Некоторые вопросы изменения правового режима жилых помещений общежитий

УДК 349.254
 
О.Н. БОБРОВСКАЯ,
кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Российской правовой академии Минюста России
 
В статье исследуются особенности определения порядка пользования, приватизации жилых помещений общежитий и постановки на учет проживающих в них граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий; приведен теоретический обзор проблемы, рассмотрены примеры судебной практики и представлены выводы, направленные на коррекцию правовых норм.
Ключевые слова: жилые помещения общежитий, улучшение жилищных условий, порядок пользования, предоставление жилого помещения.
 
The present article is studying pecularities of how to determine the order of using, privatization and taking stock of those who need to improve their housing conditions, particularly hostel’s housing within the up-to-date environment. Research study contains theoretical overview of the problem, examples from legal practices and conclusions, aimed to correct legislative norms.
Keywords: dwellings apartments of dormitories,  improvement of housings terms, order of the use, grant of dwelling apartment.
 
В  связи с изменением жилищного законодательства, упорядочивающего предоставление и пользование жилыми помещениями специализированного жилищного фонда, правоприменительные органы испытывают сложности в толковании и сопоставлении правовых норм, в результате чего возникающие споры подлежат рассмотрению в судебных инстанциях, а решения по ним приобретают вид судебного прецедента.
Такие ситуации касаются прежде всего определения правового режима пользования помещениями в общежитиях, права на которые возникли десятки лет назад, а основания сохранения их за конкретными лицами отпали в настоящее время. Спорными можно также считать ситуации, связанные с осуществлением приватизации помещений в общежитиях, а также с процедурой постановки на учет проживающих в них граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Как правило, отношения пользования жилыми помещениями, в том числе жилыми помещениями в общежитиях, являются длящимися. Ранее проживание в общежитии в силу
п. 5 ст. 29 Жилищного кодекса РСФСР (утв. ВС РСФСР 24 июня 1983 г.; далее — ЖК РСФСР) было самостоятельным основанием признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий независимо от размера жилой площади, приходящейся на каждого члена семьи.
В настоящее время сложилась практика, согласно которой заключение договора социального найма или приватизация помещения в бывшем рабочем общежитии позволяют снять лицо с учета, если обеспеченность площадью каждого члена семьи составляет более учетной нормы.
По мнению Е. Боброва, правовых оснований для осуществления органами исполнительной власти подобных действий в этой ситуации нет.
Согласно ст. 56 ЖК РФ граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях в случае:
1) подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета;
2) утраты ими оснований, дающих им право на получение жилого помещения по договору социального найма;
3) их выезда на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;
4) получения ими в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения;
5) предоставления им в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома;
6) выявления в представленных ими документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.
Опираясь на положения Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон о введении в действие ЖК РФ), Е. Бобров полагает, что граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г. в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма и снимаются с учета в случае утраты ими оснований, которые до введения в действие ЖК РФ давали им право на получение жилых помещений по договорам социального найма. Поэтому он приходит к выводу, что к очередникам общежитий положения п. 2 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ применяться не могут.
Однако, как представляется, это мнение не бесспорно.
Обратимся к региональному законодательству, регулирующему вопрос признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий. Так, в соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 15 Закона города Москвы от 14.06.2006 № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» снятие жителей Москвы с жилищного учета допускается при изменении жилищных условий, в результате которых отпали основания для предоставления в пользование либо приобретения в собственность жилых помещений. Думается, что такими основаниями могут считаться случаи приобретения иного жилья в дар или в порядке наследования, долевое строительство и ипотечный кредит, поскольку в целях постановки на учет и сохранения права состоять на учете определяется учетная норма площадей жилых помещений, находящихся в самостоятельном правообладании у всех членов семьи (ст. 9 Закона города Москвы от 14.06.2006 № 29).
Кроме того, в настоящее время предоставление жилого помещения в общежитии вообще не влечет постановку на учет нуждающихся в жилом помещении (п. 13 постановления правительства Москвы от 02.09.2008 № 798 «О мерах по упорядочению учета, управления и использования общежитий специализированного жилищного фонда города Москвы»).
При этом судебные инстанции рассматривают возможность утраты права состоять на учете нуждающихся в жилом помещении только с позиции наличия иных помещений, пригодных для постоянного использования, не упоминая об истечении общих сроков исковой давности, на которые можно было бы обратить внимание в связи с вступлением в силу Закона о введении в действие ЖК РФ. Рассмотрим конкретные примеры.
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда, рассмотрев 28 ноября 2007 г. гражданское дело по кассационной жалобе Я.С. на решение Балтийского городского суда Калининградской области от 29 января 2007 г., установила, что ФГУП
«33-й судоремонтный завод» Минобороны России обратилось в суд с иском к Я.С. и ее сыну Я.З., не состоящим в трудовых отношениях с предприятием, об утрате права пользования и выселении из жилого помещения в общежитии в д. 9 по ул. Ш. в г. Балтийске Калининградской области без предоставления иного жилья и взыскании задолженности по оплате за наем и коммунальные платежи. В обоснование исковых требований истцом было указано, что спорное помещение было предоставлено мужуЯ.С. — Я.П. в 1992 году по заключению с ним трудового договора. В 1994 году в связи с заболеванием и установлением инвалидности 2-й группы Я.П. уволился с работы и вскоре умер. Его вдова и сын длительное время в общежитии не проживали, плату за наем и коммунальные услуги не вносили[1].
Суд первой инстанции иск удовлетворил.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, с учетом доводов, изложенных в кассационной жалобе, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене в связи с неправильным толкованием норм материального права.
Согласно ч. 1 ст. 6 ЖК РФ акты жилищного законодательства применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. В силу ст. 5 Закона о введении в действие ЖК РФ к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, его положения применяются в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие. По действовавшему до 1 марта 2005 г. жилищному законодательству ответчики не могли быть выселены из общежития без предоставления другого жилого помещения. Так, в соответствии со ст. 110 ЖК РСФСР без снабжения другим жилым помещением выселению из общежитий подлежали лица, работавшие на предприятии по срочному трудовому договору, расторгнувшие трудовой договор по собственному желанию без уважительных причин, уволенные за нарушение трудовой дисциплины. Все остальные категории лиц, в том числе уволившиеся по уважительной причине в связи с установлением инвалидности, не могли быть выселены без предоставления другого жилища. Кроме того, на основании ст. 108 ЖК РСФСР не могли быть выселены без предоставления другого жилого помещения и члены семьи умершего работника, которому было предоставлено жилое помещение в общежитии. Из изложенного следует: если у лица возникло право на льготу по основаниям, предусмотренным ЖК РСФСР, оно сохраняется и после введения в действие ЖК РФ.
Судом было установлено, что Я.С. и ее сын Я.З. состоят на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий. При этом согласно ст. 13 Закона о введении в действие ЖК РФ граждане, которые проживают в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ, состоящие на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий или имеющие право состоять на таком учете, не могут быть выселены из общежитий без предоставления им другого жилья, если их выселение не допускалось до введения в действие ЖК РФ.
Данных о наличии у ответчиков какого-либо другого жилья, помимо комнаты в общежитии, в материалах дела не имеется. Основания для расторжения договора жилищного найма в связи с выездом ответчиков на другое место жительства отсутствуют.
На основании ч. 3 ст. 101, п. 1 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ договор найма жилого помещения в общежитии может быть расторгнут в связи с невнесением нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение 6 месяцев. Однако в силу положений ст. 90 ЖК РФ выселение в указанном случае производится с предоставлением другого жилого помещения, что не соответствует требованиям ФГУП «33-й судоремонтный завод».
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 361, 364, 366 ГПК РФ, судебная коллегия определила решение Балтийского городского суда Калининградской области от 29 января 2007 г. отменить и вынести новое, которым ФГУП «33-й судоремонтный завод» в удовлетворении исковых требований Я.С. и Я.З. о выселении из общежития отказать.
Другой судебный пример призван показать сложность сопоставления норм ранее и ныне действующего жилищного законодательства при кажущейся простоте их содержания.
Удовлетворяя требования ООО «N» о признании Б. утратившим право пользования жилым помещением в общежитии, принадлежащем истцу и предоставленном ответчику бывшим владельцем помещения ОАО «R» в 1991 году в связи с заключением с ответчиком трудового договора, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик уволился с работы по собственному желанию и фактически с 2004 года в общежитии не проживал[2].
Однако при разрешении спора суд не принял во внимание то обстоятельство, что по действовавшему до 1 марта 2005 г. ЖК РСФСР работники, прекратившие работу по иным основаниям (кроме случаев увольнения по собственному желанию без уважительных причин, за нарушение трудовой дисциплины или совершение преступления), могли быть выселены лишь с предоставлением им другого жилого помещения.
Как следует из материалов дела, Б. был уволен с работы по соглашению сторон (а не по собственному желанию), в связи с чем в соответствии со ст. 110 ЖК РСФСР не мог быть выселен из общежития без предоставления другого жилого помещения. Не имея другого жилья, он вправе состоять на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении.
Частью 1 ст. 92 ЖК РФ предусмотрено, что жилые помещения в общежитиях относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов (ч. 2 ст. 92 ЖК РФ).
В соответствии с ч. 3 ст. 19 ЖК РФ специализированный жилищный фонд — совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
Из положений данных норм следует, что ЖК РФ применяется только к тем правоотношениям, которые регулируют вопросы, связанные с предоставлением жилых помещений и пользованием ими в общежитиях, находящихся в собственности государства и муниципальных образований, и не распространяется на отношения по предоставлению общежитий из частного фонда организаций, поскольку в данном случае речь идет о договорных обязательствах и применению подлежат нормы гражданского законодательства.
 Исходя из вышеизложенного, при выселении из жилых помещений в общежитиях, которые принадлежат на праве собственности коммерческой организации, следует руководствоваться положениями ГК РФ.
Новый собственник помещений в общежитии, ООО «N», в качестве оснований своего искового требования указывал на прекращение трудовых отношений между работодателем (прежним собственником общежития) и Б., а также переход права собственности на общежитие, основываясь на нормах ЖК РФ, при том что ОАО «R» требований о прекращении права пользования жилым помещением в общежитии бывшим работником не заявляло. При таких обстоятельствах правовые основания для удовлетворения иска отсутствуют.
Далее обратимся к вопросу приватизации помещений в общежитиях, переданных в собственность образовавшихся акционерных обществ[3].
С точки зрения законодательных предписаний включение стоимости общежитий в уставный капитал акционерного общества являет-
ся неправомерным. В соответствии со статья-
ми 1, 2, 11 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее — Закон о приватизации) приватизировать жилье могут только граждане, а не юридические лица; а ст. 4 данного закона указывает на невозможность приватизации общежития. Общежития подлежали передаче в муниципальную собственность, и с каждым жителем бывшего общежития заключался договор социального найма. Поэтому передача зданий общежитий в частную собственность грубо нарушала права их владельцев на приватизацию. Однако в ряде случаев такая приватизация становится невозможной в силу прямого указания закона, несмотря на то что судебный орган, рассматривая вопрос по существу и пытаясь соблюсти баланс интересов, нередко допускает ошибки.
Рассмотрим судебный пример.
Удовлетворяя требования М-ых о признании за ними права общей долевой собственности на изолированное жилое помещение и прекращая право собственности ОАО «N» на данную квартиру, суд сделал вывод: истцы имеют право на приобретение занимаемого жилого помещения в собственность в порядке приватизации. При этом суд исходил из того, что в нарушение действовавшего законодательства ОАО «N» после приватизации государственного предприятия не передало жилые помещения в общежитии в муниципальную собственность, вследствие чего на данные правоотношения должны распространяться те же положения, что и при приватизации жилых помещений в общежитиях, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям и переданных в ведение органов местного самоуправления.
Однако указанные выводы суда нельзя признать правильными и обоснованными.
Порядок приватизации государственных предприятий регулировался Законом о приватизации. В соответствии с п. 5 ст. 2 указанного закона приватизация земельного и жилищного фондов, а также социально-культурных учреждений, объектов культурного и природного на-
следия регулируется иными законодательными актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации.
В соответствии с п. 5 Положения о коммерциализации государственных предприятий с одновременным преобразованием в акционерные общества открытого типа (утв. Указом Президента РФ от 01.07.1992 № 721) акционерному обществу передаются объекты социально-культурного, коммунально-бытового назначения и иные объекты, для которых действующим законодательством Российской Федерации предусмотрено ограничение или установлен особый режим приватизации. При этом стоимость указанных объектов не включается в уставный капитал акционерного общества.
В соответствии со ст. 18 Закона о приватизации при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), иных юридических лиц либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилья.
В соответствии с п. 1 Указа Президента РФ от 10.01.1993 № 8 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий» при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности, в состав приватизируемого имущества не могут быть включены объекты жилищного фонда. Указанные объекты относятся к федеральной (государственной) собственности и находятся в ведении администрации по месту расположения объекта.
 В соответствии со ст. 7 Закона о введении в действие ЖК РФ к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.
Несмотря на то что в соответствии со ст. 2 Закона о приватизации граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных Законом о приватизации, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних, — в данной ситуации приватизация была невозможна.
Констатируя незаконность нахождения жилого помещения, занимаемого истцами, в собственности у ответчика, суд не принял во внимание одно обстоятельство: истцы вселились в общежитие в октябре 1995 года, т. е. после того, как состоялась передача здания общежития в собственность ОАО «N».
Делая вывод о нарушении прав истцов, суд не учел, что из толкования вышеуказанных норм законодательства следует: лица, проживающие на момент включения общежития в уставный капитал акционерного общества в жилых помещениях в данном общежитии, при переходе права собственности на него от государства к акционерному обществу сохраняют право проживать в занимаемых ими жилых помещениях на условиях договора социального найма.
При разрешении спора суд первой инстанции не выяснил, на каком основании спорное жилое помещение было предоставлено М-ым структурным подразделением акционерного общества.
То обстоятельство, что при приватизации государственного предприятия жилой фонд не был передан органам местного самоуправления, не может рассматриваться как нарушение права истцов на проживание в государственном жилищном фонде по договору социального найма, поскольку их право пользования занимаемым жилым помещением возникло после перехода права собственности на общежитие от государства к акционерному обществу.
Таким образом, следует констатировать: истцы изначально вселились в частный жилищный фонд, а жилое помещение не могло быть предоставлено им на условиях договора социального найма с сохранением всех жилищных прав, в том числе права на приватизацию занимаемого жилого помещения, в случае изменения формы собственности.
 
Библиография
1 См.: Определение коллегии по гражданским судам Калининградского областного суда по делу № 33-3292/2007.
2 См.: Определение коллегии по гражданским судам Псковского областного суда  от 19.02.2008 по делу № 33-925.
3 См.: Постановление Псковского областного суда  от 27.02.2008 по делу № 44-г-2923/84.