Доходные дома: история и современность

Страницы в журнале: 143-147

О.В. КИРИЧЕНКО,

ассистент кафедры гражданского права и гражданского процесса юридического факультета Ульяновского государственного педагогического университета им. И.Н. Ульянова

В статье рассматривается вопрос о доходных домах, прослеживается история возникновения этого явления, изучаются цели строительства доходных домов.

Ключевые слова: доходный дом, строительство доходных домов, жилищный вопрос.

В  «Большой советской энциклопедии» указано, что тип доходных домов сформировался в Европе в 1830—40-х годах. Российское первенство в строительстве доходных домов можно смело отдать Санкт-Петербургу, о котором сложился устойчивый миф как о «каменном городе». Начало мифу положил Петр I серией указов о запрещении каменного строительства по всей России, кроме Петербурга, и о возведении в новой столице исключительно каменных, из кирпича, «образцовых домов».

Население в те времена ежегодно увеличивалось на 16%, а жилой фонд — только на 8%. Выход из положения власти нашли в развитии жилья нового типа — доходного дома. Первый доходный дом в Петербурге в неопетровском стиле был построен по проекту архитектора А.И. Дитриха для врача С.С. Боткина[1].

В царские времена в городе имелось 657 доходных домов. Широкое распространение они получили во время царствования императрицы Елизаветы Петровны после указа 1769 года, разрешавшего устройство лавок на первых этажах зданий[2]. До начала XIX века такие дома именовались «спекулятивными». В конце XVIII века утвердилось два типа доходных домов — галерейные и секционные. Галерейная планировка имела прототипом гостиные дворы. Секционные доходные дома состояли из ряда квартир, разделенных лестничными маршами. Первые этажи сдавались под лавки и магазины. Доходные дома с «барскими» квартирами имели до 30 комнат, для среднего класса — 2—3 комнаты, кухню, санузел на лестничной площадке. До начала XIX века дома разрешалось строить не более 4 этажей. В 1827 году в Санкт-Петербурге появился первый доходный дом в 5 этажей (дом Зверкова, Столярный пер., 18; в настоящее время перестроен). Стремление к получению максимальной прибыли привело к появлению к середине XIX века «дворов-колодцев». В конце XIX — начале XX века строительство доходных домов, приносившее большую прибыль, стало приоритетным в Санкт-Петербурге.

Жителями доходного дома были представители всех сословий, званий и чинов. Доходные дома пользовались успехом и у определенной части интеллигенции, которая не желала обременять себя налогами и обязанностями по обслуживанию собственной недвижимости. Спрос на квартиры в доходных домах всегда превышал предложение. Следствием этого стало появление доходных домов, выстроенных на муниципальные средства. Первые этажи доходных домов, как правило, арендовали владельцы магазинов, фотографических ателье, модных салонов. Второй этаж сдавался под офисы. Третий — самый престижный и дорогой — занимали семьи купцов, промышленников, дворян, аристократии.

Доходный дом строился частными лицами на свои деньги для получения прибыли: купцами (дом Яковлева, Михайловская пл., 5, и др.), вельможами (дом Стенбок-Фермора, Макарова наб., 12, и др.), церковными властями, императорским двором.

Доходный дом принадлежал хозяину на правах частной собственности, а квартиры в нем сдавались в наем. Домовладельцы выплачивали в пользу города специальный оценочный сбор. Особой обязанностью домовладельцев был надзор над жильцами, для чего велись домовые книги.

Существовавшие законы защищали квартиросъемщика от произвола владельца. Если жилец исправно платил квартплату и не нарушал порядка, домовладелец не имел права его выселить. Но если жилец не оплачивал жилье или не соблюдал установленных правил, то его выселяли в принудительном порядке. Цены за наем квартир не были высокими, их регулировал рынок на основе спроса и предложения. Домовладелец имел право повышать квартплату только один раз в год. Стоимость найма жилого помещения напрямую зависела от местонахождения дома, количества комнат, этажа и качества жилья (ремонт, вид из окон и т. д.).

Чрезвычайно просто решался вопрос с переездом на новое место жительства. Не надо было ни продавать, ни менять жилое помещение. Достаточно было заплатить квартплату за текущий месяц, после чего договор найма без проблем расторгался, и человек мог в тот же день переехать на новую квартиру.

Предложение жилья соответствовало платежеспособному спросу. В этом смысле жилищного вопроса в России не существовало. Никто не ночевал на улицах —  бродяжничество по закону считалось преступлением. Муниципального жилья в дореволюционной России не было вообще, но имелось так называемое социальное жилье, т. е. жилье для самых бедных. Оно содержалось на средства благотворительных или религиозных (приюты, богадельни) организаций, отдельных меценатов (например, широко известен «дом бесплатных квартир», который был построен купцами братьями Бахрушиными на Софийской набережной в Москве и содержался полностью на их средства; сейчас в нем помещается головной офис компании «Роснефть»).

Считается, что в дореволюционной России действовало более 600 доходных домов. Так, в Симбирске (Ульяновске) существовало большое количество доходных домов:

— Симбирское 1-е высшее начальное училище (функционировало в 1910 году); в настоящее время — Художественная галерея Союза художников (ул. Гончарова, 16);

— доходный дом купцов Теняевых (в 1867—1868, 1880, 1911 годах); магазин «Византия» (ул. Гончарова, 26);

— доходный дом купца И.И. Сусоколова (в начале XIX века); магазин «Хлеб» (ул. Гончарова, 28);

— доходный дом купцов Нестеровых-Красниковых (в 1865, 1910 годах); торговый центр «Садко» (ул. Гончарова, 34);

— дом купца Е.Г. Неугасова (в 1867 году); ГУ «Дезстанция» (ул. Гончарова, 35);

— доходный дом мещанина И.В. Свешникова и купца А.П. Конурина (конец XVIII века); магазин (ул. Гончарова, 36)[3].

После 1917 года доходные дома были ликвидированы.

В настоящее время определение доходного дома многозначно. Нужно сразу оговориться, что данный термин является сугубо доктринальным и используется не столько в юридической литературе, сколько в публицистических журналах. В узком смысле слова доходный дом — тип архитектурного сооружения, многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в наем; в широком смысле доходный дом понимается как один из способов решения жилищных проблем граждан. В целом можно сформулировать следующее понятие доходного дома: многоквартирный жилой дом, находящийся в государственной, муниципальной или частной собственности, в котором жилые и нежилые помещения предоставляются во временное владение и пользование физическим и юридическим лицам по договорам аренды и коммерческого найма. Предложение использовать жилье по принципу доходного дома выступает одним из способов решения жилищной проблемы в нашей стране в отношении тех граждан, которые не способны решить ее самостоятельно, используя имеющиеся рыночные механизмы (договоры найма, долевого участия в строительстве, купли-продажи, ипотеки и т. п.).

Легальной дефиницией доходного дома можно считать определение, закрепленное в п. 2 постановления правительства Москвы от 02.04.2002 № 239-ПП «О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в городе Москве “доходного дома”»: доходным домом является жилой дом, в котором все жилые и нежилые помещения без ограничения размера площади предоставляются во временное владение и пользование юридическим и физическим лицам по договорам аренды и коммерческого найма. В федеральном законодательстве понятие доходного дома не определено вообще.

Современное использование термина «доходные дома» позволяет выделить несколько признаков таких домов:

1) жилые помещения в доходных домах могут находиться в государственной, муниципальной и частной собственности;

2) доходные дома могут приносить доход в местный бюджет;

3) доходные дома относятся к жилищному фонду коммерческого использования[4].

В конце ХХ века начались дискуссии о возрождении института доходных домов. В августе 2000 года Юрию Лужкову был представлен проект распоряжения «О строительстве и эксплуатации доходных домов на территории г. Москвы». Однако возникла проблема: согласно действовавшему тогда законодательству «граждане, занимающие по договору найма или аренды квартиры в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилплощадь, находящуюся в хозяйственном ведении предприятий и оперативном управлении учреждений, были вправе их приватизировать» (Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).  Поэтому были внесены соответствующие изменения в Закон г. Москвы от 11.04.2001 № 12 «О приватизации государственной и муниципальной собственности Москвы», а 2 апреля 2002 г. вышло постановление правительства Москвы № 239-ПП.

Один из первых построенных доходных домов расположен по адресу:  Большой Николоворобинский пер., 10 (строительный адрес: Серебрянический пер., вл. 9—11/12). Он был построен по специальному проекту и сдан госкомиссии как коммерческий дом в декабре 2001 года. Дом был торжественно открыт в октябре 2003 года. С 1 апреля 2004 г. начались аренда и наем в нем квартир. Это дом кирпично-монолитный, с несколькими секциями переменной этажности. В общей сложности в нем 47 квартир: 6 двухкомнатных (площадь от 83,5 кв. м; арендная плата — от 2,5 до 3,5 тыс. долл. в месяц); 19 трехкомнатных (100—120 кв. м; от 3,2 до 4,8 тыс. долл.); 21 четырехкомнатная (143—175 кв. м; от 4,7 до 5,7 тыс. долл.) и 1 семикомнатная двухуровневая (300 кв. м; 12 тыс. долл.). Все 47 квартир были переданы на баланс ГУП «Мосжилкомплекс», которое фактически выступило в роли управляющей компании. Достаточно высокая наемная плата за жилье в данном доходном доме свидетельствует о том, что первый опыт строительства и использования доходных домов, на наш взгляд, нельзя назвать удачным. В итоге в столице появился дом подлинно «доходный», рассчитанный не на рядовых москвичей и гостей города, а на очень состоятельных людей. Строительство таких элитных доходных домов вызвало справедливую критику, адекватно воспринятую правительством г. Москвы, а также другими субъектами, которые последовали московскому примеру. Так, согласно постановлению правительства Москвы от 25.12.2007 № 1131-ПП новый доходный дом появится по адресу: ул. Мусы Джалиля, 8, корп. 2. В соответствии с п. 3 этого постановления все квартиры (а их 174) в нем будут сдаваться в наем, причем нанимателями смогут стать малоимущие очередники. Если последние откажутся от такого предложения, то квартиры будут предоставлены другим российским гражданам, проживающим в Москве не менее 10 лет.

По словам представителей Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, проект постановления правительства Москвы «О Концепции развития жилых домов коммерческого использования (доходных домов) в городе Москве» находится на стадии согласования. «Согласно Концепции, создание системы доходных домов планируется осуществлять в два этапа, — рассказал начальник управления жилищной политики Владимир Брыков. — На первом этапе доходные дома будут строиться в основном за счет бюджетных средств, на втором — основными инвесторами должны стать частные лица»[5].

Предполагается, что муниципальные жилые дома коммерческого использования будут трех категорий:  экономкласса — с нулевым уровнем рентабельности; с низким уровнем рентабельности; с рентабельностью, которая будет устанавливаться на основе рыночного спроса. «При этом рентабельность доходных домов, находящихся в собственности города, может определяться на основе срока окупаемости капитальных вложений в строительство и благоустройство жилого дома», — пояснил В. Брыков[6].

Инициатива строительства доходных домов была также озвучена 22 мая 2007 г. на Совещании межведомственной рабочей группы по приоритетному национальному проекту «Доступное и комфортное жилье гражданам России» при Совете при Президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике. В ходе мероприятия с участием представителей Минрегионразвития России, Росстроя президент «ОПОРЫ РОССИИ» Сергей Борисов и вице-президент Алексей Кожевников представили концепцию федеральной целевой программы «Строительство муниципального жилья экономкласса на средства бюджетов всех уровней для сдачи гражданам в коммерческий наем в качестве доходных домов». Участниками заседания концепция программы была в целом одобрена и принято решение доработать документ с учетом состоявшегося обсуждения. В данной программе предложено за счет бюджетных средств построить в России доходные дома общей площадью 3 млн кв. м, а затем сдавать там квартиры, к примеру, если речь идет о Москве, за 300—400 долл. в месяц. По оценке авторов концепции, стоимость реализации программы составит 4,17 млрд долл. Из них 2,79 млрд долл. предлагается выделить из федерального бюджета, остальное — из региональных и местных бюджетов.

Доходный дом должен конкурировать с жильем, предоставляемым на условиях договора коммерческого найма частными лицами. В то же время в современных кризисных условиях необходимо строить доходные дома не элитные, а рассчитанные на рядовых россиян. Таким образом, идея получения прибыли от сдачи жилья в доходном доме должна уступить первое место решению проблемы обеспечения граждан доступным и комфортным жильем. Похвально, что правительство Москвы работает в первую очередь над тем, как помочь людям с невысоким доходом. Для последних, как уже отмечалось, предназначены доходные дома экономкласса, принадлежащие городу. Они дадут возможность москвичам улучшить свои жилищные условия на длительное время по умеренным ценам. «Плата планируется вполне сопоставимой с той, что москвичи платят при найме социального жилья. Если социальный наем сейчас обходится по 75 коп. за квадратный метр, то в доходном доме он будет стоить 2 руб. Учитывая, что такие дома будут состоять в основном из одно- или двухкомнатных квартир, за всю квартиру жильцам придется платить 100—150 руб. Но в отличие от нанимателей муниципального жилья, которым за услуги ЖКХ доплачивает бюджет города, наниматели в доходном доме будут оплачивать их в 100% объеме. В итоге получается примерно 2 тыс. руб. в месяц. И это при том, что наем однокомнатной квартиры в г. Москве обходится минимум 700—800 долл. в месяц!»[7]

20 сентября 2007 г. Правительство РФ рассмотрело стратегию развития массового жилищного строительства до 2025 года. Согласно черновику программы, к 2025 году жилье будет доступным для всех россиян. При этом на долю доходных домов придется до 80% вводящихся площадей. «Сегодня в строительстве доходных домов экономкласса заинтересовано государство. Таким образом, чиновники намерены решить проблему доступности жилья. Поскольку высокие цены на недвижимость сделали покупку жилья для многих невозможной, правительство стремится сделать доступным хотя бы наем», — считает директор по маркетингу компании «Домострой» Анжелика Куклина[8].

В свою очередь Юрий Лужков пообещал заняться строительством доходных домов экономкласса. Была разработана и принята программа, согласно которой в ближайшие 7—8 лет Москва построит несколько десятков доходных домов экономкласса. Снимать в таком доме однокомнатную квартиру можно будет всего за 130—150 долл. в месяц, двухкомнатную — за 250—300 долл.

Главная проблема в настоящее время заключается в том, что бизнес, основанный на строительстве и содержании доходных домов, является невыгодным из-за слишком долгого срока окупаемости (по разным оценкам и в зависимости от условий строительства и содержания — от 15 до 25 лет). Гораздо прибыльнее построить дом и сразу же его продать. Это хорошо понимают в Министерстве регионального развития РФ, а потому чиновники намерены предложить компаниям, которые выразят желание строить  доходные дома и управлять ими, существенные льготы, в том числе налоговые. В частности, планируется освободить застройщика, возводящего доходный дом, от аукционных выплат за земельный участок, внедрить механизмы долгосрочного кредитования и рефинансирования кредитов[9].

Что касается субъектов Российской Федерации, то правительство Нижегородской области уже одобрило концепцию строительства пяти доходных домов. Как сообщила министр экономики и труда Свердловской области Галина Ковалева, в рамках реализации жилищного национального проекта на Среднем Урале строительство доходного жилья будет выделено в отдельную программу. Ее цель — обеспечить жильем малоимущее население. Тюменские власти тоже не исключают возможность строительства в Тюмени доходных домов. Конкретные сроки пока не называются. По словам начальника Главного управления строительства Тюменской области Сергея Коробова, как только на рынке будет избыток нового жилья, застройщики смогут сдавать в аренду целые дома. Власти Южного Урала также планировали начать строительство доходных домов в своем регионе. Еще в 2004 году в Южноуральске хотели построить доходную десятиэтажку на 110 квартир. Оплачивать строительство вызвалось ЗАО «Южуралзолото», а администрация отдала под новостройку один из лучших участков недалеко от центра города. Дом должны были сдать к концу 2005 года. Однако построили только фундамент. В  ЗАО «Южуралзолото» не стали объяснять, почему не осуществляется строительство[10].

Для того чтобы изменить ситуацию, сложившуюся на современном рынке недвижимости, на наш взгляд, на федеральном уровне должна быть одобрена целевая программа по поддержке строительства и функционирования доходных домов. А на уровне субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральной программой необходимо принятие своих региональных программ. Из бюджета Российской Федерации нужно выделять финансовые средства для обеспечения реализации федеральной программы и дополнительные средства для инвестирования строительства доходных домов в субъектах Российской Федерации. В свою очередь региональный бюджет должен предусматривать выделение средств для реализации соответствующих региональных программ. Но в связи с недостаточностью денежных средств в бюджетах соответствующих уровней необходимо для указанных целей привлекать средства частных инвесторов, в том числе и иностранных. Для этого следует данных лиц, которые в последующем станут собственниками доходных домов, признать субъектами малого предпринимательства. В соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 209 «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» субъектами малого и среднего предпринимательства признаются хозяйствующие субъекты (юридические лица и индивидуальные предприниматели), отнесенные в соответствии с условиями, установленными данным федеральным законом, к малым предприятиям, в том числе к микропредприятиям и средним предприятиям.

Оказание имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки таких субъектов, должно осуществляться органами государственной власти и местного самоуправления в виде передачи во владение и (или) в пользование государственного или муниципального имущества, в том числе земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, оборудования, машин, механизмов, установок, транспортных средств, инвентаря, инструментов, на возмездной основе, безвозмездной основе или на льготных условиях. Указанное имущество необходимо использовать по целевому назначению.

Подводя итог вышесказанному, следует еще раз подчеркнуть, что строительство доходных домов в настоящее время необходимо как средство решения жилищных проблем. И первый шаг на пути к этому был сделан на уровне Москвы. В свою очередь это должно послужить стимулом для решения данной проблемы на федеральном уровне, и соответственно, в субъектах Российской Федерации.

В заключение хотелось бы еще раз отметить значимость доходных домов в жизни российского общества. Доходные дома обеспечивали жильем большинство существовавших в России сословий, так как существовали различные их виды, начиная с доходных домов с так называемыми барскими квартирами и заканчивая «социальным жильем», т. е. жильем для самых бедных. Предложение жилья соответствовало платежеспособному спросу. Таким образом решался жилищный вопрос. Также такие дома приносили их владельцам, будь то государство или частные лица, прибыль или доход, отсюда и их название — доходные дома. На наш взгляд, накопленный исторический опыт строительства и эксплуатации доходных домов необходим при строительстве современных доходных домов, поскольку и в настоящее время строить такие дома целесообразно. И именно доходные дома в ХХI веке могут явиться основным средством решения жилищных проблем граждан в нашей стране.

Сегодня ни для кого не секрет, что реализация концепции доступного жилья сталкивается с серьезными трудностями, преодолеть которые пока не удается. А если задача не решается напрямую, возможно, стоит подойти к решению с другой стороны? И, может быть, стоит начать с малого — создать условия для доступного долговременного найма жилых помещений? Тем более что в нашей стране есть опыт аналогичного решения — к началу ХХ века одним из основных типов городского жилья был доходный дом.

Библиография

1 По материалам сайта: www.stroi.ru

2 См.: Краснянский Л. Доходный дом скоро начнет приносить доход // Квадратный метр. 2002. № 21.

3 См.: Постановление Ульяновской городской думы от 29.10.2003 № 332 «О согласовании Перечня объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) муниципального значения» // СПС «Гарант».

4 См.: Суслова С.И. Доходные дома или жилые помещения, предоставляемые по договору найма в государственном или муниципальном жилищном фонде // Жилищное право. 2008. № 5. С. 38.

5 По материалам сайта: www.stroi.ru

6 По материалам сайта: www.irn.ru

7 Пятилетова Л. Палочка-выручалочка для любой семьи? // Российская газета. 2008. № 4558.

8 По материалам сайта: www.rg.ru

9 Там же.

10 По материалам сайта: www.rg.ru