Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые основы

В.С. БАБУШКИН

Статья посвящена правовой основе создания и ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Автор рассматривает Единый государственный реестр как гарантию соблюдения прав и обязательств сторон гражданского оборота.

Ключевые слова: Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, права сторон, гражданский оборот.

The article is devoted to the legal basis of creation and maintenance of the Uniform State Register of rights to immovable property and transactions with them. The author examines the Unified State Register as a guarantee of the rights and obligations of parties to the civil turnover.

Keywords: Uniform State Register of rights to immovable property and transactions, the rights of the parties, the civil turnover.

Недвижимое имущество представляет собой одну из основ экономики и занимает особое место. С одной стороны недвижимость  входит в состав средств производства, с другой — выступает основой личного существования граждан и используется для непроизводственного, личного потребления. Поэтому оптимальная организация оборота недвижимости является одной из главных задач в области экономической политики.

Ведущую роль в организации такого оборота играет правовое регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом. Можно с уверенностью сказать, что от правильного выбора правовой модели отношений в сфере недвижимости во многом зависит динамика экономических процессов, инвестиционный климат и благосостояние населения. В то же время недостатки правового регулирования в данной области, пробелы в законодательстве и ошибочные решения не могут не сказываться негативно на многих факторах экономического и социально-политического развития[1].

Регистрация прав представляет собой основной, ведущий элемент правового режима недвижимости и представляет собой «юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации»[2].

Государственная регистрация прав основывается на институционных правовых принципах: обязательности, достоверности, бесповоротности, открытости сведений о регистрации, старшинства, специальности, учетности, преемственности[3].

Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

В Конституции  РФ  ничего не говорится о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако в ст.ст. 35, 36 говорится о том, что право частной собственности охраняется законом и что, граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Кроме того, ст.ст. 23, 24 Конституции установлено, право каждого на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну, сбор, хранение, использование и распространение информации о частной жизни лица без его согласия не допускаются, а органы государственной власти и органы местного самоуправления, их должностные лица обязаны обеспечить каждому возможность ознакомления с документами и материалами, непосредственно затрагивающими его права и свободы, если иное не предусмотрено законом.

Основным актом, регулирующим отношения, связанные с государственной регистрацией прав, является  Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который был принят на основании и во исполнение Гражданского кодекса РФ.

Статья 131 Гражданского кодекса РФ закрепила обязательную государственную регистрацию в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, ипотеки, сервитутов, а также иных прав предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в Единый реестр прав вносятся записи о правах на земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

Особенности регистрации установлены для отдельных прав:

 — на гидротехнические сооружения и иные сооружения, расположенные на водных объектах;

 — на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков, или выделе земельных участков;

 — на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах;

 — на недвижимое имущество общей собственности;

 — договоров участия в долевом строительстве;

 — аренды недвижимого имущества;

 — на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;

 — на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества;

 — регистрация сервитутов;

 — на недвижимое имущество, установленное решением суда, арбитражного или третейского суда;

 — регистрация ипотеки;

 — права собственности на земельный участок при разграничении права государственной собственности на землю;

 — прекращения права собственности на земельный участок при отказе от права собственности на него.

Единому государственному реестру прав на недвижимое имущество и сделок с ним посвящена (далее — Единый государственный реестр прав) ст. 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», где закреплено, что права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Указанная статья определяет форму, содержание и структуру Единого государственного реестра прав. Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект. Книги учета документов содержат данные о: принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; выданных свидетельствах о государственной регистрации прав; выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах.

Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяются Правительством РФ[4]. В соответствии с данными Правилами и Указом Президента РФ от 25 декабря 2008 г. № 1847  «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»  контроль за соблюдением названных Правил территориальными органами Федеральной регистрационной службы осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Единый государственный реестр прав состоит из трех частей. Первая часть — книги учета документов, вторая — непосредственно записи о конкретных объектах недвижимости, правах на эти объекты, правообладателях, ограничениях (обременениях) прав, произведенные в соответствии с установленными требованиями, третья — дела правоустанавливающих документов.

Каждый раздел, согласно Правилам ведения Единого государственного реестра прав, содержит записи о каждом объекте недвижимого имущества. Каждый раздел реестра содержит описание объекта, записи о праве собственности и иных вещных правах на этот объект, имя (наименование) правообладателя, записи об ограничениях (обременениях) этих прав и наличии сделок с этим объектом.

Каждый раздел Единого государственного реестра прав идентифицируется кадастровым номером объекта, а в случае его отсутствия — условным номером.

Раздел Единого государственного реестра прав, содержащий записи о предприятии, идентифицируется условным номером, который присваивается Службой на основании утверждаемых Министерством юстиции  РФ правил внесения записей о правах на предприятие и сделках с ним в Единый государственный реестр прав и взаимодействия Службы и территориальных органов Службы при осуществлении государственной регистрации прав на предприятие.

Разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Раздел, содержащий информацию о зданиях, сооружениях и иных объектах недвижимого имущества, находящихся на земельном участке, располагается непосредственно за разделом, содержащим информацию об этом участке. Раздел, содержащий информацию о квартирах, жилых и нежилых помещениях и иных объектах, входящих в состав здания или сооружения, располагается непосредственно за разделом, содержащим информацию об этом здании или сооружении.

Порядок расположения в Едином государственном реестре прав раздела, содержащего записи о предприятии, определяется на основании утверждаемых Министерством юстиции  РФ правил внесения записей о правах на предприятие и сделках с ним в Единый государственный реестр прав и взаимодействия Службы регистрации и территориальных органов Службы регистрации при осуществлении государственной регистрации прав на предприятие. Каждый раздел состоит из трех подразделов.

В подразделе I содержится краткое описание каждого объекта недвижимого имущества: адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (по кадастровому паспорту объекта недвижимого имущества или иному документу, предусмотренному настоящим Федеральным законом и содержащему описание объекта недвижимого имущества), назначение и иная необходимая информация, в том числе об отнесении объекта недвижимого имущества к объектам культурного наследия или к выявленным объектам культурного наследия.

В подраздел II вносятся записи о подлежащих государственной регистрации сделках об отчуждении объектов недвижимости, а также о праве собственности и об иных вещных правах на каждый объект недвижимого имущества, имя (наименование) правообладателя, данные удостоверения личности физического лица и реквизиты юридического лица, адрес, указанный правообладателем, вид права, размер доли в праве, наименования и реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя государственного регистратора и его подпись.

В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде, концессионном соглашении, аресте имущества, заявлении о праве требования в отношении объекта недвижимого имущества и других), дата внесения записи, имя государственного регистратора и его подпись. В записях об ограничениях (обременениях) права указывается содержание ограничения (обременения), срок его действия, лица, в пользу которых ограничиваются права, сумма выданного кредита для ипотеки (залога), сумма ренты при отчуждении недвижимого имущества, наименование документа, на основании которого возникает ограничение (обременение) права, время его действия, содержание сделок с отложенным исполнением, стороны по таким сделкам, сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок. Для объекта культурного наследия или выявленного объекта культурного наследия указываются содержание обязательств по сохранению объекта культурного наследия или выявленного объекта культурного наследия, наименование документа, на основании которого внесена запись о содержании указанных обязательств.

Единый государственный реестр прав ведется на бумажных и электронных носителях. При несоответствии между записями на бумажных носителях и электронных носителях приоритет имеют записи на бумажных носителях.

Разделы Единого государственного реестра прав, дела правоустанавливающих документов и книги учета документов подлежат постоянному хранению. Их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускается. Порядок и сроки хранения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, разделов Единого государственного реестра прав, дел правоустанавливающих документов и книг учета документов, а также порядок их передачи на постоянное хранение в государственные архивы определяется Правительством РФ.

Если разделы Единого государственного реестра прав, документы, хранящиеся в делах правоустанавливающих документов, и книги учета документов признаны вещественными доказательствами по уголовному делу, их выемка осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.

После вступления приговора в законную силу либо по истечении срока обжалования постановления или определения о прекращении уголовного дела суд или орган дознания, следователь должны возвратить указанные разделы и документы в соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Таким образом, Единый государственный реестр прав — это единая на всей территории  Российской Федерации  система записей, которая содержит юридически значимую информацию об объектах недвижимого имущества, о правообладателях, существующих и прекращенных правах и ограничениях (обременениях) прав на объекты недвижимого имущества, а также о сделках с ними. Он предназначен для ведения в пределах Российской Федерации унифицированной системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав, а так же для обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество. Так, ведение Единого государственного реестра прав создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств, способствуя упрочению и стабильности гражданского оборота в целом, не затрагивая самого содержания определенного гражданского права.

Библиография

1 Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. - М.: «Волтерс Клувер», 2007. С. 3.

2 Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 27.12.2009г.) // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

3 Волынцева А.В. Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней: Автореф. ...дис. канд. юрид. наук. — Томск, 2003. С. 16.

4Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. От 22.11.2006г.) // СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 963.