Договор о передаче права пользования недвижимым имуществом на определенный период: перспективы правового регулирования

УДК 347.440.1
 
Н.В. СИРИК,
кандидат юридических наук, доцент,  зав. кафедрой гражданского права и процесса  Смоленского гуманитарного университета
 
Предметом исследования данной статьи является анализ перспектив правового регулирования института передачи права пользования недвижимостью на определенный период, известного за рубежом как таймшер.
 
The object of research of the given article is the analysis of prospects of legal regulation of institute’s transfer of rights of using the real estate for the certain period, known abroad as the timeshare.
 
Наряду с упрочением рынка традиционных туристских услуг существенное значение приобретает один из наиболее динамично развивающихся секторов туризма — система владения клубным отдыхом, более известная как таймшер. В настоящее время эта система, возникшая как способ повышения эффективности гостиничных средств размещения, получила свое развитие в 81 стране мира.
Экономическая модель таймшера предусматривает деление гостиничного комплекса на единицы, пригодные для проживания (апартаменты). Для обеспечения постоянного заполнения гостиницы клиентам по различным сделкам предоставляется право пользования гостиничными номерами в течение определенного срока ежегодно (как правило, в течение 1 недели) на протяжении длительного периода времени (обычно от 3 до 99 лет).
Крупнейшими компаниями, осуществляющими деятельность в сфере таймшеринга, являются RCI (Resort Condaminium International, Inc) и II (Interval International, Ltd).
В большинстве стран таймшерная деятельность регламентируется. Первый законодательный акт по этому поводу был подписан Ее Величеством королевой Елизаветой Второй 16 марта 1992 г. За Великобританией последовали Соединенные Штаты Америки, Франция, Германия, Португалия, Испания и другие страны. Таймшер в зарубежных странах — категория правовая.
Следует заметить, что помимо специальных актов о таймшере (или его аналоге) для регулирования отношений в системе таймшера применяют нормативные акты, содержащие нормы законодательства о туризме, так как таймшер можно рассматривать в качестве одной из разновидностей предпринимательской деятельности в сфере туризма. Использование курортной недвижимости подлежит правовому регулированию нормами о недвижимом имуществе. Участие потребителя в отношениях таймшеринга регламентируется законодательством о защите прав потребителей. Примером тому является Закон Болгарии от 09.12.2005 «О защите прав потребителей»[1].
В литературе можно встретить самые различные определения таймшера. Всемирная туристская организация (ВТО) определяет таймшер как собственное жилище, арендуемое на основе очередности, «Туристский терминологический словарь» формулирует понятие таймшера как владение временем на отдых[2] в рамках клубного отдыха. М.Б. Биржаков под таймшером понимает «совместное владение недвижимостью (кондоминиумом) с возможностью пользоваться ею на протяжении определенного времени, пропорционально денежному взносу»[3]. По мнению Д.А. Ковалева, таймшер (англ. timeshare) — международная система обмена отдыхом среди совладельцев курортных отелей клубного типа[4].
Несомненно, разнообразие определений данных отношений создает проблемы при использовании понятия «таймшер», так как это осложняет возможность разграничения таймшера и смежных понятий. Многозначность определений таймшера объясняется усложнением таймшерных операций, существующими различиями между разными системами права, негативной практикой деятельности таймшерных компаний, побудившей лиц, занимающихся данным видом бизнеса, ввести в употребление иные термины.
Именно негативная практика деятельности таймшерных компаний, отражающаяся в первую очередь на правах и законных интересах потребителей, подтолкнула ЕЭС принять Директиву № 94/47 от 26.10.1994 «По защите покупателей в отношении некоторых аспектов контрактов, касающихся приобретения права использования недвижимой собственности в режиме разделенного времени» (далее — Директива). Этот наднациональный правовой акт регулирует отношения между потребителями и профессиональными участниками рынка таймшера и имеет обязательную силу во всех странах ЕС. Положения Директивы применяются к договорам, заключенным на срок более 3 лет и с продолжительностью владения недвижимым имуществом не менее недели. Документом, регулирующим отношения между продавцом и покупателем, является контракт о передаче права пользования недвижимым имуществом «на период отпуска» (таймшер). Контракт составляется на двух языках — языке государства, где проживает покупатель, и языке государства, где расположена собственность. В контракте должны быть в письменном виде изложены все имущественные условия, способы и порядок его расторжения, а также срок, в течение которого потребитель вправе расторгнуть контракт в одностороннем порядке без указания причин (как правило, это первые 10 дней после подписания).
Российская Федерация не является членом ЕС и пока не имеет специального законодательства, регулирующего систему владения клубным отдыхом.
Полагаем, что правовое регулирование данного вида деятельности послужит прекращению недобросовестных продаж на туристском рынке объектов клубного отдыха, окажет стимулирующее воздействие на создание рабочих мест, будет содействовать привлечению зарубежных инвестиций в отрасль, переориентации потребителя на отечественную рекреационную зону.
В связи с этим представляется целесообразным исследовать особенности правового регулирования таймшеринга в различных правовых системах, выявить общие и отличные черты между законодательствами о таймшере государств англо-американской и континентальной системы права, определить возможные договорные модели права периодического пользования таймшерной недвижимостью в Российской Федерации.
В основе таймшера, как в странах романо-германской, так и в странах англосаксонской системы права, лежат отношения между таймшерными пользователями и лицами, осуществляющими деятельность по предоставлению таймшерным пользователям курортной (гостиничной) недвижимости права периодического проживания в средствах размещения и пользования услугами гостиничного типа.
Одной из отличительных черт таймшерных прав является их продолжительность. В Директиве указано, что этот срок должен быть не менее 3 лет, при этом таймшерные права могут быть реализованы субъектом только в течение определенного количества дней (не менее одной недели) в году.
Так как право, предоставляемое потребителю в системе таймшеринга, предполагает пользование объектом недвижимого имущества, возникает вопрос о правовой природе данного права.
В первую очередь следует отметить, что на законодательную природу таймшерных прав оказывает влияние то, к какой системе права относится государство, закрепляющее в своих законодательных актах таймшерные права. Этот факт находит подтверждение в п. 3 преамбулы Директивы.
В странах общего права таймшерные права существуют в двух видах. Они могут являться собственностью, а могут представлять конкретные права по использованию таймшерной собственности[5]. Наиболее распространенной моделью таймшера является построение системы владения отдыхом на основе отношений доверительной собственности (траста). Сущность модели club/trusty заключается в следующем: компания, являющаяся собственником курортной недвижимости, учреждает клуб и передает ему эту недвижимость. Клуб не является юридическим лицом и поэтому передает недвижимость доверительному собственнику. Возможность такой передачи регламентирована документами клуба. Таймшерные приобретатели заключают договор с учредителем клуба, становятся членами клуба и получают права, связанные как с членством в клубе, так и с их правовым статусом бенефициария. Очевидно, что такая модель для России неприемлема потому, что организация, не имеющая статуса юридического лица, не может заключать никаких договоров.
Вторая модель таймшера также основана на членстве в клубе, однако клуб обладает правом собственности на недвижимость (property club). Членство в клубе является формальным, так как управление таймшерным объектом не входит в компетенцию членов клуба. Права таймшерного приобретателя на пользование недвижимостью на периодической основе регламентируются договором, заключаемым с учредителем клуба.
Обратимся к законодательству стран континентального права. Так, для Германии, Франции, Испании, Португалии характерно то, что таймшерные права могут быть как вещными, так и обязательственными.
Во Франции и Португалии возможен вещный таймшер в виде общей долевой собственности. Как и в российском законодательстве, сособственник имеет преимущественное право покупки (ст. 1410 ГК Португалии), и при нарушении этого права любой из сособственников вправе требовать перевода на себя прав покупателя в течение 6 месяцев со дня совершения сделки. Наличие данных ограничений в праве общей долевой собственности существенно затрудняет использование модели таймшера на основе долевой собственности.
В ряде стран таймшер существует в рамках кондоминиума. В Италии и Испании таймшерные права возникают из права периодического проживания как исключительной или совместной собственности. В Германии право периодического проживания как ограниченное вещное право может существовать в виде длительного права пользования жильем. Так, право временного (периодического) проживания как вещного предусмотрено ст. 1 Закона Германии от 20.12.1996 «О продаже прав на временное использование жилых объектов»[6].
Право временного проживания как разновидность ограниченного вещного права существует и во Франции (статьи 623, 633 Французского гражданского кодекса).
Разновидностью обязательственных прав на получение права проживания и пользования услугами таймшерного объекта является участие таймшерного приобретателя в хозяйственных обществах или товариществах. Такая модель приобретения таймшерных прав распространилась во Франции, в Англии, Португалии и Германии. Суть данной модели заключается в том, что компания, владеющая правами пользования курортной недвижимостью, делит свой капитал на определенное число акций (долей). Взнос, оплаченный приобретателем таймшера, рассматривается как оплата доли участия в хозяйственном обществе или товариществе. И в дальнейшем в качестве дивидендов таймшерный приобретатель получает права пользования курортной недвижимостью, которые он может реализовать по своему усмотрению. Для таймшерного пользователя данная схема приобретения таймшерных прав представляет интерес прежде всего потому, что он имеет право на управление в обществе путем участия в общем собрании. Кроме того, данные права могут передаваться по наследству, и в случае ликвидации таймшерной компании таймшерный пользователь имеет право на ликвидационную квоту. Полагаем, что если рассматривать право на таймшерную недвижимость как разновидность имущественного права, то нет никаких законодательных препятствий в использовании ОАО для функционирования таймшера и в Российской Федерации.
И все же в странах континентального права таймшерные права чаще всего передаются на основании договора.
В литературе отмечается, что среди немецких ученых нет единой точки зрения относительно договора, который заключается между таймшерным приобретателем и таймшерным пользователем[7]. Одни исследователи считают, что таким договором является договор аренды с предоставлением услуг, другие — договор по оказанию услуг, по мнению третьих, обязательственные права приобретаются вследствие заключения договора о предоставлении жилья и питания.
Согласно греческому праву, сделки в сфере таймшеринга признаются смешанными договорами, включающими в себя элементы аренды и оказания услуг.
В англо-американской системе права данные контракты называются таймшерным соглашением (timeshare agreement) или контрактом на покупку таймшерного интереса (purchase cjntract)[8].
Согласно Акту Великобритании, договор носит потребительский характер и осуществляется на возмездной основе. Объектом договора являются таймшерные права, вследствие передачи которых таймшерный пользователь может использовать таймшерное размещение. Акт не определяет прав и обязанностей сторон и не указывает вид передаваемых прав.
Законодательство США о таймшерах включает в себя акты различных штатов. Так, в
Акте штата Иллинойс договор именуется контрактом на покупку. Предметом покупки являются два вида прав: либо таймшерная собственность (включая средство размещения и землю, на которой находится строение), либо таймшерное использование, которое не дает права собственности ни на землю, ни на средства размещения[9]. Существование двух видов прав объясняется сущностью англо-американского понятия права собственности, которое допускает возможность «расщепленной собственности».
Не определяется вид договора и в ряде европейских стран, чье законодательство о таймшерах основано на положениях Директивы.
Так, в Законе Болгарии «О защите прав потребителей» данный договор формулируется как договор или группа договоров о приобретении права пользования недвижимым имуществом на определенный период, заключенный на срок не менее 3 лет, в основе которого реализатор в рамках своей профессиональной деятельности по предоставлению средств размещения по общей цене передает потребителю непосредственно или через посредника право пользования одним или несколькими видами недвижимого имущества на определенный срок, который ежегодно не может быть меньше одной недели. Уже в самом договоре определяется вид и сущность передаваемого права.
Что касается правового регулирования передачи права пользования недвижимым имуществом на определенный период в Российской Федерации, то в настоящее время специального правового акта не существует. В 1999 году предпринималась попытка внести в Государственную думу законопроект «Об особенностях туристской деятельности в сфере организации клубного отдыха»[10]. Затем было принято постановление Правительства РФ от 10.10.2002
№ 753 «О лицензировании деятельности по продаже прав на клубный отдых», впоследствии отмененное постановлением Правительства РФ от 14.12.2006 № 767 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации по вопросам лицензирования отдельных видов деятельности».
И законопроект, и постановление определяли договор о передаче права пользования недвижимым имуществом на определенный период как разновидность договора купли-продажи, предметом которого является имущественное право на клубный отдых.
Бесспорно, что передаваемое право периодического пользования недвижимостью и сопутствующих услуг является имущественным. Согласно российскому законодательству, данное право не может носить вещный характер. Не возникает и ограниченного вещного права, так как такой вид вещных прав не предусмотрен в законодательстве Российской Федерации. Следовательно, данное имущественное право является обязательственным. В литературе чаще всего возникает спор по поводу того, какой договор опосредует передачу данного права — купли-продажи, аренды или услуг. Определение правовой природы анализируемого договора, а также его предмета предполагает исследование характера опосредуемых им экономических отношений.
Цель отношений, лежащих в основе договора между туристом и собственником таймшерной недвижимости, заключается в предоставлении туристу за указанную в договоре плату права периодического проживания в средстве размещения и оказании услуг гостиничного типа при осуществлении отдыха в течение определенного периода времени. Полагаем, что приобретателю таймшерных прав передаются права, аналогичные правам арендатора недвижимости, и права, аналогичные правам постоянного клиента в гостинице.
Таким образом, на наш взгляд, данный договор, заключенный на территории Российской Федерации, будет являться комплексным и включать в себя элементы договора аренды и договора возмездного оказания услуг.
Подведя итог, можно сделать следующие выводы.
1. Как уже отмечалось, в основе таймшера  лежат отношения между таймшерными пользователями и лицами, осуществляющими деятельность по предоставлению таймшерным пользователям курортной (гостиничной) недвижимости права периодического проживания в средствах размещения и пользования услугами гостиничного типа. Срок, на который передается право периодического проживания, должен быть не менее 3 лет, при этом таймшерные права могут быть реализованы субъектом только в течение определенного количества (не менее одной недели) дней в году.
2. Рассмотрев мировую практику, можно выделить три основные модели таймшера: вещно-правовую, обязательственно-правовую и модель, основанную на участии приобретателя таймшера в хозяйственном обществе.
3. Для российской правовой системы наиболее целесообразно использование модели, основанной на участии приобретателя таймшера в хозяйственном обществе, и обязательственно-правовой модели.
4. Наиболее оптимальным видом союза, допустимого для создания таймшер-организации, следует считать акционерное общество, так как оно не предусматривает ограничения по числу акционеров. Акционеры в ОАО не имеют права преимущественной покупки акций. Кроме того, акционерное законодательство дает возможность выплаты дивидендов не только деньгами, но и иным имуществом, если это предусмотрено уставом общества.
5. Представляется необходимым внести поправки в ГК РФ и в Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в целях предусмотрения государственной регистрации периодического права пользования объектом таймшерной недвижимости и сделок с ней. Государственная регистрация позволит защитить права таймшерных пользователей и не даст заключать договоры и продавать акции, не обеспеченные курортной недвижимостью.
6. Договор о передаче права пользования недвижимым имуществом на определенный период, заключенный на территории Российской Федерации, будет являться комплексным и включать в себя элементы договора аренды и договора возмездного оказания услуг.
7. Договор о передаче права пользования недвижимым имуществом на определенный период является возмездным, консенсуальным, публичным договором. Сторонами такого договора выступают потребитель — физическое лицо, приобретающее право периодического проживания в средствах размещения и пользования услугами гостиничного типа, и коммерческая организация, специализирующаяся на предоставлении гостиничных услуг.
8. Договор относится к числу потребительских договоров, поэтому на него должны распространяться нормы Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». В связи с этим считаем целесообразным внести изменения в указанный закон и распространить его на договоры, опосредующие передачу права пользования недвижимым имуществом на определенный период.
 
Библиография
1  http://www.mi.government.bg/norm/laws.html?id=218548
2 Зорин И.В., Квартальнов В.А. Туристский терминологический словарь. — М., 1999.
3 Биржаков М.Б. Введение в туризм. — СПб., 2000. С. 18.
4 См.: Ковалев Д.А. Мировая индустрия владения отдыхом. —  М., 2003.
5 См., например: Грачева Е.Б. Договор на приобретение таймшерных прав: Дис. … канд. юрид. наук. — М., 2004.
6 Teilzeit Wohnrechtsgesetz-TzWrG.
7 См., например: Bohmer, Das deutsche Internationale Privatrecht des Timesharing, S. 131. Vertragsgestaltung und Vertraucherschurz im Timesharing-Vertragsrecht, S. 77.
8 См.: Грачева Е.Б. Указ. раб. С. 90.
9 http://www.ilga.gov/legislation/ilcs/ilcs3.asp?ActID=2159&ChapAct=765%26nbsp%3BILCS%26nbsp%3B101%2F&ChapterID=  2&ChapterName=PROPERTY&ActName=Real+Estate+Timeshare+Act+of+1999%2E PROPERTY (765 ILCS 101/) Real Estate Timeshare Act of 1999
10 Проект федерального закона «Об особенностях туристской деятельности в сфере организации клубного отдыха», принятый постановлением Государственной думы от 24.06.1999 № 4236-IIГД (отклонен Президентом РФ 24.07.1999) // КонсультантПлюс. Эксперт-приложение. Раздел «Президент—Правительство»; Туризм: практика, проблемы, перспективы. 1999. № 5. С. 423.