К вопросу о защите прав собственников жилых помещений по договору пожизненного содержания с иждивением

УДК 347.254 

Страницы в журнале: 95-98

О.Н. БОБРОВСКАЯ,

кандидат юридических наук, доцент, заместитель зав. кафедрой гражданско-правовых дисциплин Московской академии экономики и права uracadem@yandex.ru

Договор пожизненного содержания с иждивением остается одним из самых рисковых, поскольку грядущие расходы возлагаются законом не только на плательщика, но и на получателя рентных платежей. В статье анализируются вопросы о расходах сторон по договору, а также о вариантах пользования жилым помещением, переданным под выплату ренты, обеими сторонами.

Ключевые слова: договор пожизненного содержания с иждивением, риски, стоимость содержания, расходы сторон, замена помещения.

On the question of protection of the rights of owners of premises contractual lifetime support of a dependent

Bobrovskaya O.

Contract life-long maintenance of a dependent remains one of the most risky because future costs imposed by the law not only to the payer and the recipient of rent payments. The paper analyzes the issues of costs of the parties under the contract, as well as options for use of premises, transmitted by the payment of rent, the two sides.

Keywords: contract life-long maintenance of a dependent, risks, maintenance costs, the costs of the parties, the replacement of the premises.

Договор пожизненного содержания с иждивением занимает особое место в системе обязательственных правоотношений. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК РФ). Форма ренты может быть выражена как в денежном, так и в натуральном виде.

Являясь заведомо уязвимой стороной договора, бывший собственник жилого помещения, переданного под выплату ренты, основательно защищен законом от неправомерных действий плательщика. Однако новый собственник — плательщик, возлагая на себя бремя содержания получателя ренты, принимает и иные негативные последствия по договору, которые не всегда очевидны в момент его заключения.

В литературе высказывались противоположные мнения о признании выкупной стоимости недвижимого имущества, передаваемого лицом под выплату ренты, а также рентных платежей доходами, подлежащими налогообложению. С одной стороны, иждивение получателя рентного платежа предполагается исходя из содержания договора. С другой стороны, поскольку доход обладает признаками систематичности и определенности, его нередко рассматривают не только в качестве средства обеспечения бывшего собственника жилого помещения, но и с точки зрения перспектив несения лицом налогового бремени.

В.В. Толкачев, рассуждая о рентном обеспечении, высказывается против отнесения ренты к доходам, полученным от какой-либо деятельности, включая предпринимательскую. Он полагает: «Рента… означает всякий регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности и не являющийся прибылью от нее». Указанные признаки ренты как раз и составляют основу ее особого правового режима[1].

Т.Ю. Левадная высказывает противоположную позицию: «Сумма, выплаченная получателю ренты за передачу права собственности на имущество… относится к доходам от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации (подп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ). А ежемесячно получаемая им рента на содержание относится к доходам, полученным от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации (подп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ). Указанные доходы облагаются налогом на доходы физических лиц»[2]. Эта позиция была воспринята практикой, и рентный доход признается объектом налогообложения. Объяснение данному обстоятельству вытекает из контекста договора пожизненного содержания с иждивением.

Существенным условием договора пожизненного содержания с иждивением является условие об установлении стоимости объема содержания с иждивением, которое зависит от характера предоставляемого содержания.

Объем содержания определяется конкретной суммой ежемесячно получаемой ренты, признаваемой согласно подп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ доходом, полученным от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации.

И в этой связи закономерным будет вопрос: обязан ли собственник жилого помещения, переданного под выплату ренты, удовлетворять требования получателя ренты о производстве регулярных компенсационных выплат на этом основании? Представляется, что ответ на этот вопрос должен лежать в плоскости общих положений о договоре.

Так, положения ст. 451 ГК РФ[3], регулирующие вопросы изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, к данным отношениям неприменимы, поскольку после заключения договора существенного изменения обстоятельств не происходило, а требование об уплате налогов установлено законом и обусловлено возникновением доходов у физического лица.

Отсутствие оснований применять к данным отношениям положения ст. 450 ГК РФ очевидно: по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной[4].

З. Цыбуленко верно отмечено: «…в силу того, что при постоянной ренте обязанность по ее выплате действует бессрочно, а при пожизненной ренте — на срок жизни получателя ренты, в данном случае общий размер платежей, причитающихся получателю ренты, является неопределенным, поскольку его невозможно заранее вычислить. Здесь каждая из сторон рискует получить фактически меньше, чем сама предоставила»[5].

Вместе с тем, исходя из содержания ст. 318 ГК РФ, общая стоимость содержания подлежит индексации в соответствии с ростом минимального размера оплаты труда. В этой связи виды и объем содержания, даже если они четко оговорены в договоре, не могут рассматриваться в качестве неизменных величин.

 Кроме того, поскольку в соответствии со ст. 602 ГК РФ в обязанность плательщика ренты вменяется «обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним», получателю ренты не составит труда включить в статью предстоящих расходов и расходы на уплату налогов.

Такая возможность усматривается и в связи с положением п. 2 ст. 605 ГК РФ, предоставляющим получателю ренты право потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ, при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств, лишая плательщика ренты права требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

В качестве дополнительных мер для защиты имущественных интересов получателя ренты служат предусмотренные в законе специальные правила об отчуждении и использовании имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания. Согласно ст. 604 ГК РФ плательщик ренты имеет право отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Кроме того, плательщика ренты закон обязывает принимать необходимые меры для предотвращения снижения стоимости имущества в период предоставления пожизненного содержания с иждивением. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

При этом граждане, проживающие в жилом помещении, переданном под выплату ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, пользуются им на условиях, предусмотренных ст. 33 ЖК РФ для лиц, получивших право проживания на основании завещательного отказа. Дееспособные пользователи, обладающие ограниченным вещным правом на переданное помещение, несут пожизненную и солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким помещением. И.А. Емелькина писала об этом еще до вступления в силу ЖК РФ: «Права пользования жилым помещением по договору пожизненного содержания с иждивением по своей природе близки к правам сервитутного типа — личным сервитутам, известным еще римскому праву... Личными назывались такие сервитуты (рабство вещи), где пользование выгодами в чужом имуществе представлялось определенному лицу, как физическому, так и юридическому. Иначе говоря, это пожизненное пользование чужой вещью»[6].

Солидарная ответственность предполагает равную с собственником ответственность по коммунальным платежам, исключая уплату налогов, связанных с переходом права собственности на объект. При том вероятном условии, что пользование собственником помещением может быть исключено вследствие незначительности его объема. Отказ получателя ренты от несения такой обязанности может быть обжалован собственником в суде.

Вопрос о праве собственника пользоваться жилым помещением, переданным под выплату ренты, тоже неоднозначен. Сохранение права пользования жилым помещением за получателем ренты лишит собственника права пользования этим же помещением с той же вероятностью, какая имеет место при завещательном отказе, наделяющем отказополучателя правом пожизненного пользования помещением наследника[7]. В этом случае права собственника-наследника и собственника—плательщика ренты во многом ограничены, а по объему гораздо меньше, чем права лиц, обладающих ограниченным вещным правом. Право без возможности его реализовать является голым правом (Nudum jus)[8]. При этом полного совпадения возникновения голого права по двум перечисленным основаниям не возникает, поскольку плательщик ренты принимает на себя данное обязательство по договору и в момент его заключения осведомлен о правовых последствиях (а именно о праве лица, передавшего жилое помещение под выплату ренты, продолжать проживать в нем). По этой причине он лишен также права обратиться за судебной защитой, требуя отмены права проживания получателя ренты, как это имело бы место в случае завещательного отказа.

При этом сохранение права получателя ренты на проживание в квартире, переданной под выплату ренты, не лишает собственника права пользования данной квартирой. Порядок доступа собственника в помещение должен быть оговорен договором пожизненного содержания с иждивением.

В.В. Толкачев предлагает включить в договор условие о допуске в помещение посторонних лиц для проживания[9]. Вместе с тем, по его мнению, такое условие может быть применимо только по отношению к получателю ренты и даже не требует согласия собственника и при этом не взаимно, что еще более может ограничить собственника.

Закон не требует, чтобы предоставление содержания с иждивением обязательно связывалось с использованием плательщиком ренты переданного ему имущества (например, с передачей получателю права проживания обязательно в переданной плательщику квартире, жилом доме).

З. Цыбуленко предполагал возможность предоставления получателю ренты для пожизненного проживания и другое жилое помещение, вменив такую обязанность собственнику[10]. Однако пользование таким помещением получателем ренты исключит солидарную ответственность последнего по коммунальным платежам, поскольку в этом случае расходы будут отнесены к обязанностям плательщика ренты по договору. Оплату коммунальных платежей за жилое помещение, переданное под выплату ренты, в случае его освобождения для проживания собственника также будет нести последний в полном объеме. В этой связи собственник жилого помещения, обремененный двойными расходами и лишенный возможности обратиться за судебной защитой по этому основанию, заключает крайне рисковую сделку, которая может быть изменена получателем ренты даже после ее заключения. Так, получатель ренты вправе определить в качестве получателя ренты другого гражданина или нескольких граждан при отсутствии в договоре условия, что передача права другому лицу может быть произведена только с согласия плательщика. Плательщик ренты должен быть уведомлен о произведенной уступке требования, и ему нужно представить надлежаще оформленный договор. В противном случае плательщик ренты вправе продолжать предоставлять содержание первоначальному получателю ренты. Вместе с тем собственник жилого помещения, переданного под выплату ренты, лишен права требовать изменения или расторжения договора, ссылаясь на статьи 450 и 451 ГК РФ.

Таким образом, обращения за судебной защитой собственником жилого помещения, переданного под выплату ренты, с перспективой их удовлетворения могут иметь место: при отказе получателя ренты нести солидарную ответственность за коммунальные платежи; в случае споров о порядке пользования жилым помещением собственником и третьими лицами, о предоставлении компенсационных платежей в связи с несением получателем ренты налогового бремени, о производстве индексационных выплат по безосновательным требованиям получателя ренты.

Библиография

1 См.: Толкачев В.В. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Предприниматель без образования юридического лица. ПБОЮЛ. 2006. № 5. С. 12.

2 Левадная Т.Ю. Новые положения главы 23 «Налог на доходы физических лиц» // Финансовая газета. 2008. № 4. С. 9—11.

3 Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 451 ГК РФ).

4 Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

5 Цыбуленко З. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Российская юстиция. 1997. Июнь. № 6, 7. С. 13.

6 Емелькина И.А. Жилые и нежилые помещения как объекты вещных прав // Жилищное право. 2004. № 1. С. 24—29.

7 См.: Бобровская О.Н. Завещательный отказ как основание возникновения жилищного правоотношения // Наследственное право. 2008. № 1. С. 21—25.

8 Допускается существование права собственности даже тогда, когда не только утрачено право владения, пользования и распоряжения имением, но и потеряна возможность судебной защиты этого права. То есть создается голое право, лишенное всякого реального значения.

9 См.: Толкачев В.В. Указ. ст. С. 12.

10 См.: Цыбуленко З. Указ. ст. С. 14.