Договор безвозмездного пользования жилыми помещениями как способ реализации права на жилище в Российской Федерации

С.А. БАКУНИН,

аспирант Российского государственного гуманитарного университета

Статья посвящена общей характеристике договора безвозмездного пользования жилыми помещениями (ссуды), как средства реализации права на жилище гражданами РФ и рассматривает такие вопросы, как субъекты и объекты договора безвозмездного пользования жилыми помещениями, основания и порядок предоставления по договору жилья, а также условия заключения, изменения и расторжения договора.

Ключевые слова: безвозмездное пользование жильем, ссуда, жилое помещение, ссудодатель, ссудополучатель, риск случайной гибели или случайного повреждения полученной в безвозмездное пользование вещи.

The contract of gratuitous using premises as a way of realization of a right to housing in the Russian Federation

 Article is devoted a general characteristic of the contract of gratuitous using (loan) premises as implementers of a right to housing citizens of the Russian Federation and considers such questions as subjects and objects of the contract of gratuitous using premises, the bases and a granting order under the habitation contract, and also conditions of the conclusion, change and contract cancellation.

Keywords: gratuitous using habitation, the loan, a premises, a loaner, a loan recipient, risk of casual  destruction or casual damage of the thing received in gratuitous using.

Особую значимость в условиях острой нужды в жилье, его высокой стоимости приобретает институт безвозмездного пользования жилыми помещениями и родственными им объектами жилищной недвижимости.

По юридической классификации договор безвозмездного пользования рассматривается как договор ссуды, а стороны договора, соответственно, — ссудодатель (собственник квартиры, жилого дома, дачи и т.п.) и ссудополучатель (пользователь имуществом собственника).

Ссудодатель — это собственник передаваемого в безвозмездное пользование имущества или лицо, уполномоченное собственником для этого (п. 1 ст. 690 ГК РФ).

Ссудополучателем по общему правилу также могут быть любые субъекты гражданского права. В то же время закон устанавливает некоторые ограничения. Так,  находящиеся в федеральной собственности объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, предоставляются в безвозмездное пользование лишь некоммерческим организациям, прямо названным в законе: благотворительным, религиозным организациям, общественным организациям инвалидов и некоторым другим (ст. 56 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»[1] ).

Безвозмездное пользование означает, что лицо или семья будут пользоваться помещением без выплаты квартирной платы. Если договором установлена плата не за само проживание в жилом помещении, а за потребление электроэнергии, газа и другие коммунальные услуги, это не мешает квалификации отношений как основанных на договоре безвозмездного пользования.

Существенным условием договора безвозмездного пользования является предмет договора. При заключении его стороны должны определить, какими помещениями будет пользоваться ссудополучатель. Ему могут быть переданы все комнаты в доме или квартире или часть комнат, а остальные остаются закрытыми и пользоваться ими ссудополучатель не имеет права.  В договоре определяется также, кто будет проживать в помещении: сам ссудополучатель или вместе с ним члены его семьи. Вселять в помещение других лиц, кроме указанных в договоре, можно только с согласия собственника[2].

Согласно ст. 690 ГК РФ, право передачи вещи, в данном случае жилого помещения, иных объектов жилищной недвижимости в безвозмездное пользование принадлежит собственнику (ссудодателю), который вправе распоряжаться этой вещью (имуществом). Таким правом могут располагать и другие лица, управомоченные на то собственником, разрешение которого может быть оформлено доверенностью, договором, другим письменным документом. Вместе с тем ссудодатель, являясь коммерческой организацией, не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование учредителю, участнику (акционеру), руководителю, члену ее органов управления или контроля.

Характеризуя объем прав ссудополучателя, следует отметить, по крайней мере, две важные особенности.

Во-первых, получение вещи во владение и пользование составляет главнейший интерес ссудополучателя. В этом состоит коренное отличие от безвозмездного договора хранения, по которому хранителю также может быть разрешено использование индивидуально-определенной вещи, которая впоследствии подлежит возврату. Первостепенным интересом хранителя является сбережение вещи, поэтому и передача вещи на хранение осуществляется в интересах поклажедателя, что прямо противоположно договору ссуды, где одолжение делается именно ссудополучателю.

Во-вторых, правомочиями владения и пользования вещью, с условием ее последующего возврата, исчерпывается объем прав ссудополучателя. В этом состоит основное отличие договора ссуды от договора дарения, по которому одаряемый получает вещь, как правило, в собственность. Другими словами, вещь, переданная в ссуду, не меняет от этого своего собственника. Вывод о неоднотипности договоров дарения и ссуды не колеблется и тем, что в ряде случаев дарение возможно в форме освобождения от имущественной обязанности одаряемого перед дарителем. Ссудополучатель не освобождается от обязанности оплачивать пользование переданным имуществом, так как такая обязанность до заключения договора ссуды и не существовала.

Ссудодатель (собственник вещи) обязан предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора безвозмездного пользования и его назначению (ст. 691 ГК РФ).

Имущество (квартира, жилой дом, дача и т.п.) предоставляется в безвозмездное пользование со всеми необходимыми принадлежностями и документацией, если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были и без них имущество не может быть использовано по назначению либо его использование в значительной степени утрачивает ценность для ссудополучателя, последний вправе потребовать предоставления ему таких принадлежностей и документов либо расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба (п. 2 ст. 691 ГК РФ)

Изложенная норма является диспозитивной. Вслед за этим в законе формулируются двоякого вида последствия передачи вещи без принадлежности и документов, без которых ею нельзя пользоваться либо в значительной степени утрачивается сама такая возможность. В этих случаях ссудополучатель вправе потребовать фактического исполнения либо расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба. Последний должен быть выражен в расходах, которые были понесены в целях нормальной эксплуатации вещи. Частичное ограничение ответственности (ст. 15 ГК) обусловлено безвозмездной природой данного договора.

Ст. 692 ГК РФ установлено: «Если ссудодатель не передает вещь ссудополучателю, последний вправе потребовать расторжения договора безвозмездного пользования и возмещения понесенного им реального ущерба". Такой ущерб может выступать в виде расходов на частичную перевозку вещей в жилое помещение собственника, затрат на обработку земельного участка под огородные культуры, устройство теплиц и т.п.

Требования о принудительном изъятии и передаче вещи, а также о возмещении убытков в виде упущенной выгоды по договору ссуды, в отличие от договора аренды, предъявляться не могут.

Закон защищает права третьих лиц на жилое помещение, передаваемое в безвозмездное пользование. Исходя из положений ст. 964 ГК РФ, передача вещи (в данном случае жилого помещения) не является основанием для изменения или прекращения прав третьих лиц на эту вещь.

При заключении договора безвозмездного пользования ссудодатель (собственник) обязан предупредить ссудополучателя о всех правах третьих лиц на эту вещь (о праве ограниченного пользования этим имуществом — сервитуте, праве залога и др.). В случае невыполнения этой обязанности ссудополучатель вправе требовать расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба.

Ссудополучатель не вправе передать вещь, находящуюся в безвозмездном пользовании, в пользование третьему лицу на возмездной основе, поскольку это противоречит ГК РФ[3].

Ссудополучатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения полученной в безвозмездное пользование вещи (ст. 696 ГК РФ). Данная норма закона устанавливает изъятие из общего правила, предусмотренного в ст. 210 ГК РФ, согласно которому риск случайной гибели или случайного повреждения имущества возлагается на собственника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случаях, когда ссудополучатель (ст. 698 ГК РФ):

—использует жилое помещение или иную жилищную недвижимость не в соответствии с договором или их назначением;

—не выполняет обязанностей по поддержанию имущества в исправном состоянии или его надлежащему содержанию;

—существенно ухудшает состояние имущества;

—без согласия ссудодателя передал имущество третьему лицу, т.е. совершил недозволенный акт распоряжения чужим имуществом.

Согласно ст. 698 ГК РФ договор может быть расторгнут или изменен по требованию одной из сторон при существенном его нарушении другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (451 ГК РФ).

Нахождение имущества (жилого помещения, дома, дачи и т.п.) в безвозмездном пользовании на основании договора не может лишать собственника этого имущества (ссудодателя) права произвести его отчуждение, т.е. продать это имущество или сдать в возмездное пользование по договору найма (ст. 700 ГК РФ). При этом, однако, новый собственник или наниматель не вправе требовать досрочного прекращения договора безвозмездного пользования и возврата имущества до наступления установленного срока.

Согласно ст. 693 ГК РФ, ссудодатель отвечает за недостатки вещи, которые он умышленно или по оплошности не оговорил при заключении договора безвозмездного пользования.

При обнаружении таких недостатков ссудополучатель вправе по своему выбору потребовать от ссудодателя безвозмездного устранения недостатков вещи или возмещения своих расходов на устранение недостатков вещи (имущества) либо досрочного расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба.

Ссудодатель, извещенный о требованиях ссудополучателя или о его намерении устранить недостатки вещи за счет ссудодателя, может без промедления произвести замену неисправной вещи другой, аналогичной вещью, находящейся в надлежащем состоянии.

Ссудодатель не отвечает за недостатки вещи (имущества), которые были им оговорены при заключении договора, либо были заранее известны ссудополучателю, либо должны быть обнаружены ссудополучателем во время осмотра вещи или проверки ее исправности при заключении договора или при передаче имущества.

В данном случае ссудодатель получает право выбора способа удовлетворения требований ссудополучателя, связанных с устранением недостатков при передаче ему в пользование жилого строения. При получении информации о намерении ссудополучателя устранить недостатки своими силами за счет средств собственника жилого помещения последний, при его согласии, должен официально известить ссудополучателя об удовлетворении его требования.

Однако неисправности в жилом помещении (доме) и его оборудовании могут быть устранимыми (непригодность санитарно-технических приборов) и неустранимыми без капитального переустройства такого помещения (дома). Такими недостатками могут быть наличие неравномерной осадки фундамента, трещин и деформаций несущих стеновых и иных конструктивных элементов строения, низкие теплозащитные качества наружных стен и недопустимо высокая влажность воздуха помещений и другие неисправности жилища, которые не позволяют им пользоваться без ущерба для здоровья и жизни людей. В этом случае договор о безвозмездном пользовании жилым помещением по требованию ссудополучателя должен быть расторгнут. Одновременно в п. 3 ст. 693 ГК РФ указаны случаи, в которых ссудодатель не отвечает за недостатки переданного в пользование имущества. Это случаи, когда соответствующие недостатки:

—были оговорены при заключении договора;

—заранее были известны ссудополучателю;

—должны быть обнаружены ссудополучателем во время осмотра имущества или проверки его пригодности при заключении договора или при фактической передаче этого имущества.

Согласно ст. 695 ГК РФ, ссудополучатель обязан поддерживать жилое помещение (жилой дом, дачу), иное имущество и вещи, полученные в безвозмездное пользование и предназначенные для обслуживания жилищной недвижимости, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы по его содержанию, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.

Здесь хотелось бы обратить внимание на следующее. Как уже говорилось ранее, для отдельных категорий граждан предоставление жилых помещений предусматривается Жилищным кодексом РФ только на основании договора безвозмездного пользования. 

Так, согласно Федеральному закону от 10 декабря 1995 г. № 195-ФЗ «Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации»,  к подобным категориям относятся: дети-сироты; дети, оставшиеся без попечения родителей; безнадзорные несовершеннолетние; дети, оказавшиеся в трудной жизненной ситуации; граждане без определенного места жительства и определенных занятий; граждане, пострадавшие от физического и психического насилия, и проч.

Ст. 695 ГК РФ предусматривает, что обязанности по осуществлению текущего и капитального ремонта вещи и несение всех расходов по ее содержанию могут быть возложены на лицо, получившее вещь в безвозмездное пользование (в нашем случае — помещение для социальной защиты). Стоит отметить, что отношения по использованию помещений для этих граждан не совсем удачно отнесены к отношениям безвозмездного пользования.

Представляется, что реализация жилищных прав вышеперечисленных лиц должна учитывать их специфику, в частности ограниченные возможности, в том числе по осуществлению трудовой деятельности (например, инвалидов 1-2 группы), что ставит под сомнение получение ими доходов соответствующего уровня исходя из особенностей уровня социально-экономического развития Российской Федерации.

Г.П. Макаров считает, что «предоставление жилых помещений на праве безвозмездного пользования гражданам группы риска стало вынужденной мерой защиты их жилья от всякого рода проходимцев и производится по их желанию. Дети и старики, получавшие жилье из социального фонда в постоянное пользование, чаще всего становились жертвой мошенников, которые, добившись его приватизации, впоследствие незаконно завладевали жилым помещением. Договор безвозмездного пользования жилым помещением лишает мошенников такой возможности, так как данный вид жилья нельзя приватизировать»[4]. С этим мнением сложно согласиться, так как предоставление жилых помещений на праве безвозмездного пользования гражданам группы риска производится отнюдь не по их желанию; так,  в соответствии со ст. 99 ЖК РФ жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан предоставляются только по договорам безвозмездного пользования.

Также в городе Москве в соответствии со ст. 40  Закона г. Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения»[5]при обращении жителей города Москвы, страдающих заболеваниями опорно-двигательного аппарата, инвалидов, семей, имеющих детей-инвалидов, которым по заключению лечебных учреждений либо в соответствии с их индивидуальной программой реабилитации рекомендовано проживание в жилых помещениях, отвечающих требованиям индивидуальной программы реабилитации, о замене занимаемого жилого помещения на жилое помещение в специально построенных домах либо в жилых помещениях, отвечающих требованиям индивидуальной программы реабилитации, замена производится на равнозначное по площади жилое помещение:

1) занимающим жилое помещение на основании договоров социального найма, найма, безвозмездного пользования — по договору безвозмездного пользования;

2) занимающим жилое помещение на праве собственности — по договору мены либо, по их желанию, по договору безвозмездного пользования жилым помещением специализированного жилищного фонда города Москвы.

Кроме того, предоставление жилого помещения по договору безвозмездного пользования отдельным категориям граждан (лица, страдающие заболеваниями опорно-двигательного аппарата; инвалиды и др.) абсолютно противоречит основным идеям социальной политики государства, закрепленных в Конституции РФ. Таким образом, считаем необходимым исключить возможность заключения договора безвозмездного пользования для указанных категорий граждан.

Библиография

1 CЗ РФ. 2002. № 26. Ст. 2519.

2 См.: Косоруков А.А. Безвозмездное пользование жилыми помещениями // Журнал российского права. 2006. № 10.

3 См.: Панченко Т. Безвозмездное пользование имуществом // Финансовая газета. Региональный выпуск. 2008 .№ 44, 46.

4 Макаров Г.П. Законодательство о безвозмездном пользовании жилыми помещениями (комментарий) // Гражданин и право.2009. № 4.

5 Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006.  № 42. (июнь).