Использование термина «коммерческий» в отношении договора найма жилого помещения

УДК 347.254 

СОВРЕМЕННОЕ ПРАВО №8 2011 Страницы в журнале: 96-99 

О.В. КИРИЧЕНКО,

кандидат юридических наук, старший преподаватель кафедры гражданского права и процесса юридического факультета  Ульяновского государственного педагогического университета им. И.Н. Ульянова

Проанализировано употребление термина «коммерческий» применительно к договору найма жилого помещения. Приведена аргументация позиции автора о необходимости закрепления договора коммерческого найма жилого помещения на законодательном уровне.

Ключевые слова: жилищное право, договор коммерческого найма.

Use of the term “commercial” in respect of tenancy agreement

Kirichenko O.

Analyzed using the term “commercial” in relation to a contract of employment premises. Given to the author's argument about the need to secure the agreement of commercial tenancy at the legislative level.

Keywords: housing law, commercial contract of employment.

Отсутствие законодательного закрепления обозначенного в главе 35 «Наем жилого помещения» ГК РФ договора найма жилого помещения как коммерческого не мешает рассматривать данный договор таковым в теории, судебной практике и в законодательстве субъектов Федерации. В то же время некоторые правоведы, в частности Е.В. Трушин, полагают, что применять термин «коммерческий» в отношении договора найма жилого помещения недопустимо, так как из главы 35 ГК РФ не следует, что собственник обязательно должен извлекать прибыль от сдачи жилья внаем, т. е. закон не считает это коммерческой деятельностью и не обязывает к ней собственника жилого помещения. Кроме того, такое именование договора найма приведет к противоречию со ст. 682 ГК РФ, согласно которой плата, предусмотренная в договоре, не должна превышать максимальный размер платы за жилое помещение, установленный законом, и при принятии подобного закона не может быть и речи о прибыли, даже если договор будет называться коммерческим[1].

Существование такой позиции (на наш взгляд, совершенно необоснованной) вызывает необходимость рассмотреть вопрос о целесообразности применения термина «коммерческий» к договору найма жилого помещения.

«Коммерческий» означает «торговый»[2]. Термин «коммерческий» применительно к договору найма жилого помещения указывает на вид жилищного фонда по целевому назначению (из которого предоставляются жилые помещения) и направленность соглашения на извлечение собственником дохода от использования своего имущества. Действительно, возмездный характер договора найма позволяет наймодателю получать доход от предоставления жилого помещения для проживания нанимателю. Под доходом при этом следует понимать деньги или иные материальные ценности, получаемые от какого-нибудь рода деятельности[3]. В свою очередь деятельность по предоставлению жилья на условиях договора найма не подпадает под определение предпринимательской деятельности, содержащееся в ст. 2 ГК РФ, так как не подразумевает в качестве основной цели систематическое получение прибыли и ее вправе осуществлять любые лица, а не только зарегистрированные в качестве предпринимателей в установленном законом порядке. Сущность рассматриваемого договора состоит в возмездном предоставлении жилья для проживания на определенный срок в целях удовлетворения жилищной потребности гражданина-нанимателя, что вовсе не предполагает систематичности сдачи жилья внаем и преследования в качестве основной цели извлечение прибыли. Так, в соответствии со ст. 684 «Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок» ГК РФ наймодатель вправе отказаться от продления договора найма с нанимателем в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, в том числе по причине необходимости для собственного проживания. Кроме того, получаемый наймодателем от сдачи жилья внаем доход не рассматривается в качестве прибыли налоговым законодательством, прежде всего НК РФ. Так, объектом налогообложения физических лиц и организаций являются получаемые ими доходы, в частности, физические лица уплачивают налог на доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации (п. 1 ст. 208 НК РФ), организации — налог на имущество, в том числе переданное во временное владение, пользование (п. 1 ст. 374 НК РФ), налог на прибыль с доходов, полученных от сдачи имущества в аренду или иного его использования (ст. 274, ч. 4 ст. 250 НК РФ).

С учетом изложенного необходимо понимать коммерческую природу договора найма жилого помещения следующим образом: основная его цель состоит в удовлетворении жилищных потребностей граждан, что в то же время позволяет собственнику жилья извлекать доход в силу возмездности данного договора. Таким образом, в условиях рыночной экономики коммерческая направленность рассматриваемого договора (удовлетворение потребности в жилье на возмездной основе, предполагающей получение дохода) в полной мере отражает интересы его сторон.

Обозначенный в главе 35 ГК РФ договор найма жилого помещения, на наш взгляд, в полной мере отвечает всем признакам коммерческого договора, что отличает его от договора социального найма, преследующего потребительские цели (обеспечение жильем малоимущих и других нуждающихся в нем категорий граждан). В защиту своей позиции приведем следующие аргументы.

Во-первых, указание на коммерческий характер договоров найма, заключаемых в отношении жилых помещений, предоставляемых из жилищного фонда коммерческого использования, содержит п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ. При этом допускается возможность заключения подобных договоров в государственном и муниципальном жилищном фонде, кроме фонда социального использования, из которого жилье предоставляется по договорам социального найма, о чем упоминается в п. 3 ч. 2 ст. 153, ч. 1 ст. 154, ч. 3 ст. 155, ст. 156 ЖК РФ.

Во-вторых, в настоящее время наем жилья независимо от жилищного фонда, из которого предоставляются жилые помещения, является возмездным, предполагающим наличие платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги (статьи 671, 678, 682 ГК РФ; п. 5 ч. 3 ст. 67, статьи 153—157, части 1 и 5 ст. 100 ЖК РФ). При этом только по договору социального найма граждане при определенных условиях могут рассчитывать на предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Также некоторым категориям граждан специализированные жилые помещения предоставляются на условиях безвозмездного пользования (ст. 109 ЖК РФ). Договор же найма (коммерческого) предполагает несение гражданином расходов по оплате жилья и коммунальных услуг в полном объеме.

По мнению Е.А. Суханова, возмездность обозначенного в главе 35 ГК РФ договора найма жилого помещения, в отличие от договора социального найма, состоит в том, что он направлен на извлечение дохода наймодателем от сдачи жилого помещения внаем и закон в настоящее время не ограничивает размер платы за жилье, устанавливаемый соглашением сторон[4]. Указанная позиция поддерживается практикующими юристами, обоснованно считающими, что коммерческим является договор найма жилого помещения с условием об оплате, значительно большей, чем по договору социального найма, причем составной частью такой оплаты (помимо расходов на капитальный ремонт, коммунальные услуги) выступает доход собственника жилья. Так, в г. Ульяновске (Засвияжский район) ежемесячная плата за наем однокомнатной квартиры в среднем составляет 6000—7000 тыс. руб., а в Москве — около 30 000 руб. Причем на стоимость не влияет такой критерий, заложенный в основу расчета размера платы за жилое помещение по договору социального найма, как объем площади жилого помещения, — важным фактором определения цены найма выступает местонахождение жилья. По подсчетам, собственник жилого помещения в Москве, передающий его внаем (коммерческий), может рассчитывать на доход в размере 6% годовых. Для сравнения: базовая ставка платы за пользование жилым помещением для нанимателей по договорам социального найма (платы за наем), установленная распоряжением администрации г. Ижевска от 26.12.2007 № 327, составляет 2,71 руб. за квадратный метр общей площади жилого помещения в месяц, в г. Омске — 3,2 руб. за квадратный метр, а в г. Оренбурге плата за наем социального жилья в 2009 году в связи с финансово-экономическим кризисом вообще была снижена с 2,2 руб. до 0,21 руб. за квадратный метр. Постановлением Правительства г. Москвы от 10.12.2008 № 1112-ПП с 01.01.2009 были предусмотрены следующие ставки платы за наем по договорам социального найма и найма специализированных жилых помещений: для домов со всеми удобствами, лифтом, мусоропроводом — от 1,51 до 1,17 руб. за квадратный метр; для домов без лифта, мусоропровода — от 0,67 до 0,5 руб. за квадратный метр[5].

Таким образом, обозначенный в главе 35 ГК РФ договор найма (коммерческого), удовлетворяя потребности граждан в жилье, в то же время коренным образом отличается от потребительского договора социального найма, так как преследует и другую цель — получение собственником дохода от сдачи жилья внаем.

В третьих, по мнению некоторых авторов, положение п. 1 ст. 682 ГК РФ о возможности законодательного ограничения платы за жилое помещение, предоставляемого по договору найма (коммерческого), не отвечает современным потребностям рыночной экономики, так как при принятии закона, устанавливающего максимальный размер платы за жилое помещение (если только речь не идет о социальном жилье), значительно сузится рынок жилья, сдаваемого на условиях договора найма (коммерческого), что может привести к обострению социальной ситуации в стране[6]. Данное утверждение является спорным, а требование п. 1 ст. 682 ГК РФ, на наш взгляд, заслуживает особого внимания. По сути, указанная норма ГК РФ содержит противоречие: она, с одной стороны, исходя из принципа свободы договора, обозначенного в ст. 421 ГК РФ, предоставляет сторонам договора найма (коммерческого) жилого помещения право устанавливать размер платы за наем по взаимному соглашению, а с другой — подразумевает возможность ограничения такого права. Возникают закономерные вопросы: для чего необходимо такое ограничение и сможет ли оно в случае, если все-таки соответствующий закон будет принят, существенно повлиять на заключение коммерческих договоров найма жилья? На наш взгляд, положение о возможном установлении государством максимального размера платы за наем необходимо рассматривать в качестве гарантии прав нанимателя как наиболее слабой стороны коммерческого договора найма. Приведенные выше статистические данные показывают существенную разницу в размерах оплаты социального и коммерческого жилья. Закрепляя договорный режим установления платы за наем жилого помещения при коммерческом найме в п. 1 ст. 682 ГК РФ, законодатель тем самым позволяет собственнику систематически извлекать доход от сдачи жилья внаем, но в то же время стремится оградить нанимателя от произвола со стороны собственника жилья, зачастую стремящегося к установлению неоправданно высокой наемной платы. На наш взгляд, такое государственное регулирование отношений коммерческого найма жилых помещений необходимо, так как ничем не ограниченная «свобода договора» неизбежно приведет к тому, что наниматель останется один на один с дикой стихией рынка. Практика разумного ограничения свободы установления платы за коммерческий наем жилья уже давно используется, например, в Германии, где с 18.02.1974 (с изменениями и дополнениями) действует Закон о регулировании повышения наемной платы, преследующий цель помешать ее стихийному росту и защитить нанимателя[7]. Так, наймодатель вправе требовать согласия нанимателя на повышение платы за наем жилья лишь при соблюдении следующих условий: 1) размер платы остается неизменным в течение года; 2) новый размер платы не превышает размера платы, обычной для данной местности и в домах аналогичного типа за последние четыре года; 3) в течение трех лет наемная плата не может повышаться более чем на 30%. При этом размер платы за наем и ее повышение ставятся в зависимость от «возраста», благоустроенности предоставляемого жилья и взимаемой до этого платы: чем больше срок эксплуатации жилого помещения, тем меньше процент повышения наемной платы, и наоборот, если повышается благоустроенность жилья (например, за счет произведенных наймодателем улучшений) либо до этого взималась небольшая плата, то процент, на который она может повыситься, увеличивается. Наймодатель обязан передать нанимателю письменное уведомление о повышении платы за наем жилья, в котором должны быть обоснованы причины такого повышения и содержаться точный расчет новых платежей. В свою очередь наниматель, получив такое уведомление, имеет право в течение двух месяцев проверить обоснованность повышения платы и ее соответствие плате за наем, обычной для данной местности. При несогласии с повышением платы наниматель по закону вправе предъявить иск об оспаривании согласия на повышение наемной платы, о взыскании излишне уплаченных сумм либо расторгнуть договор найма жилого помещения в одностороннем порядке.

На наш взгляд, российский законодатель должен продумать конкретные механизмы защиты нанимателя от необоснованного завышения платы за наем жилья. В таком случае, даже если законодатель и воспользуется правом, обозначенным в п. 1 ст. 682 ГК РФ, и примет соответствующий закон, это не только не приведет к снижению предложения на рынке коммерческого найма жилья, но и станет эффективным инструментом защиты прав нанимателей.

Резюмируя изложенное, можно сделать вывод, что договор найма жилого помещения, обозначенный в главе 35 ГК РФ, по своей природе является коммерческим: сущность его состоит в удовлетворении потребности граждан в жилье на возмездных началах, что, в свою очередь, предусматривает получение собственником жилья дохода от сдачи его внаем. Исходя из этого, считаем целесообразным включить наименование «коммерческий» в статьи главы 35 ГК РФ применительно к договору найма жилого помещения.

Библиография

1 См.: Трушин Е.В. Регулирование договоров социального найма жилого помещения и найма жилого помещения нормами жилищного и гражданского законодательства // Жилищное право. 2000. № 3. С. 5.

2 Современный словарь иностранных слов: Около 20 000 слов. — М., 1993. С. 293.

3 Словарь русского языка: 70 000 слов / Под ред. Н.Ю. Шведовой. 22-е изд., стереотип. — М., 1990. С. 181.

4 См.: Гражданское право: Учеб. для студентов вузов: В 4 т. Т. 3: Обязательственное право / Под ред. Е.А. Суханова. — М., 2008. С. 596.

5 Статистические данные взяты из материалов аналитического центра irn.ru // Недвижимость и цены. 2008. № 27 (7—13 июля). См. также www.regnum.ru, www.omsk.ru, rway.ru (дата обращения: 10.07.2010).

6 См.: Сосипатрова Н.Е. Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере // Государство и право. 1997. № 4. С. 14; Мокроусова Л.М. Договор коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. 2003. № 2. С. 22—23.

7 См.: Салтанова С.А. Защита прав нанимателя жилого помещения по законодательству Германии // Правоведение. 1994. № 3. С. 118—122.