История развития недвижимости граждан и права собственности на нее

С.Г. СОРОКИН,

аспирант кафедры гражданского права и процесса РГСУ

«Человек, стремясь в гражданском быту к полному развитию сил и способностей, ищет удовлетворение органических потребностей своей природы. Первая потребность его — привесть в сознание свою личность посреди внешнего мира и утвердить это сознание вне себя. Другая потребность его — дополнить и продолжить личное бытие в органическом союзе брака и семейства. Третья потребность — распространять во внешнем мире свою деятельность и расширять внешнее благосостояние приобретением, усвоением и произведением внешних благ. Эти внешние блага — суть так называемые имущества, составляющие по отношению к личности человеческой внешнюю ее принадлежность, внешнее ее дополнение. Отношения человека по имуществу отличаются в особенности свойством права; они составляют главное содержание права гражданского: к ним в особенности прилагается понятие о моем и твоем. Отношения эти определяются самой жизнью и ее экономическими условиями»[1].

Предпосылкой изучения современного права является рассмотрение процесса его развития, так как все правовые явления вырастают из предшествующих и проявляются в последующих. Чтобы выяснить смысл отдельно взятого правового понятия, необходимо знать исторические факты развития, причины изменения его содержания, а также возможного исчезновения, возврата к нему на определенном этапе эволюции права. Качество исследования заключается не только в изучении положительного опыта прошлых столетий, но и в осмыслении возникших юридических ошибок и сопутствовавших им негативных последствий. Изучение такого правового понятия, как недвижимость, в историческом контексте позволяет проследить динамику его становления и проанализировать тенденции развития юридической теории и практики.

Известно, что наиболее высоким уровнем юридической формы и юридической техники обладало римское частное право. Период от основания Рима (753 г. до н. э.) и до смерти императора Юстиниана (565 г. н. э.) считается развитой и совершенной системой права.

Понятие «недвижимое имущество», впервые сформулированное в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, в настоящее время стало общепринятым во всех странах мира[2].

В свою очередь вещи подразделялись на телесные, которые можно чувствовать, и бестелесные, которые не имели чувства (осязания); делимые и неделимые, потребляемые и непотребляемые, простые и сложные, движимые и недвижимые.

Движимыми (res mobiles) считались вещи, которые могли изменять положение в пространстве без уменьшения своей ценности и повреждения собственной сущности. Между движимыми вещами различались те, что не двигались сами, но могли быть приведены  в движение со стороны других (res mobiles в более узком смысле), и вещи, которые двигались сами (res se moventes), самыми важными из них были скот и рабы[3].

Недвижимыми (res immobiles) считались вещи, не способные менять положение в пространстве без нарушения своей сущности. Важнейшей недвижимой вещью была земля и все то, что было тесно соединено с ней. В этом значении недвижимостью считались строения (inaedificatio) и все, что было посеяно (insemenatio) и посажено (implantatio) на земле. Inaedificatio, insemenatio и implantatio имели собирательное имя — superficies (земная поверхность). Это разделение имело значение при появлении правила Superficies solo cedit, по которому все, что находилось на земле, принадлежало собственнику земли без связи с тем, кому принадлежали перечисленные составные части или акцессориумы (принадлежности)[4].

Деление вещей на движимые и недвижимые в римском праве не имело особого значения. И те, и другие подлежали почти одинаковым юридическим нормам. Тем не менее это естественное деление играло некоторую характерную и для рабовладельческого Рима роль. Недвижимостями считались не только земля (praedia fundi) и недра земли, но и все, что было создано чужим трудом на земле собственника и признавалось естественной или искусственной частью поверхности земли — res soli. Сюда относились постройки, посевы, насаждения. Все эти предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями. Они подлежали правилу superficies solo cedit — сделанное над поверхностью следует за поверхностью. Невозможной представлялась отдельная собственность на дом или на землю. Воздушное пространство над участком тоже рассматривалось как часть поверхности.

Большую роль в римском праве сыграли выработанные в середине V века до н. э. коллегией десяти чиновников (децемвиров) Законы двенадцати таблиц. Свое название они получили оттого, что были начертаны на 12 деревянных досках — таблицах, выставленных для всеобщего обозрения на главной площади Древнего Рима, в его политическом центре — форуме[5].

Важной чертой римского права собственности было подразделение ее на два типа. К первому типу (рес манципи) относилась земля (поначалу около Рима, а затем вся земля Италии и вообще), рабочий скот, рабы, здания и сооружения; ко второму типу (рес нек манципи) — все прочие вещи. Для отчуждения вещей первой категории — продажи, мены, дарения — требовалось соблюдение формальностей, носивших название манципации. Это слово произошло от «манус» — рука и отражает образное представление о переходе собственности при наложении руки на приобретенную вещь. Наложив руку, следовало сказать: «Я утверждаю, что эта вещь принадлежит мне по праву квиритов…» (потомков обожествленного Ромула Квирина). Все другие вещи, даже драгоценные, переходили посредством простой традиции, т. е. бесформальной передачи на условиях, установленных договором купли-продажи, мены, дарения и пр.[6]

Разделение вещей на движимые и недвижимые нашло свое отражение в сфере правового регулирования отношений собственности, в регламентации прав на чужие вещи (например, сервитут, суперфиций, эмфитевзис), а также в появлении дополнительных обязательств и в процедуре ответственности за их неисполнение.

Основными институтами вещного права были право владения, право собственности и неполное право на чужую вещь. Владение и собственность сильно обособлялись друг от друга. Владение воспринималось таким фактическим или мысленным (на расстоянии) господством над вещью, которое сочеталось с естественным желанием осуществлять эту власть над вещью для себя. Пользование чужой вещью с извлечением пользы (плодов) именовалось держанием (наем скота, рабов, орудий транспортировки, жилья и т. д.). Владелец вещи не был ее собственником[7].

Владение защищалось в интересах господствующих групп населения путем решительных административных актов претора. Общей чертой средств этой защиты — интердиктов было нормирование владения как общественно производного факта пользования вещами и недопущение вопросов права при разбирательстве дел о владении — controversia de possessione. Ни тот, кто желал охранять свое владение, ни тот, кто оспаривал его, не могли приводить правовых обоснований своих претензий.

В число интердиктов, направленных на сохранение и удержание существующего владения, входили два: для недвижимостей — interdictum uti possidetis и для движимостей — interdictum utrubi[8].

В древнейшем праве не было специального термина для обозначения собственности. Весьма древний термин dominium (от глагола dominare — укрощать) означал «господство» и применялся во всех случаях, когда какая-нибудь вещь находилась в чьей-либо власти, применялся ко всему тому, что находилось в хозяйстве, в доме (domus). Лишь в I веке н. э. юристы начали постепенно ограничивать значение термина dominium, но и тогда он все еще обозначал более широкий круг явлений, чем собственность. В конце классического периода (III в. н. э.) разработка частноправового понятия собственности была завершена, и обычным обозначением для собственности является с этого времени термин proprietas. Этот термин обозначал особо характерное отношение господства над вещами, высшее среди других[9].

Анализируя содержание собственности как plema in re potestas (собственность предоставляет полную власть над вещами), классические юристы выяснили, что собственники на основании этой власти получают в основном три группы правомочий: jus utendi, jus fruendi и jus abutendi. Согласно jus utendi собственники имели право употреблять свои вещи, по jus fruendi имели право собирать природные и гражданские плоды своих вещей, а учитывая jus abutendi, могли уничтожать вещи, отказываться от них или распоряжаться ими, перенося стоимость с них на другие вещи или восстанавливая какое-то право на вещи в своих интересах. Указанные правомочия собственника были очень широки[10].

Следует отметить, что дифференциация вещей на движимые и недвижимые отразилась и на институте приобретательной давности, который является одним из оснований приобретения права собственности на вещь. Старое цивильное право знало приобретательную давность в виде usucapio, при этом необходимо было владеть движимой вещью в течение 1 года, в то время как недвижимой — в течение 2 лет. В праве Юстиниана необходимый для приобретения движимой вещи срок составлял 3 года, а для недвижимой — 10 лет, если прежний собственник и давностный владелец жили в одной провинции, и 20 лет, если они жили в разных провинциях[11].

Римское право сыграло великую роль в становлении законодательства многих стран мира. Законодательство Рима послужило важнейшей основой формирования логически стройных юридических конструкций. Многие фундаментальные понятия возникли и получили свое развитие в римском праве.

Уже гораздо позже в Европе при классификации вещей приоритет отдается не физическим признакам конкретной вещи, а степени ее значимости для общества и государства. Экономической основой становится земля и все то, что имело к ней прямое отношение. Движимости, напротив, отступают на второй план во многом ввиду слабого развития торговли. Поэтому средневековая классификация имущества на движимое и недвижимое отталкивалась от прочности вещи и ее способности являться основой стабильной прибыли.

Развитие феодальных отношений характеризовалось упрочением системы необычно сложных и запутанных вещных прав, основным объектом которых была земля. Аллод как форма земельной собственности имел наибольшее распространение во времена раннего Средневековья. Собственник земли самостоятельно осуществлял все права на нее, не неся за землю службы, не платя повинностей. Земля свободно переходила от отца к сыну по наследству. Аллодиальные земли существовали на протяжении всех Средних веков[12].

Влияние римского права отразилось на структуре и содержании Французского гражданского кодекса 1804 года (далее — ФГК), вошедшего в историю под названием Кодекса Наполеона[13].

ФГК выделяет три основания классификации имущества на движимое и недвижимое (статьи 517—526):

1) по природе (земельные участки, строения, ветряные или водяные мельницы, утвержденные на столбах и составляющие часть строения, урожай на корню и плоды, не снятые еще с деревьев, леса и т. д.);

2) по назначению (предметы, которые собственник земли поместил на свой участок для его обслуживания и эксплуатации, — животные, служащие для обработки земли; земледельческие орудия, семена, удобрения, голуби в голубятнях, ульи, рыба в прудах, солома и т. д.);

3) вследствие предмета, принадлежность которого оно составляет (узуфрукт на недвижимые вещи, сервитуты или земельные повинности, иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимого имущества).

С того момента, как колосья срезаны, а плоды сорваны, они являются движимостью. Если сжата часть урожая, то лишь эта часть является движимостью. Трубы, проводящие воду в дом или в иное имение, являются недвижимым имуществом и составляют часть земельного участка, на котором они расположены[14].

Следует отметить, что ФГК сформулировал основной критерий отличия недвижимых вещей от движимых — прочная связь с землей. Этот принцип до сих пор не утратил своей важности и закреплен в законодательстве многих стран мира.

Германское гражданское уложение, принятое рейхстагом в 1896 году и введенное в действие с 1 января 1900 г. (далее — ГГУ), явилось крупнейшей кодификацией конца прошлого века. В ходе его разработки произошло упорядочение и частичное обновление гражданского права, состоящего из разнородных систем (княжеских, городских, вотчинных). Княжеское и вотчинное право отдельных земель сосуществовало со сборниками общественного пандектного римского права (называвшегося еще и современным римским правом — Heutige Romisches Recht)[15].

Итак, тем самым ГГУ в значительной мере базировалось на римском праве, которое в свое время подводило итог исторического прошлого и выхода на новую ступень своего развития.

В отличие от римского права, согласно § 90 ГГУ в понятие вещи входят лишь материальные объекты. Все вещи делятся на земельные участки и движимые вещи. Движимостью считается все, что не является земельным участком и его принадлежностью, прочно связанной с почвой[16].

ГГУ содержит большее количество ограничений прав собственника, чем ФГК, что соответствует духу времени. Право собственности на недвижимость подвергалось существенным ограничениям по сравнению с правом собственности на движимые вещи[17].

Свое развитие получила и англосаксонская правовая система, которая базировалась на общем праве Англии, возникшем на рубеже XI— XII веков. Право Англии обладает большим своеобразием, что во многом объясняется географической обособленностью страны.

В английском праве различалось движимое и недвижимое имущество, но традиционным было деление вещей на реальную (real property) и персональную собственность (personal property). Это деление, сложившееся исторически, было связано с различными формами исков: реальными исками защищались родовая недвижимость и только такие права на землю, которые носили характер свободного держания, феодального владения от короля или другого лорда. К ним относились и права на феодальный титул. Все другие вещи защищались персональными исками, по которым можно было требовать возмещения ущерба[18].

Английское право не дает легального определения права собственности. До сих пор вся земля в Англии признается собственностью короля, а отдельные лица рассматриваются как держатели земли[19].

Практически, однако, это право держания частных лиц ничем не отличается по своему содержанию от права собственности: оно является бессрочным и устанавливает возможность пользоваться участком и отчуждать его без какого-либо разрешения. Передача права на земельный участок требует выполнения сложных формальностей. Существенная разница имеется и в порядке наследования земельных участков и персональной собственности[20].

В США гражданское право на протяжении всей истории, по существу, складывалось из отдельных важных правовых институтов — права корпораций, договорного права, права собственности и т. д. Регулирование гражданско-правовых отношений в основном входит в компетенцию отдельных штатов, в некоторых   (Калифорния, Монтана и др.) были приняты гражданские кодексы.

Сама юридическая техника конструирования корпорации с некоторыми модификациями позаимствована правовой системой США из английского общего права[21].

Гражданский кодекс штата Калифорния 1872 года закрепляет, что все имущество делится на реальное, или недвижимое, и личное, или движимое (§ 657). К недвижимому имуществу относится земля; все то, что прикреплено к земле; то, что следует вместе с землею или считается ее принадлежностью, и то, что считается недвижимостью согласно закону (§ 658). Исключение составляет то, что можно отделить от земли в целях продажи, — плоды, урожай сельскохозяйственных культур, вещи, которые, будучи прикрепленными к земле либо являясь ее частью, были отделены перед передачей покупателю или перед заключением договора о продаже. Всякое имущество, не являющееся недвижимым, считается движимым согласно § 663[22].

В XX веке сохраняется «множественность» правовых систем, среди которых особое место принадлежит континентальной ветви европейского права (континентальному праву), англосаксонской ветви права, а также мусульманскому праву. Появились и получили развитие новые, в основном локальные, правовые системы. В континентальной ветви права сохраняется идущее еще от римского права его деление на право владения, право собственности и сервитуты. Во всех ветвях права по-прежнему рассматривается прежде всего фактическое обладание вещью.

Современному французскому праву известны три владельческих иска: о прекращении фактических или юридических действий, не посягающих на само владение, но прямо или косвенно нарушающих его; о предотвращении возможного нарушения; о возвращении насильственно отобранного имущества. Приблизительно аналогичны владельческие иски в Германии. В англо-американской системе права все имущественные права в главном рассматриваются как различные разновидности собственности.

Защита имущественных прав в США и Великобритании обеспечивается общегражданскими исками из причинения вреда[23].

Россия, будучи частью континентальной Европы, в большей степени тяготела к приобщению к романо-германской правовой системе. Тем самым процесс создания собственного права проходил достаточно медленно, порою непоследовательно и противоречиво.

Согласно новейшим историческим исследованиям влияние византийского законодательства сказалось на первых законодательных реформах Владимира, последовавших после Крещения Руси в 988 году.

Крещение поставило общество перед необходимостью принять не только христианские догматы, но и тщательно разработанную систему церковного, светского права. Это заимствование оказалось малорезультативным, и Правда Ярослава Мудрого (так называемая древнейшая правда) стала радикальной корректировкой этого реципированного законодательства[24].

При формировании феодального права крупным памятником того времени считается Русская Правда (относят к XI веку).

Многие положения Русской Правды были использованы наряду с обычным правом при создании Новгородской и Псковской судных грамот, появившихся в результате кодификации в XV веке[25]. В гражданском праве этих феодальных республик получили закрепление институты вещного права, центральным из которых являлось право собственности. В законе впервые появился термин, обозначающий движимое имущество, — живот. Есть в Псковской судной грамоте и термин, определяющий недвижимость, — отчина. Большое внимание в судных грамотах уделяется земле как объекту недвижимости. Землевладение делилось на наследственное (вотчина) и условное (кормля). По своему грамматическому происхождению термин «вотчина» означает все доставшееся от отца сыну («купля отца моего — моя отчина»)[26].

К способам возникновения права собственности относилось истечение срока давности владения, переход по договору, по наследству, пожалование. Псковская судная грамота впервые законодательно определила срок владения недвижимостью (4 и 5 лет)[27].

Приобретательная давность получает характер юридического основания обладания правом собственности при условиях, предусмотренных законом. В частности, приобретательная давность относилась к земельным участкам.

Судебник 1550 года (в истории он получил название Царского судебника) представлял собой новую редакцию Судебника 1497 года. Наиболее сложный характер имели имущественные права, связанные с приобретением и передачей недвижимой собственности[28].

Юридическое разделение понятий движимого и недвижимого существует со времен Римской империи, но в России сами термины начинают употребляться в юридическом языке только в эпоху Петра I. Недвижимыми признаются земли и всякие угодья, деревни, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места — все это с дворовыми принадлежностями, а также железные дороги со всеми их принадлежностями. В частности, домом может быть признано только строение, предназначенное для постоянного жительства и имеющее прочную связь с землей (прочный фундамент), с совокупностью служебных построек, а не отдельное здание, имеющее нежилое и временное назначение (балаган, сарай и т. п.)[29].

Соборное уложение 1649 года (далее — Соборное уложение) запретило церкви расширять свои владения как покупкой земли, так и получением ее в дар на помин души. Не случайно патриарх Никон назвал этот документ «беззаконной книгой»[30].

В период принятия Соборного уложения формировались новые типы и формы собственности, росло число сделок. Различие в правовом положении между вотчинами и поместьями постепенно стиралось. Одним из признаков этого стало то, что Соборное уложение разрешило производить обмен поместий на вотчины[31].

Законодательство России XVIII века характеризуется большим развитием. Само появление термина «собственность» и развитие института права собственности приходится на середину XVIII века. Законодательство особо выделяет недвижимое имущество, в частности землю.

Процесс стирания граней между поместьем и вотчиной происходил еще в XVII веке, но только указ от 23.03.1714 «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» (далее — Указ о единонаследии) окончательно оформил слияние этих двух форм землевладения в одну: поместные и вотчинные земли были объявлены недвижимой собственностью. Вся недвижимая собственность могла быть передана только одному из наследников, а движимое имущество получали остальные сыновья, дочери и вдова. Это мотивировалось необходимостью предотвратить дробление земельных владений[32].

Под недвижимостью понимались прежде всего часть земной поверхности и все то, что с ней настолько прочно связано, что связь не могла быть разорвана без нарушения вида и назначения вещи. Но установление прочности связи с землей было достаточно сложным и зависело от конкретных обстоятельств дела. Недвижимостью признавались как строения, возвышающиеся над землей, так и постройки под землей, например шахты.

Признавались недвижимыми деревья, плоды, вообще всякие растения, минералы, металлы и другие ископаемые, пока они находились в прочной связи с землей. Указ о единонаследии, перечисляя объекты, входящие в понятие недвижимости, включает в себя кроме вотчин и поместий также дворы и лавки[33].

В 1731 году Анна Иоанновна отменила Указ о единонаследии. Теперь недвижимое имение делилось между наследниками «всем равно». С того момента пошло дробление земли, и идея Петра I об укрупнении земельных владений, а следовательно усилении роли государства, была утрачена. Раздача земель длилась полвека — до возведения на престол Александра I, который в 1801 году запретил раздачу имений в частную собственность[34].

В 1832 году был издан 15-томный Свод законов Российской империи (далее — Свод), заключавший в себе расположенные в систематическом порядке 40 тыс. статей действующего законодательства[35].

По мнению Е.В. Васьковского, редакция статей Свода, касающихся деления вещей на движимые и недвижимые, неудачна: «Вместо того чтобы дать общее определение, закон вдавался в подробное перечисление вещей, которые следует признать недвижимыми (т. Х, ст. 384) и движимыми (т. Х, статьи 401—403). В результате оказалось, что некоторые предметы упущены из виду и не попали ни в одну, ни в другую группу, как, например, передвижные и плавучие строения, домашние и дикие животные, срубленный лес, разобранные дома и многое другое. Такой пробел в законе мог быть восполнен только путем аналогии. Анализируя статьи 384, 401, 402, можно убедиться, что в основе классификации лежит вполне правильный принцип: недвижимостью считается земля и все, что тесно связано с ней (т. Х, ст. 384). Если же предмет, хотя и тесно связанный с землей, будет отделен, то он становится движимостью (т. Х, ст. 401). Согласно этому принципу срубленный лес и разобранные дома должны признаваться движимостью, то же самое следует сказать о домашних и диких животных, передвижных и плавучих строениях, так как по своему существу все они не допускают прочного прикрепления к земле»[36].

Итак, Свод дает определение права собственности: «Собственность есть власть в порядке гражданскими законами установленном, исключительно и независимо от лица постороннего владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом вечно и потомственно»[37].

Великий революционный переворот 1917 года приводит к установлению советской власти. Новое устройство власти приходит на смену старого усилиями рабочего класса и, в общем, того народа, который тяготился столь тяжелой и несправедливой жизнью. На этапе свержения старой власти в Москве и на периферии создаются первые декреты Временного правительства.

Временное правительство объявило все земли кабинета царя государственной собственностью и передало их в ведение Министерства земледелия. В распоряжение государственной казны было передано и все имущество удела. Предприятия и капитал удельного ведомства становятся государственной собственностью, и доходы с удельного имущества запрещалось выплачивать царскому двору[38].

Декрет от 27.10.1917 «О земле» провозглашал, что «помещичья собственность на землю отменяется немедленно без всякого выкупа», «помещичьи имения, равно как и все земли удельные, монастырские, церковные, со всем живым и неживым инвентарем, усадебными постройками и всеми принадлежностями, переходят в распоряжение Волостных земельных комитетов и Уездных советов крестьянских депутатов впредь до разрешения Учредительным собранием вопроса о земле»[39].

Если недвижимое имущество имело значение общегосударственного (например, недра, руда, нефть, уголь), тогда оно переходило в пользование государства. Это понятие напрямую связано с понятием изъятия из гражданского оборота. Существовали ограничения и запрет на покупку, продажу, дарение земли.

В ГК РСФСР 1922 года был особый раздел, который назывался «Вещное право». В нем к числу вещных прав были отнесены право собственности, право застройки и залог. В дальнейшем, однако, в связи с признанием за гражданами права собственности на жилой дом сошло на нет и было отменено право застройки. На судьбе вещных прав отрицательно сказалось и то, что земля  и другие природные ресурсы относились к объектам исключительной собственности государства и были изъяты из гражданского оборота, а также то, что в законодательстве не проводилось (за редчайшими исключениями) деление имущества на недвижимое и движимое. Словом, до тех пор, пока права владельцев земельных участков были резко ограничены, а оборот недвижимого имущества заморожен, трудно было рассчитывать на возрождение категории вещных прав[40].

Итак, юридическое значение земельного участка и строения на нем перестало быть единым. Сохранить связь между данными объектами стало невозможным ввиду применения к ним совершенно разных правовых режимов.

В Основах гражданского законодательства 1961 года и принятых за ним гражданских кодексов союзных республик вещное право в качестве одного  из подразделений системы гражданского законодательства закреплено не было. Вслед за общими положениями в указанные акты был включен раздел «Право собственности»[41].

В ГК РСФСР 1964 года содержатся нормы, выделяющие право собственности на недвижимое имущество (пример: личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи на жилой дом).

В Законе от 24.12.1990 № 443-1 «О собственности в РСФСР» (далее — Закон о собственности) устанавливалась частная собственность на землю и вводилось понятие «недвижимость». Одновременно был установлен запрет для государства определять в какой бы то ни было форме ограничения или преимущества в осуществлении права собственности в зависимости от нахождения имущества в частной или других формах собственности. Впервые в собственности граждан могли находиться земельные участки. Объектами права собственности согласно п. 4 ст. 2 Закона о собственности могли быть предприятия, имущественные комплексы, земельные участки, горные отводы, здания, сооружения, оборудование, сырье и материалы, деньги, ценные бумаги, другое имущество производственного, потребительского, социального, культурного и иного значения, а также продукты интеллектуального и творческого труда. Согласно п. 3 ст. 7 вышеназванного закона гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно и открыто владеющее как собственник недвижимым имуществом не менее 15 лет либо иным имуществом не менее 5 лет, приобретает право собственности на это имущество.

Впоследствии необходимая классификация вещей была отражена в п. 2 ст. 4 Основ граждан-ского законодательства Союза ССР и республик от 31.05.1991 № 2211-15 (далее — Основы). К недвижимому имуществу относились земельные участки и все, что прочно с ними связано: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Законодательными актами к недвижимому имуществу могло быть отнесено и иное имущество. Имущество, перемещение которого возможно без несоразмерного ущерба его назначению, было отнесено к движимому, если законодательными актами не установлено иное. Следовательно, дифференциация вещей была проведена законодателем на основании возможности перемещения конкретного имущества в пространстве, в отрыве от земли. Эти положения говорят о постепенном возврате России к континентальной правовой системе.

Статья 50 Основ содержала правило о том, что право собственности у приобретателя имущества по договору, подлежащему государственной регистрации, возникает только в момент регистрации договора, однако норма о том, в каком случае договор подлежит регистрации и связано ли это с отнесением имущества к недвижимости, в Основах отсутствовала.

3 июля 1991 г. принимается Закон РСФСР № 1531-1 «О приватизации государственных

и муниципальных предприятий в РСФСР», а 4 июля 1991 г. — Закон РСФСР № 1541-1 «О приватизации жилого фонда в РСФСР». В 1991—1992 годах сменили государственную форму собственности на частную 46,8 тыс. предприятий, в 1993 году — 41,7 тыс. В это время приватизировались прежде всего магазины, объекты общепита, бытового обслуживания, небольшие предприятия промышленности и строительства[43]. Появляются Закон от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге» и дополнения к Закону от 03.07.1991 № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации». Вносится ряд существенных изменений и дополнений в Гражданский кодекс, также ориентированных на развитие рынка и рыночных отношений.

Термин «недвижимость» был подтвержден в Указе Президента РФ от 27.10.1993 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» и окончательно законодательно закреплен в ГК РФ.

Совершив небольшой экскурс в историю гражданского права, мы видим, что недвижимые вещи являются объектами права собственности независимо от государственного строя и правовой системы. Отменяя право частной собственности на землю и не исключая при этом имущественных прав на строения, возведенные на земле, правящие режимы предыдущих лет принимали нелогичные и формальные правовые решения. Тем не менее данный экскурс в историю правовых систем зарубежных стран и рассмотрение развития гражданско-правовых отношений в истории России дает осмысление положительного и отрицательного в жизни общества.

Библиография

1 Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть. — М., 2003. С. 1.

2 См.: Новицкий И.Б. Основы римского гражданского права: Учеб. — М., 2000; Шулин Ф. Учебник истории римского права. — М., 1893.

3 См.: Пухан И., Поленак-Акимовская М. Римское право / Под ред. В.А. Томсинова. — М., 2003. С. 131.

4 См.: Новицкий И.Б. Указ. соч.; Шулин Ф. Указ. соч.

5 См.: Всеобщая история государства и права / Под ред. проф. К.И. Батыра. — М., 1998. С. 82.

6 См. там же. С. 83.

7 См.: Графский В.Г. Всеобщая история права и государства: Учеб. — М., 2004. С. 205.

8 См.: Римское частное право: Учеб. / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. — М., 2005. С. 140—141.

9 См.: Римское частное право: Учеб. / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. С. 145—146.

10 См.: Пухан И., Поленак-Акимовская М. Указ. соч. С. 141.

11 См.: Дождев Д.В. Римское частное право: Учеб. для вузов / Под ред. проф. B.C. Нерсесянца. — М., 1996.

12 См.: История государства и права зарубежных стран: Учеб. / Под ред. проф. К.И. Батыра. — М., 2004. С. 191—192.

13 См.: Хрестоматия по всеобщей истории государства и права: Учеб. пособие / Сост. В.Н. Садиков; под ред. З.М. Черниловского. — М., 1996. С. 279—289.

14 См. подробнее: Жюллио де ла Морандьер Л. Гражданское право Франции: Пер. с фр. — М., 1961. С. 510.

15 См.: Графский В.Г. Указ. соч. С. 532—533.

16 См.: Шапп Л. Основы гражданского права Германии. — М., 1966. С. 58—67.

17 См.: Эннекцерус Л. Курс германского гражданского права. — М., 1957. Т. 1. С. 241.

18 См.: История государства и права зарубежных стран: Учеб. / Под ред. проф. О.А. Жидкова. — М., 2004. С. 453.

19 См.: Богатых Е.А. Гражданское и торговое право от древнего римского к современному российскому. — М., 2000. С. 122—123.

20 См.: Дженкс Э. Английское право: Пер. с англ. — М., 1974. С. 123.

21 См.: История государства и права… / Под ред. проф. О.А. Жидкова. С. 453.

22 См.: Соединенные Штаты Америки: Конституция и законодательные акты. — М., 1993. С. 145.

23 См.: История государства и права… / Под ред. проф. К.И. Батыра. С. 459—466.

24 См.: Графский В.Г. Указ. соч. С. 239.

25 См.: Российское законодательство Х — ХХ веков. — М., 1984. Т. 1: Законодательство Древней Руси. С. 331—342.

26 См.: Лакиер Б. О вотчинах и поместьях. — СПб., 1848. С. 47.

27 См.: История отечественного государства и права: Учеб. / Под ред. О.И. Чистякова. — М., 1996. С. 66.

28 См.: Хрестоматия по истории государства и права СССР: Дооктябрьский период / Под ред. П. Титова, О.И. Чистякова. — М., 1990. С. 180—186.

29 См.: Победоносцев К.П. Указ. соч. С. 33—34.

30 См.: История России с древнейших времен до 1861 года / Под ред. Н.И. Павленко. — М., 2004. С. 188.

31 См.: Российское законодательство Х — ХХ веков. Т. 3: Акты Земских соборов. С. 97—230.

32 См.: История России… / Под ред. Н.И. Павленко. С. 260.

33 См.: Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости / Гос-во и право. 1999. № 3. С. 38.

34 См.: Грудцына Л.Г. Право собственности на землю и его законодательное закрепление и историческое развитие / Юрист. 2003. № 3. С. 31—32.

35 См.: История России… / Под ред. Н.И. Павленко. С. 457

36 Васьковский Е.В. Гражданское право: Учеб. — М., 2003. С. 118—119.

37 Канчукоева А.В. Недвижимость как объект права собственности: Дис. ... канд. юрид. наук. — М., 2005.

38 См.: История России 1861—1917: Учеб. для вузов. — М., 2000. С. 326.

39 Собрание узаконений и распоряжений рабочего и крестьянского правительства. 1917. № l. Ст. 3.

40 См.: Гражданское право: Учеб. / Под ред. проф. А.П. Сергеева, проф. Ю.К. Толстого. — М., 2005. С. 393—394.

41 См. там же.

42 См.: ВСНД и ВС СССР. 1991. № 26. Ст. 733.

43 См.: История отечественного государства… / Под. ред. О.И. Чистякова. С. 477.