Договор долевого участия в строительстве жилья: понятие и признаки

УДК 347.45/47

Страницы в журнале:  61-65

Р.Р. Шайдуллин,

аспирант юридического факультета Университета Управления «ТИСБИ» Россия, Казань ieml@yandex.ru

Рассматриваются актуальные вопросы долевого строительства, в том числе его правового регулирования, правовая природа данного явления, признаки договоров долевого участия в строительстве. Формулируется авторское определение договора долевого строительства и предлагается внесение некоторых изменений в действующее законодательство.

Ключевые слова: строительство, долевое строительство, застройщик, дольщик, договор, обязательство, жилье, защита прав участников долевого строительства.

Реализация прав граждан, участвующих в долевом строительстве, осуществляется посредством заключения договора участия в долевом строительстве. При этом договор является основным условием реализации прав дольщиков и основанием возникновения взаимных прав и обязанностей. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [12] (далее — Закон о долевом участии) предусматривает, что одна из сторон (застройщик) обязуется в определенный срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения соответствующего разрешения на ввод в эксплуатацию данного дома передать его участнику долевого строительства (заказчику), который в свою очередь обязуется оплатить заранее обусловленную договором сумму и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. Следует отметить, что в случае с долевым участием в строительстве данная гражданско-правовая конструкция первоначально была выработана на практике и лишь потом была закреплена законодательно, но без тщательного анализа и юридической квалификации.

До принятия Закона о долевом участии предпринимались попытки определить договор долевого участия. Так, ряд авторов обозначают договор долевого участия как предпринимательский договор, в котором застройщик обязывался за счет собственных или заемных (привлеченных) средств граждан и юридических лиц передать им часть здания (сооружения) в соответствии с вложенными ими денежными средствами, в свою очередь дольщики обязывались принять часть здания (сооружения) и оплатить деятельность застройщика.

Мы не согласны с этим мнением, так как в таком определении нет четкого обозначения объекта строительства и в основу договора положен мотив участников [3, с. 21; 5, с. 125].

Прежде чем сформулировать определение договора долевого участия, необходимо исследовать его элементы и установить классифицирующие признаки, а также проанализировать правовую природу данного договора. В литературе предлагается считать договор долевого участия договором простого товарищества [16, с. 74], договором строительного подряда или бытового подряда [2, с. 102—103; 3, с. 23; 4, с. 106; 22, с. 77], договором купли-продажи имущества в будущем [25]. С последним мнением согласиться нельзя [23, с. 2—3]. Также в литературе предлагаются другие квалификации договора долевого участия [4, с. 106; 8, с. 32; 13, с. 25; 16, с. 74; 17, с. 14; 19, с. 102—103; 22, с. 77].

На практике же суды квалифицируют договоры участия в долевом строительстве именно как договор купли-продажи, зачастую не углубляясь в вопрос о возможности и целесообразности такой квалификации [15; 19; 20; 21].

Не совсем понятно мнение правоприменителя, касающееся квалификации договоров, которые могут применяться при строительстве жилья [10; 14]. В  частности, указывается, что основанием привлечения денежных средств граждан для строительства, помимо договоров долевого строительства, может считаться заключение ряда договоров: инвестирования, купли-продажи жилого помещения в строящемся жилом доме, предварительных договоров участия в долевом строительстве, договоров займа, договоров простого товарищества или иных договоров, заключаемых в целях осуществления строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) с последующей передачей жилого помещения в собственность, внесением денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность, выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости).

Мы считаем, что такое решение правоприменителя преждевременно и порождает проблемы с пониманием правовой природы договора долевого участия.

Мы считаем, что договор долевого участия — это самостоятельный договор, обладающий своими квалифицирующими признаками, среди которых — наличие особых участников: застройщика и участника долевого строительства, привлечение застройщиком заемных денежных средств для строительства, повышенные предпринимательские риски, необходимость государственной регистрации и т. д. [1, с. 18—19; 6, с. 17—18; 22, с. 17—18]. Полагаем, данные признаки необходимо систематизировать по определенным критериям.

Первый критерий — предмет договора, или объект долевого строительства. В силу закона под ним понимают жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства [12]. Получается, что у граждан возникает также право собственности в общем имуществе многоквартирного дома или иного объекта.

Кроме того, объект долевого строительства входит в состав многоквартирного дома, т. е. в совокупность разных помещений, принадлежащих разным собственникам и объединенных лишь пространственно, с одной стороны, и имущества, принадлежащего всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности, с другой стороны. Таким образом, можно констатировать, что многоквартирный дом в целом единым объектом гражданских прав не является [27, c. 99; 28, с. 76; 29]. Мы считаем, что многоквартирный дом не является самостоятельным объектом недвижимого имущества, а представляет собой имущественный комплекс, в связи с чем формулировка Закона о долевом участии о вхождении объекта долевого строительства в состав «многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости» некорректна и должна быть изменена на «имущественного комплекса».

Второй критерий — стороны договора. Закон выделяет две стороны: застройщик и участник долевого строительства (дольщик). В отношении застройщика законодательство в качестве обязательных признаков предъявляет наличие статуса юридического лица вне зависимости от организационно-правовой формы; наличие в  собственности или на праве аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования земельного участка; способность привлечь денежные средства участников долевого строительства; наличие разрешения на строительство, ограничивая тем самым возможность участия в договоре в качестве застройщика индивидуальных предпринимателей, физических лиц [11; 12].

При всем этом застройщик должен исполнить преддоговорные обязательства: получить разрешение на строительство; опубликовать (или представить для ознакомления) проектную декларацию, в том числе и в сети Интернет; провести государственную регистрацию права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, и договора аренды (субаренды) такого земельного участка [12].

Ко второй группе участников по договору долевого участия мы можем отнести граждан и юридических лиц, вносящих денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве [12].

Третий критерий — цель договора. Цель застройщика — это извлечение прибыли за счет разницы между полученными денежными средствами и  расходами, связанными со строительством. Для граждан (дольщиков) целью заключения договора является получение объекта долевого строительства или прибыли, образующейся за счет повышения стоимости объекта долевого строительства на начальном и конечном этапе строительства, что оформляется в виде договора уступки прав требования между прежним и новым участником долевого строительства [17, с. 110].

Четвертый критерий — содержание договора, т. е. совокупность прав и обязанностей сторон. Права и обязанности застройщика, перечисленные в Законе о долевом участии, можно свести к следующему: построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и передать надлежащего качества объект долевого строительства участнику долевого строительства в срок, установленный договором [12]. Все обязанности застройщика можно разделить на четыре группы: предварительные обязанности до начала привлечения денежных средств (наличие вещных прав на земельный участок, государственная регистрация, наличие разрешения на строительство), обязанности по информированию участников долевого строительства (в том числе через СМИ, рекламу, интернет-ресурсы); обязанности по обеспечению строительства объекта долевого участия и его передаче; обязанности в связи с ненадлежащим исполнением обязательств [7, с. 26; 25, с. 48].

В свою очередь, участник долевого строительства обязан  полностью и своевременно осуществлять все платежи в объеме и в сроки, установленные договором; принять объект в течение 7 дней со дня получения уведомления от застройщика; имеет право на ознакомление с информацией о застройщике, проекте строительства, уступку права требования. Дольщик может предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства в течение гарантийного срока; до подписания передаточного акта потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта строительства требованиям к качеству, и отказаться от подписания передаточного акта.

В качестве дополнительных прав дольщика можно выделить право на безвозмездное устранение недостатков застройщиком в разумный срок; соразмерное уменьшение цены договора; возмещение своих расходов на устранение недостатков. Дольщик может требовать возврата денежных средств и уплаты процентов при существенном нарушении требований к качеству, имеет право на односторонний отказ от исполнения договора по основаниям, указанным в законе или договоре; на обращение в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства после приемки объекта долевого строительства; право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В целом анализ прав и обязанностей участников долевого строительства позволяет прийти к выводу о том, что у застройщика больше обязанностей, чем прав, а у участника долевого строительства — больше прав, чем обязанностей [12].

Пятый критерий — форма договора. Договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации [9]. Регистрация договоров долевого участия осуществляется по заявлению сторон договора с представлением необходимой документации (договор, проектная декларация, план многоквартирного дома и внутренних помещений). Последующие договоры заключаются на основе заявления участника с представлением заключенного договора долевого участия в строительстве. Сам текст договора должен содержать в себе следующие обязательные условия: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией;  срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цена договора, сроки и порядок ее уплаты;  гарантийный срок на объект долевого строительства; наличие и способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору [12], в качестве дополнительных признаков можно выделить применение к отношениям сторон договора долевого участия в строительстве законодательства о защите прав потребителей [10].

Таким образом, проанализированные квалифицирующие признаки договора участия в долевом строительстве позволяют сделать вывод о его самостоятельной гражданско-правовой природе и дать ему следующее определение: «договор участия в долевом строительстве — это договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется приобрести в собственность либо в аренду земельный участок для строительства (создания) на этом земельном участке в соответствии с проектной декларацией объекта долевого строительства и после получения в соответствии с действующим законодательством разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости передать его участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и в установленный договором срок принять объект долевого строительства».

Список литературы

1. Горбачев С.Г. Правовая природа договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости и его место среди иных видов договоров // Адвокат. 2008. № 4.

2. Евсеева О.А. Правовые основания защиты прав граждан — участников долевого строительства жилья // Актуальные проблемы права в современной России: сб. науч. ст. М., 2007.

3. Ершов О.Г. Договор участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых договоров // Нотариус. 2007. № 2.

4. Капица О.Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве: дис. ... канд. юрид. наук. Краснодар, 2005.

5. Козлова Е.Б. Система договоров, направленных на создание объектов недвижимости. М., 2013.

6. Левин А.А. Гражданско-правовое регулирование участия физических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2008.

7. Майборода Т.Ю. Договор долевого участия в строительстве жилья: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2007.

8. Мошкина Л.В. Договор о долевом участии в инвестировании строительства и договор простого товарищества // Юрист. 2002. № 2.

9. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федер. закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 06.04.2015) // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

10. О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей: постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 №17 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2012. № 9.

11. О содействии развитию жилищного строительства: федер. закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ (ред. от 08.06.2015) // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

12. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: федер. закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 21.07.2014) // Российская газета. 2004. 31 дек. № 292.

13. Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости: утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013 // Бюллетень ВС РФ. 2014. № 3.

14. Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов: обзор судебной практики ВС РФ от 19.09.2002 // Бюллетень ВС РФ. 2003. № 2.

15. Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.08.2012 № ВАС-10566/12 по делу № А70-11206/2011 // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

16. Павлодский Е. Правовая природа инвестиционного контракта // Право и экономика. 2000. № 9.

17. Петрухин М.В. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости: проблемы правового регулирования. М., 2012.

18. Петрухин М.В. Проблемы правового регулирования договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости: автореф. ... дис. канд. юрид. наук. М., 2011.

19. Постановление ФАС Московского округа от 12.04.2012 по делу № А40-100759/10-37-812 // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

20. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.09.2012 по делу № А56-31702/2011 // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

21. Постановление ФАС Уральского округа от 19.11.2012 № Ф09-9685/12 по делу № А07-2680/2012 //  Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

22. Романец Ю. Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве? // Хозяйство и право. 2000. № 3.

23. Рузанова В.Д., Сокол П.В. Законодательство о долевом строительстве и о защите прав потребителей: проблемы соотношения // Законы России: опыт, анализ, практика. 2010. № 5.

24. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 1999.

25. Сокол П.В. Договор участия в долевом строительстве: учеб.-практ. пособие. М., 2008.

26. Фокова Е.А. Договор долевого строительства и договор продажи недвижимости: общие признаки и отличия // Правовые вопросы строительства. 2006. № 2.

27. Чефранова Е.А., Певницкий С.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Правовые основы. Введение в профессию государственного регистратора: учеб. пособие. 3-е изд., испр. и доп. М., 2009.

28. Чефранова Е.А., Певницкий С.Г. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М., 2006.

29. Шарапов В.В. Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (постатейный) // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».