чужой земле. — М., 1905. С. 3.

13 Дождев Д.В. Практический курс римского права: Учеб.-практ. пособие. — М., 2000. Ч. 1. С. 192.

14 См.: Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. — М., 2000. С. 129.

15 См.: Дождев Д.В. Указ. соч. С. 191.

16 См. там же. С. 176.

17 См.: Римское частное право: Учеб. / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. — М., 2006. С. 175.

18 См.: Копылов А.В. Указ. соч. С. 131.

19 Кассо Л.А. Указ. соч. С. 31.

20 См.: Копылов А.В. Указ. соч. С. 140.

21 См.: Гражданское и торговое право капиталистических государств / Отв. ред. Е.А. Васильев. 2-е изд., перераб. и доп. — М., 1992. С. 349.

22 См.: Щербинин А.Г. Зарубежный опыт привлечения инвестиций в строительство жилья // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2003. № 1—2.

23 См.: Невинная Н. Строителей бояться — квартир не покупать // РГ. 2005. 1 апр.