Договор найма жилого помещения: содержание, права и обязанности сторон

М.А. СЕВЕРОВА,
аспирант Всероссийской государственной налоговой академии Минфина России, главный специалист-эксперт Управления урегулирования задолженности и обеспечения процедур банкротства Федеральной налоговой службы
 
Одна из основных социальных проблем — жилищная, выражающаяся в удовлетворении потребностей граждан в жилье. Впервые право на жилище провозглашено Конституцией СССР 1977 года. Конституцией РФ 1993 года предложено принципиально новое решение вопроса реализации права граждан на жилище: малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального и других жилищных фондов в соответствии с установленными нормами (ст. 40).
 
Основной способ удовлетворения потребности большей части населения в жилье — приобретение его в собственность, что доступно не каждому гражданину. Рынок жилья стремительно развивается, государство поощряет жилищное строительство, усовершенствуется система ипотечного жилищного кредитования (кредитования под залог приобретаемого в собственность граждан жилья), однако приобретение жилья в собственность возможно лишь для граждан с высокими доходами. Наиболее приемлемым способом удовлетворения потребности в жилье для большинства граждан является наем жилого помещения по договору найма жилого помещения. При этом наниматель временно осуществляет только права владения и пользования помещением, тогда как право собственности на помещение сохраняется за собственником.
По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Наем жилого помещения возможен по договору социального найма жилого помещения (далее — договор социального найма) и договору найма жилого помещения (далее — договор коммерческого найма). В жилищном законодательстве, кроме того, выделяются договоры найма служебных жилых помещений, жилых помещений в общежитии и жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов.
Договор социального найма оформляет так называемый потребительский наем и лишь применительно к двум разновидностям публичного жилищного фонда — государственного и муниципального (ст. 672 ГК РФ). Коммерческий наем имеет универсальный характер и применяется во всех разновидностях жилищного фонда — государственного, муниципального и частного, принадлежащего на праве собственности физическим и юридическим лицам, т. е. являет собой правовую форму использования жилых помещений всех форм собственности.
Глава 35 ГК РФ, нормы которой регламентируют вопросы найма жилого помещения, не содержит каких-либо изъятий для публичных форм собственности. Нет таких ограничений и в ст. 19 ЖК РФ.
Мнение об исключении жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов из числа подлежащих предоставлению по договору коммерческого найма сомнительно. Как отмечает Г.Ф. Шешко, авторы ряда публикаций «указывают на возможность использования по договору коммерческого найма жилых помещений всех форм собственности; данный вопрос ни в малейшей степени не определяется авторами в качестве дискуссионного»[1]. П.И. Седугин считает, что договор коммерческого найма жилого помещения может заключаться «во всех других сферах, в том числе в государственном и муниципальном жилищных фондах»[2]. По мнению Ю.К. Толстого, государственный и муниципальный жилищные фонды «не сводятся к жилищному фонду социального использования. Жилые помещения в них предоставляются также на началах коммерческого найма и аренды»[3].
Нормы главы 35 ГК РФ направлены на регламентацию отношений, связанных прежде всего с коммерческим наймом. Социальный наем регулируется в основном жилищным законодательством — ЖК РФ (разд. III) и иными нормативными правовыми актами как России, так и субъектов Федерации. В кодексах указывается, что объектом этого соглашения могут быть жилые помещения, находящиеся в домах лишь государственного и муниципального жилищных фондов и предназначенные только для социального использования, т. е. то жилье, которое предоставлено (либо предоставляется) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными предприятиями.
Бесплатное предоставление жилья государство гарантирует только малоимущим гражданам (ч. 3 ст. 40 Конституции РФ) и некоторым другим лицам, перечень которых определяется законом. Это правило нашло свое развитие в ЖК РФ спустя более десяти лет после принятия Конституции РФ. До этого времени фактически (и юридически) данные отношения регулировались ЖК РСФСР и основанными на нем правилами учета нуждающихся в жилье граждан субъектов Федерации.
Жилые помещения малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилье, предоставляются в муниципальном жилищном фонде по договорам социального найма (ст. 49 ЖК РФ). Малоимущими гражданами являются граждане, которые признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.
Жилые помещения жилищного фонда России или субъекта Федерации по договорам социального найма могут предоставляться иным определенным федеральным законом или законом субъекта Федерации категориям граждан, признанных нуждающимися в жилье. Жилые помещения предоставляются в порядке, установленном ЖК РФ, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта Федерации. Жилые помещения муниципального жилищного фонда могут предоставляться органами местного самоуправления в случае наделения последних государственными полномочиями на обеспечение этих категорий граждан жилыми помещениями.
Аналогичная норма сформулирована и в отношении муниципальных образований. Жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в порядке, установленном ЖК РФ, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта Федерации.
При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех жилых помещений.
Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (ст. 52 ЖК РФ). Если гражданин имеет право состоять на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении по нескольким основаниям (как малоимущий гражданин и как относящийся к определенной федеральным законом или законом субъекта Федерации категории), он по своему выбору может быть принят на учет по одному из этих оснований или по всем основаниям.
Для большинства граждан России, не подпадающих под основания приобретения жилья по договору социального найма, все большее значение приобретает наем коммерческий, т. е. приобретение жилья во временное владение и пользование на основании договора найма с собственником жилья.
За последние годы законодатель неоднократно изменял подходы к регулированию коммерческого найма жилья, т. е. срочного возмездного владения и пользования жилым помещением. До 6 июля 1991 г. применялось определение договора найма жилого помещения. После внесения изменений в ЖК РСФСР из договора найма жилого помещения был выделен договор, для заключения которого гражданину не требовалось быть нуждающимся в улучшении жилищных условий. До вступления в силу части второй ГК РФ такие отношения назывались арендными, а соответствующие соглашения — договорами аренды. Договор аренды жилых помещений регламентировался некоторыми нормами законов РФ от 24.12.1993 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» и от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»,  а также ЖК РСФСР.
ГК РФ, восстанавливая прежнее название договора, изменил не только форму, но и содержание жилищных отношений, отграничив коммерческий наем от социального. Во-первых, в отличие от разрозненного и фрагментарного нормативного закрепления арендных отношений Кодекс упорядочил и почти полностью отрегулировал отношения, вытекающие из договора коммерческого найма. Во-вторых, ГК РФ установил новые императивные (общеобязательные) правила, направленные на защиту, с одной стороны, пользующихся жилыми помещениями граждан, установив обязанности наймодателя, преимущественное право на заключение договора на новый срок, судебный порядок разрешения споров, а с другой — собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора. В-третьих, ГК РФ «развел» в разные законодательные «коридоры» (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект — жилые помещения[4]. Обязательства, вытекающие из договора коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством. Согласно ст. 71 Конституции РФ их регламентация является исключительной компетенцией России. Обязательства, вытекающие из договора социального найма, регулируются жилищным законодательством, т. е. согласно ст. 72 Конституции РФ эта регламентация относится к совместной компетенции России и субъектов Федерации.
Договор коммерческого найма может быть заключен с любым лицом и в отличие от договора социального найма не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении; наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору, если иное не установлено их соглашением. Заключению договора коммерческого найма не предшествует обязательное для социального найма принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой
площади тому или иному лицу. В отличие от договора социального найма площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется.
Иные особенности коммерческого найма заключаются в том, что он в отличие от социального найма носит срочный характер. Коммерческий наем заключается на срок до 5 лет, в том числе тогда, когда указание на срок в договоре отсутствует. Возможен также краткосрочный наем — до года.
Коммерческий наем — всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно. Основанием возникновения отношений по пользованию коммерческим жильем выступает не сложный юридический состав, как при социальном найме, а договор коммерческого найма, заключение которого осуществляется в соответствии с принципом свободы договора.
Объект (предмет) договора коммерческого найма по ГК РФ — изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Благоустроенность — не обязательный признак предмета договора коммерческого найма. Объектом договора может быть квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (комната). Смежная комната либо объекты общего имущества многоквартирного дома не могут быть объектом договора коммерческого найма. И уж тем более не может быть объектом договора помещение, не признанное жилым, например находящееся в дачном или садовом домике. Такое помещение может выступать объектом договора аренды, и регулирование этих отношений будет осуществляться главой 34 ГК РФ.
Объектом договора коммерческого найма могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо квартирах. По сравнению с аналогичными отношениями в одноквартирных домах отношения найма в многоквартирных домах более разнообразны, поскольку объектом права выступают не только жилые помещения, но и иное имущество, находящееся в этих домах (статьи 673 и 290 ГК РФ). К такому имуществу относятся несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Права и обязанности наймодателя по договорам коммерческого и социального найма в основном аналогичны. Вместе с тем иное распределение обязанностей, в отличие от договора социального найма, может предусматриваться соглашением сторон договором коммерческого найма. В целях защиты прав нанимателей как более слабой стороны договора ГК РФ предусматривает их преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Определенные правомочия предоставлены и наймодателю, который может предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях.
Наниматель по договору коммерческого найма имеет право вселиться в занимаемое помещение с другими гражданами. В отличие от договора социального найма ГК РФ не называет вселяющихся лиц членами семьи нанимателя. Вселяться с нанимателем либо к нанимателю и проживать вместе с ним могут любые граждане, которые должны быть указаны в договоре коммерческого найма.
ГК РФ исходит из того, что в коммерческом найме может и не быть семейных или родственных отношений. Все существенные условия договора, включая круг лиц, проживающих в нанимаемом помещении, определяются только договором. Граждане, включенные в договор в качестве постоянно проживающих, имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, однако ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, вправе выступить и как сонаниматели. В таких ситуациях образуется множественность лиц в обязательстве, возникающем из договора коммерческого найма, где с одной стороны выступает наймодатель — физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, хозяйственного ведения либо оперативного управления, а с другой — наниматель, два или более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ). Наймодатель вправе требовать исполнения обязанностей, в том числе по оплате жилья, как от всех сонанимателей, так и от любого из них, притом как полностью, так и в части долга (ст. 323 ГК РФ). Если наймодатель не получил всю сумму долга от одного из сонанимателей, он имеет право требовать недополученное от остальных. Сонаниматели остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.
Вселение в жилое помещение возможно при условии соблюдения требований о норме общей площади, приходящейся на каждого проживающего. Исключением является вселение несовершеннолетних детей любых постоянно проживающих в жилом помещении лиц.
Так как договор коммерческого найма срочный, в целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав наймодателя и особенно нанимателя, ГК РФ устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684). Наймодателю необходимо не позднее чем за 3 месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить его об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не может требовать увеличения количества лиц, постоянно с ним проживающих.
Договор коммерческого найма оформляется в простой письменной форме (ст. 674 ГК РФ), однако несоблюдение формы совершения договора не влечет его недействительности. Это обстоятельство согласно ст. 162 лишает стороны договора права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не их права приводить письменные и иные доказательства. В отличие от основной части сделок с жилищем, договоры коммерческого найма не подлежат государственной регистрации.
Договор коммерческого найма сохраняет свое действие при переходе права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления (ст. 675 ГК РФ). При отчуждении собственником (обладателем права хозяйственного ведения либо оперативного управления) жилого помещения приобретатель становится наймодателем до окончания срока договора на тех же условиях, что и прежний собственник. В случае нарушения прав со стороны нового наймодателя в соответствии со ст. 305 ГК РФ наниматель имеет право на защиту своего владения.
Наниматель вправе использовать нанятое жилье только по целевому назначению для проживания. В обязанность ему вменяется обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии, своевременно производить оплату. Если стороны не договорились об ином, наниматель самостоятельно вносит коммунальные платежи (п. 1
ст. 671, ст. 678, п. 1 ст. 681 ГК РФ).
Наймодатель обязан передать нанимателю в пользование жилое помещение, свободное юридически и фактически одновременно. К моменту передачи помещение не может быть объектом чьих-либо жилищных, иных имущественных прав либо неосновательных претензий лиц, самоуправно занявших помещение. Права нанимателя на него должны быть бесспорными (ст. 676 ГК РФ). Наймодатель, кроме того, обязан обеспечить нормальное функционирование всех инженерных систем дома, его эксплуатацию, содержание и ремонт жилого дома, а также предоставлять проживающим коммунальные услуги (ст. 161 ЖК РФ). Это не означает, что он должен выполнять требования закона своими силами, но ему надлежит принять все необходимые организационные меры, чтобы исполнить обязанности, входящие в содержание договора коммерческого найма; у него есть выбор способа управления жилым помещением, жилым домом.
В текст письменной формы договора должны включаться все совместно проживающие с нанимателем лица, в том числе несовершеннолетние, малолетние, лица, находящиеся под опекой и попечительством (ст. 677 ГК РФ). Изменения в составе постоянных пользователей (выбытие, рождение ребенка) в процессе пользования жилой площадью (ст. 679) также надлежит отразить в договоре, в соответствующих записях. Если в договоре кто-либо не будет персонально назван, его жилищные права должны быть оформлены как вселение новых постоянных пользователей. Если они были своевременно оформлены по этим правилам, при наличии доказательств необходимые изменения вносятся в текст договора.
На вселение по договору коммерческого найма полагается согласие наймодателя, каждого из постоянно проживающих лиц и нанимателя. В социальном найме (ст. 70 ЖК РФ) также возможен запрет наймодателя на вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, равно как и в договоре коммерческого найма требуется согласие наймодателя на вселение новых членов семьи. При вселении несовершеннолетних согласия наймодателя и постоянных пользователей не требуется.
Постоянные пользователи должны предварительно уведомлять наймодателя о вселении временных жильцов (ст. 680 ГК РФ). Последними признаются и временные пользователи. Разрешение на вселение временных жильцов и их проживание дается нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими. Основными признаками временного проживания являются безвозмездность пользования помещением в течение ограниченного срока — до 6 месяцев (который раньше не имел предела) и отсутствие самостоятельного права пользования помещением. Срок нахождения в месте временного пребывания определяется самими гражданами (см. постановление КС РФ от 02.02.1998 № 4-П «По делу о проверке конституционности пунктов 10, 12 и 21 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 17.07.1995 № 713»).
Хотя наймодатель по закону лишь информируется о предстоящем вселении временных жильцов, он также наделен правом активного запрета на их проживание в случае, если нарушена норма общей площади жилого помещения на одного человека. Получив такую информацию, наймодатель может не допустить въезда временных жильцов по этому основанию.
Оплата — одно из основных обязанностей нанимателя. Размер платы за жилое помещение определяется по соглашению сторон в договоре коммерческого найма (ст. 682 ГК РФ). В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Если договором срок внесения платы не предусмотрен, она вносится нанимателем ежемесячно в порядке, установленном ЖК РФ (п. 3 ст. 682 ГК РФ).
Как правило, в договоре коммерческого найма арендная плата устанавливается как авансируемая, по соглашению сторон, т. е. указывается, что «оплата производится нанимателем за один месяц вперед, далее не позднее … числа каждого последующего месяца» (чаще указывается день заключения договора). Одностороннее изменение размера платы не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 682 ГК РФ).
Если договор заключен на определенный срок, о чем в нем есть соответствующая запись, по истечении этого срока, если стороны пришли к согласию о продлении срока действия договора, размер платы (ее повышение) может выступать как одно из условий нового договора. Изменение арендной платы должно быть оформлено письменным соглашением сторон.
Лимитированные коммунальные платежи за жилое помещение производит наймодатель, а нелимитированные (оплата за электроэнергию и телефонные переговоры) — наниматель. Хотя согласно ст. 678 ГК РФ, если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Аналогично распределяются обязанности по ремонту сданного внаем жилого помещения. Так, если иное не установлено договором коммерческого найма, текущий ремонт является обязанностью нанимателя (п. 1 ст. 681 ГК РФ), а капитальный — наймодателя (п. 2 ст. 681).
Право нанимателя по договору коммерческого найма на переустройство и реконструкцию жилого помещения обусловлено получением согласия наймодателя. Цель переустройства значения не имеет, однако с учетом того, что граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением, для осуществления переустройства и реконструкции требуется получение их согласия. ГК РФ и ЖК РФ в регулировании этого правомочия нанимателя допускают терминологический разнобой, поскольку реконструкция в Градостроительном кодексе РФ определяется как соответствующие работы, относящиеся к ведению наймодателя, а не нанимателя.
По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю (п. 1 ст. 685 ГК РФ). Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением, ответственным перед наймодателем остается наниматель. Договор поднайма может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека (п. 2 ст. 685).
Права нанимателя по договору краткосрочного коммерческого найма значительно сужены. Как правило, наниматель не вправе вселять в нанятое жилое помещение новых граждан, а лица, вселившиеся вместе с нанимателем, не имеют равного с ним права пользования помещением. Нанимателю запрещено вселять временных жильцов и поднанимателей, а по истечении срока договора он не вправе требовать заключения договора на новый срок. Наниматель не может быть заменен другим нанимателем из числа граждан, проживающих совместно с ним. Фактически наниматель вправе использовать помещение исключительно в целях проживания, а также переустраивать его с согласия наймодателя.
Согласно ст. 40 Конституции РФ никто не может быть произвольно лишен жилища. Расторжение договора коммерческого найма возможно по взаимному согласию сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Наниматель вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор с письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687).
По требованию наймодателя досрочное расторжение договора коммерческого найма возможно в судебном порядке. Пункт 2 ст. 687 ГК РФ устанавливает два основания такого расторжение: 1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более 2 раз по истечении установленного договором срока платежа; 2) разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
П.В. Крашенинников указывает третий случай, когда возможно расторжение договора коммерческого найма в судебном порядке по требованию наймодателя, аналогичное прекращению права собственности на жилье. Расторжение договора возможно при использовании жилого помещения не по назначению либо при систематическом нарушении прав и интересов соседей (ст. 293 ГК РФ). Наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор.
Во всех случаях по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок до года для устранения нарушений. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя может принять решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.
По требованию любой из сторон договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния. В качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения ГК РФ предусматривает выселение из жилого помещения на основании решения суда (ст. 684)[5].
 
Библиография
 
1 Шешко Г.Ф. Договор жилищного найма: возникновение и прекращение отношений по пользованию жилым помещением // Жилищное право. 2006. № 7.
2 Седугин П.И. Жилищное право: Учеб. — М., 1997. С. 156.
3 Гражданское право: Учеб. / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. — М., 2004. С. 261, 280.
4 См.: Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. 5-е изд., перераб. и доп. — М., 2005.
5 См.: Крашенинников П.В. Указ. соч.