Изменение правового режима жилого помещения в связи с его непригодностью для постоянного проживания граждан

УДК 347.254
 
П.В. МАКЕЕВ,
аспирант кафедры гражданского права и процесса Самарской гуманитарной академии
 
В статье рассматриваются практические аспекты регулирования изменения правового режима жилого помещения в связи с его непригодностью для постоянного проживания граждан. Детально анализируются соответствующие нормы старого и нового законодательства, что позволяет сделать вывод о порядке признания жилого помещения непригодным для постоянного проживания граждан как о полной и завершенной процедуре изменения правового режима жилого помещения.
Ключевые слова: правовой режим жилого помещения, нежилое помещение, перевод жилого помещения в нежилое.
 
In article practical aspects of regulation of change of a legal regime of premises in connection with its unfitness for constant residing of citizens are considered. The detailed analysis of corresponding norms of the old and new legislation on which basis the author comes to a conclusion about an order of a recognition of premises unsuitable for constant residing of citizens as about full and complete procedure of change of a legal regime of premises is carried out.
 
С  принятием Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ, Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон № 221-ФЗ) и Федерального закона от 13.05.2008 № 66-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона “О государственном кадастре недвижимости”» впервые были решены многие практические вопросы изменения правового режима жилого помещения.
Как отмечается в литературе, такое изменение имеет место в случаях перевода жилого помещения в нежилое, а также признания жилого помещения непригодным для постоянного проживания граждан[1].
При этом если перевод жилого помещения в нежилое, предусмотренный в главе 3 ЖК РФ, обусловлен необходимостью использовать нежилое помещение определенным образом: для улучшения бытового обслуживания населения, размещения аптек, магазинов и т. п.[2], — то перевод жилого помещения в нежилое по причине его непригодности для постоянного проживания граждан вызван утратой основной характеристики жилого помещения[3].
Вопросы признания жилого помещения непригодным для постоянного проживания регулировались ст. 8 ЖК РСФСР 1983 года, согласно которой непригодные для проживания жилые дома и помещения переоборудовались для других целей (например, для торговли или объектов бытового обслуживания).
Жилые дома и помещения признавались непригодными для проживания на основе Положения по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания граждан, утвержденного приказом Минкоммунхоза РСФСР от 05.11.1985 № 529. Основаниями для признания жилых домов и помещений непригодными для постоянного проживания являлись: физический износ, повреждение несущих конструкций, недостатки планировки и внутреннего благоустройства,  нарушения санитарных требований. Рассмотрение вопросов о непригодности жилых домов и жилых помещений для постоянного проживания граждан возлагалось на межведомственные комиссии исполкомов районных (городских, районных в городах) Советов народных депутатов.
С целью совершенствования нормативно-методической базы в жилищно-коммунальном хозяйстве приказом Госстроя России от 31.12.1999 № 177 была утверждена Методика по определению непригодности жилых зданий и жилых помещений для проживания[4]. Однако данный документ утратил силу, поскольку в его регистрации было отказано в связи с изданием приказа Госстроя России от 15.08.2000 № 181[5].
Постановлением Правительства РФ от 04.09.2003 № 552 было утверждено специальное положение «О порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания», которое устанавливало порядок признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания, за исключением индивидуальных жилых домов, находящихся в частной собственности граждан. Непригодными для проживания признавались жилые дома (жилые помещения) по основаниям ветхого или аварийного состояния, наличия вредного воздействия факторов среды обитания. При этом п. 3 названного положения предусматривал комплекс критериев и технических условий отнесения жилых домов (помещений) к категории ветхих или аварийных.
Указанные критерии и технические условия были утверждены постановлением Госстроя России от 20.02.2004 № 10[6]. Данным документом отменялось действие названного ранее приказа Минкоммунхоза РСФСР № 529. Несмотря на то что Минюст России отказал в регистрации данного документа[5], следует согласиться с Б.В. Ильиным в том, что постановление продолжало действовать даже после отказа в государственной регистрации, поскольку критерии и технические условия состояли лишь из технических норм и не содержали норм права, а поэтому не подлежали представлению для государственной регистрации в Минюсте России. Факт представления постановления Госстроя России от 20.02.2004 № 10 на регистрацию не мог повлиять на действие данного документа[7].
28 января 2006 г. постановлением Правительства РФ № 47 в соответствии со статьями 15 и 32 ЖК РФ  утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (далее — Положение), которым признано утратившим силу  постановление Правительства РФ от 04.09.2003 № 552.
Данное Положение устанавливает требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания граждан и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания.
Перечень оснований для признания жилого помещения непригодным для проживания приведен в разделе III Положения.
Общим основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан. Причины, обусловливающие такое состояние, весьма многообразны:
— изменение окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей;
— расположение жилых помещений в производственных зонах, зонах инженерной и транспортной инфраструктур и в санитарно-защитных зонах, когда инженерными и проектными решениями невозможно минимизировать критерии риска до допустимого уровня.
Есть и другие причины, по которым жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, однако с ними Положение связывает последствия в виде признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, а не изменение правового режима помещения.
Признание жилого помещения непригодным для проживания граждан осуществляется межведомственной комиссией (далее — Комиссия), создаваемой федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления в зависимости от принадлежности жилого помещения к соответствующему виду жилищного фонда: Российской Федерации, субъекта Российской Феде-
рации, муниципального образования. Решение о признании жилых помещений частного жилищного фонда непригодными для проживания вправе принимать орган местного самоуправления на основании заключении Комиссии (пункты 7 и 8 Положения), что, по мнению В.В. Былкова, является важной новеллой Положения[9].
Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения требованиям, установленным в Положении, и в случае несоответствия жилого помещения таким требованиям признает его непригодным для проживания (п. 42 Положения).
Согласно п. 45 Положения, для рассмотрения вопроса о непригодности помещения для проживания необходимы помимо заявления или заключения следующие документы:
— нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на жилое помещение;
— план жилого помещения с его техническим паспортом, а для нежилого помещения — проект реконструкции нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением.
Следует обратить внимание на фразу «для нежилого помещения — проект реконструкции нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением».
Практически данное указание и вместе с ним абзац четвертый п. 44 Положения о возможности признания пригодным для проживания реконструированного ранее нежилого помещения вступают в противоречие с п. [10]Положения, согласно которому действие Положения распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации, т. е. на нежилые помещения Положение не распространяется, а также с главой 3 ЖК РФ, устанавливающей порядок перевода нежилого помещения в жилое. В этой связи представляется, что указания на признание пригодным для проживания реконструированного нежилого помещения в пунктах 44 и 45 Положения должны быть исключены.
По результатам работы Комиссия принимает большинством голосов решение (в виде заключения) о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, с указанием оснований, по которым помещение признается непригодным для проживания (пункты 46 и 47 Положения).
На основании полученного заключения соответствующий федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения (п. 49 Положения), что практически свидетельствует об изменении правового режима жилого помещения путем изменения его назначения.
При этом важно отметить, что при изменении назначения жилого помещения согласно
ч. 8 ст. 15 Закона № 221-ФЗ соответствующий федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, издавший распоряжение о дальнейшем использовании помещения, в порядке
информационного взаимодействия должен направить в орган кадастрового учета копию такого распоряжения для внесения изменений в государственный кадастр недвижимости, а именно в сведения о назначении помещения.
Изменение назначения помещения влечет также необходимость внесения изменения в подраздел I Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним[11]. Такие изменения, согласно ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вносятся без повторной регистрации на основании представленного органом кадастрового учета документа о проведенном государственном кадастровом учете такого объекта недвижимого имущества или на основании заявления правообладателя такого объекта недвижимого имущества и прилагаемого кадастрового паспорта или кадастровой выписки о таком объекте.
Может получиться так, что у физического или юридического лица есть свидетельство о праве собственности на жилое помещение, а оно фактически уже нежилое. По нашему мнению, заключительным этапом изменения правового режима жилого помещения в связи с его непригодностью для постоянного проживания граждан должно быть получение собственником или уполномоченным им лицом нового свидетельства о государственной регистрации права собственности уже на нежилое помещение[12].
При рассмотрении изменения правового режима жилого помещения в связи с признанием его непригодным для постоянного проживания граждан возникает вопрос: можно ли перевести квартиру в нежилое помещение, комнату в коммунальной квартире в нежилую комнату в связи с признанием их непригодными для проживания? Очевидно, что в данных случаях при принятии решения соответствующими органами власти о дальнейшем использовании помещения должны быть учтены нормы главы 3 ЖК РФ о переводе жилого помещения в нежилое, в частности условия о наличии доступа (отдельного входа) в такие помещения и запрет размещения нежилых помещений над жилыми помещениями.
Представляется, что если квартира или комната в коммунальной квартире имеют отдельный вход (либо имеется техническая возможность организации такого входа) и под ними
находятся нежилые помещения, то перевод первых в нежилые в связи с признанием их непригодными для проживания в целях использования, например, для размещения магазина или аптеки, возможен.
При этом следует отличать от приведенного примера ситуацию с признанием непригодной для проживания комнаты в квартире. Как отмечается в литературе, в таком случае комната будет использоваться проживающими в квартире лицами для удовлетворения бытовых и иных нужд  как помещение вспомогательного использования (части 2, 3 ст. 16 ЖК РФ).
Таким образом, действующее законодательство детально регламентирует вопросы признания жилых помещений непригодными для постоянного проживания граждан. Порядок изменения правового режима жилого помещения является полным и завершенным.
 
Библиография
1 См.: Афонина А.В., Гурьева Е.В., Герасимова Л.П. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). — М., 2006. С. 68; Лапач В.А. Изменение назначения помещения: некоторые правовые вопросы // Закон. 2006.
№ 8. С. 21; Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости: Дис. … д-ра юрид. наук. — Томск, 2004. С. 286.
2 См.: Афонина А.В., Гурьева Е.В., Герасимова Л.П. Указ. соч. С. 63.
3 См.: Лапач В.А. Указ. ст. С. 22.
4 Нормирование в строительстве и ЖКХ. 2000. № 2.
5 Там же. № 5.
6 Нормирование, стандартизация и сертификация в строительстве. 2004. № 2.
7 Письмо Минюста России от 23.04.2004 № 07/4174-ЮД // Бюллетень Минюста РФ. 2004. № 6.
8 См.: Ильин Б.В. Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции. — М., 2007. С. 27. См. также абзац «г» п. 15 приказа Минюста России от 04.05.2007 № 88 «Об утверждении Разъяснений о применении Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации».
9 См.: Былков В.В. Новое в правовом регулировании признания жилья непригодным для проживания // Жилищное право. 2006. № 12. С. 48—49.
10 См. пункты 30 и 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 (в ред. от 22.11.2006).
11 См. об этом также: Бойцов Г.В., Долгова М.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. — М., 2006. С. 62; Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. — М., 2005. С. 140.
12 См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. В.М. Жуйкова. — М., 2007. С. 83.