Некоторые проблемы рассмотрения судами споров, связанных с приватизацией жилых помещений

УДК 347.9
 
Е.С. БОНДАРЕВ,
соискатель Московского государственного университета экономики, статистики и информатики, консультант Борисовского районного суда Белгородской области
 
В статье  рассматриваются некоторые особенности гражданского судопроизводства по спорам, связанным с приватизацией жилья. Детально исследованы юридически значимые обстоятельства, характеризующие данную категорию гражданских дел, проанализирован предмет доказывания и основные виды споров.
Ключевые слова: приватизация, приватизация жилых помещений, Закон о приватизации.
 
In this article discusses some specific features of civil legal proceedings connected with residence quarters privatization. It also studies legally significant circumstances describing the given category of civil cases and the subject of substantiation and some basic types of disputes.
 
С  принятием Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее — Закон о приватизации) в судах появилась новая категория дел по спорам, связанным с приватизацией жилых помещений[1].
В соответствии со ст. 22 ГПК РФ и ст. 8 Закона о приватизации судам подведомственны дела, возникающие в связи с осуществлением и защитой прав граждан при приватизации занимаемых ими жилых помещений (в том числе забронированных) в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая ведомственный жилищный фонд (жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений).
На категорию дел по спорам, связанным с приватизацией жилых помещений, на основании ст. 30 ГПК РФ установлена исключительная подсудность. Иски по данным делам подаются в суд по месту нахождения спорных помещений.
А.В. Закарлюка выделяет три основных вида споров, предметом которых является приватизация жилых помещений: «во-первых, это споры, связанные с отказом в приватизации занимаемого гражданами жилого помещения; во-вторых, споры о признании сделок, направленных на приватизацию жилья, недействительными; и, в-третьих, споры, связанные с включением жилого помещения в наследственную массу нанимателя»[2].
По нашему мнению, в данный перечень согласно сложившейся на сегодняшний день судебной практике необходимо добавить споры о признании права собственности в порядке приватизации. Данный вид споров имеет широкое распространение в судах общей юрисдикции.
При отказе в приватизации занимаемого жилого помещения между гражданином и муниципалитетом либо предприятием, за которым на праве полного хозяйственного управления закреплен спорный жилищный фонд, либо учреждением, в чье оперативное управление переданы спорные жилые помещения, возникает гражданско-правовой спор, разрешающийся судом по правилам искового производства[3].
Предметом вышеуказанного спора является имущество, не подлежащее оценке при передаче его в собственность граждан в порядке бесплатной приватизации, поэтому государственная пошлина при подаче такого заявления должна взиматься в размере, предусмотренном подп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ для исковых заявлений, не подлежащих оценке. Государственная пошлина при подаче заявлений о включении в наследственную массу приватизированного имущества оценивается исходя из действительной стоимости помещения, по поводу которого возник спор, определяемой на время предъявления иска.
После принятия искового заявления по спорам о приватизации по правилам гражданского судопроизводства суд выносит определение о подготовке дела к судебному разбирательству. Подготовку «следует начинать с определения юридически значимых обстоятельств, подлежащих выяснению в ходе разрешения спора (определения предмета доказывания по делу)»[4].
Такими обстоятельствами являются:
— нахождение спорных помещений в составе муниципального жилищного фонда;
— правовой статус жилых помещений (ведомственный фонд, общежитие, дом закрытого военного городка и т. д.);
— тот факт, проживает ли истец в спорных помещениях на основании договора социального найма;
— круг лиц, которые пользуются данными помещениями на момент подачи заявления;
— согласие всех совершеннолетних лиц, а в случае наличия несовершеннолетних — согласие их законных представителей (родителей, опекунов, попечителей) на приватизацию занимаемых ими жилых помещений.
Обязательным фактом, подлежащим определению на стадии подготовки дела, является использование истцом права на приватизацию жилых помещений. Закон о приватизации закрепил принцип одноразовости приватизации жилой площади в отношении совершеннолетних граждан, поэтому наличие приватизированного ранее жилого помещения исключает возможность истца заключить договор приватизации.
При рассмотрении искового заявления о включении спорных жилых помещений в наследственную массу также необходимо установить следующие обстоятельства:
— факт смерти нанимателя;
— признание истца наследником;
— факт принятия истцом наследства;
— доказательства волеизъявления наследодателя заключить договор приватизации.
На стадии подготовки лица, участвующие в деле, должны самостоятельно собирать доказательства, аргументирующие их позиции в
судебном разбирательстве. «В силу принципа состязательности в гражданском судопроизводстве суд или судья не вправе предлагать сторонам (одной из них) представить конкретные источники доказательств (копию заявления нанимателя о передаче жилого помещения в его собственность с отметкой о принятии и др.) или собирать их по собственной инициативе (например, истребовать документы о составе лиц, проживающих в жилом помещении)»[5]. Это прямая обязанность сторон, участвующих в деле. Суд лишь может получать доказательства по ходатайствам сторон об истребовании доказательств, которые стороны не могут получить самостоятельно без помощи суда (ст. 149 ГПК РФ).
В случае если в рассмотрении споров о приватизации жилых помещений участвуют несовершеннолетние лица, помимо их законных представителей необходимо также привлекать органы опеки и попечительства.
В сложившейся на сегодняшний день судебной практике существуют дела о включении спорного жилого помещения в наследственную массу, когда при жизни наследодателя договор приватизации занимаемых им жилых помещений надлежащим образом оформлен не был.
Д. обратился в суд с иском к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы о включении в наследственную массу квартиры. В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что является наследником по закону после смерти своего отца — А. Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы подал встречный иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения и выселении. А. выразил намерение приватизировать занимаемое жилое помещение, в связи с чем выдал две доверенности на право совершения всех действий, связанных с приватизацией квартиры, на имя матери истца, а также сотрудников службы «одного окна» Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы. Однако в связи со смертью, последовавшей в тот же день, А. не успел завершить процесс приватизации. Ранее А. не имел возможности подать заявление о передаче квартиры в собственность, так как проживал со своей сестрой, которая в приватизации заинтересована не была. Решением Гагаринского районного суда г. Москвы Д. в иске отказано, встречный иск удовлетворен. Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Разрешая дело и отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что заявления о передаче квартиры в собственность в службу «одного окна» при жизни А. от него или его уполномоченного представителя не поступало; документов, необходимых для заключения договора, в Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы представлено не было. Суд кассационной инстанции с приведенными в решении выводами суда первой инстанции согласился.
Верховный суд РФ решение Гагаринского районного суда г. Москвы и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда отменил и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Данное решение основано на следующем.
Согласно п. 8 постановления Пленума ВС РФ от 12.08.2008 № 5-В08-81 если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора местной администрацией, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по независящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.
Также судом и первой, и кассационной инстанции не учтены те факты, что А. при жизни собрал все документы, необходимые для совершения сделки по передаче жилого помещения, выдал доверенность на совершение действий по приватизации, но не имел возможности соблюсти правила оформления документов на приватизацию в связи со скоропостижной смертью.
Истолковав буквально п. 8 постановления Пленума ВС РФ от 12.08.2008 № 5-В08-81, суды первой и кассационной инстанций в действиях А. не нашли факт волеизъявления, так как им не было подано заявление о намерении заключить договор приватизации в соответствующие органы муниципальной власти. По нашему мнению, нотариальное удостоверение доверенности на право осуществления всех необходимых действий, связанных с приватизацией квартиры, в том числе и подачи заявления о приватизации в соответствующие органы, является непосредственным волеизъявлением А. на заключение договора о передаче жилого помещения в собственность, вследствие чего данная квартира подлежит включению в наследственную массу.
Обязательное условие приватизации жилого помещения — принадлежность его к муниципальному жилищному фонду. В случае если истец подал исковое заявление о признании права на приватизацию, ответчиком по которому является организация, имеющая право собственности на спорное жилое помещение, суд не вправе принять решение в пользу истца. Принцип неприкосновенности собственности закреплен в Конституции РФ, поэтому никто не может обязать собственника без его согласия заключить договор бесплатной передачи имущества в собственность в порядке, предусмотренном Законом о приватизации.
Споры о признании права на приватизацию и передаче жилого помещения в собственность практически всегда связаны с отнесением спорного помещения к специализированному жилищному фонду. Закон о приватизации запрещает приватизировать жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.
В судебной практике наиболее многочисленными спорами о признании права на приватизацию и передаче жилого помещения в собственность являются споры по поводу жилых помещений, находящихся в общежитиях.
Е., Е.Р., П., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего П.И., обратились в суд с иском к администрации г. Белгорода о признании за ними права на приватизацию жилого помещения и заключение договора о передаче жилого помещения в собственность, ссылаясь на то, что жилое помещение, расположенное в общежитии, было выделено Е. решением администрации ОАО «Белгородский завод металлоконструкций». При этом администрацией завода работникам предоставлялись в общежитии как освободившиеся комнаты, так и другие помещения, в том числе холлы первого этажа, для постройки квартир. Е. был выдан ордер на право занятия одного из таких помещений — квартиры, была разрешена ее перепланировка, по окончании которой внесены соответствующие изменения в технический паспорт. В данной квартире кроме Е. проживают также ее сын Е.Р. и дочь П. с несовершеннолетним сыном П.И. Постановлением администрации г. Белгорода данный дом был передан в муниципальную собственность. Истцы обратились к администрации по вопросу приватизации занимаемого ими помещения, но данное заявление было оставлено без удовлетворения.
Решением Свердловского районного суда г. Белгорода исковые требования удовлетворены, кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Постановлением президиума Белгородского областного суда указанные судебные постановления отменены и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей. Определением Свердловского районного суда г. Белгорода исковое заявление оставлено без рассмотрения.
Определением ВС РФ по надзорной жалобе Е., Е.Р., П., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего П.И., постановление президиума Белгородского областного суда и определение Свердловского районного суда г. Белгорода отменены и оставлены в силе решение Свердловского районного суда г. Белгорода и кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда. При этом ВС РФ пояснил, что президиум Белгородского областного суда, отменяя вынесенные по делу судебные постановления и направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указал, что судами первой и кассационной инстанций не учтена ст. 4 Закона о приватизации, которая запрещает приватизировать жилые помещения в общежитиях, и по буквальному смыслу ст. 7 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» ее нормы распространяются на отношения, возникающие при пользовании помещениями в домах, использовавшихся в качестве общежитий, а не в общежитиях, изначально построенных в таком статусе. Однако ВС РФ указал, что толкование норм ст. 7 указанного закона судом надзорной инстанции искажает их смысл, и данный дом утратил статус общежития, передан в муниципальную собственность и подлежит приватизации жильцами занимаемых ими жилых помещений на основаниях, предусмотренных Законом о приватизации[6].
Особое внимание при рассмотрении такого рода дел суду следует уделять правовому статусу общежития. Согласно определению КС РФ от 02.11.2000 № 220-О суды должны в первую очередь определить правомерность распространения на то или иное жилое помещение особого правового режима специализированного жилого фонда общежития и не должны ограничиваться лишь формальным подтверждением целевого назначения данного помещения, а также обязаны проверять факты, обосновывающие в каждом конкретном случае такое распространение[7]. Действующее законодательство определяет общежития как жилые помещения, предназначенные исключительно для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения, которые находятся в отдельных домах или специально переоборудованных для этих целей частей домов и укомплектованы необходимой для проживания мебелью. Поэтому, если отсутствуют трудовые отношения между предприятием, предоставившим жилые помещения, и работником, занимающим эти помещения, или же проживание носит постоянный характер, данные помещения подлежат приватизации в порядке, установленном Законом о приватизации.
В существующей судебной практике в судах общей юрисдикции возникают споры о признании права собственности в порядке приватизации жилых помещений в силу того, что при оформлении договора приватизации занимаемых жилых помещений были допущены ошибки, не позволяющие гражданам должным образом оформить право собственности на спорные помещения. При подаче исковых заявлений по данным спорам государственная пошлина оценивается исходя из действительной стоимости помещения, по поводу которого возник спор, определяемой на время предъявления иска. Данное обстоятельство нарушает установленный Законом о приватизации принцип бесплатной приватизации жилья. По нашему мнению, этот вид споров необходимо рассматривать судам в рамках признания факта участия в приватизации занимаемых жилых помещений. Доказательствами по указанным спорам являются факт постоянного проживания в спорных помещениях и наличие субъективного, не использованного прежде права на приватизацию жилья на момент заключения договора.
Договор о приватизации жилых помещений — это двусторонняя сделка между нанимателем жилья, с одной стороны, и органами местного самоуправления, управомоченными заключать данные сделки, с другой стороны. Признание ничтожными договоров приватизации жилья осуществляется на основании гражданского законодательства о признании сделок недействительными.
Условия для признания договора действительным:
— содержание и форма договора не противоречит действующему гражданскому законодательству;
— стороны договора обладают право- и дееспособностью;
— жилые помещения, указанные в договоре, состоят в муниципальном жилищном фонде;
— заключение договора носит добровольный характер.
Отсутствие хотя бы одного из перечисленных выше условий влечет за собой признание договора ничтожным.
Переход права собственности осуществляется не только на основании договора приватизации: необходима государственная регистрация по месту нахождения жилых помещений, так как «право собственности у приобретателя жилого помещения возникает с момента государственной регистрации перехода права»[8].
Исковые заявления о признании права на приватизацию занимаемых жилых помещений и заключении договора о передаче жилого помещения в собственность подаются с целью понудить ответчика передать в собственность спорные жилые помещения. Однако само по себе
решение суда не является основанием для признания права собственности. Оно — лишь побудитель ответчика заключить договор приватизации в разумный срок. Поэтому, по нашему мнению, суду целесообразно в резолютивной части решения указывать срок, в который органам местного самоуправления необходимо подготовить документы для заключения договора. Право собственности у истца возникает лишь с момента государственной регистрации данных прав в органах регистрации недвижимости.
В заключение обратим внимание на то, что споры, связанные с приватизацией жилых
помещений, не всегда регулируются специальным законодательством о приватизации жилья. При рассмотрении данного рода дел необходимо учитывать гражданско-правовые нормы о сделках, потому как законодательство о приватизации жилья не предусматривает порядок заключения и расторжения, а также форму договора о приватизации жилых помещений. Закон о приватизации запрещает приватизировать жилые помещения, которые имеют определенный статус, суды же, в свою очередь, должны проверять правомерность распространения на то или иное помещение правового статуса, а не ограничиваться лишь документальным подтверждением. Государственная пошлина за подачу искового заявления по спорам о приватизации исчисляется как за имущественный спор, не подлежащий оценке, за исключением споров о включении жилого помещения в наследственную массу нанимателя, где государственная пошлина оценивается исходя из действительной стоимости помещения, по поводу которого возник спор, определяемой на время предъявления иска.
 
Библиография
1 См.: Обзор судебной практики ВС РФ «О некоторых вопросах, возникших при рассмотрении судами дел, связанных с приватизацией гражданами жилых помещений» // Бюллетень ВС РФ. 1994. № 2. С. 7.
2 Закарлюка А.В. Процессуальные особенности рассмотрения судами дел по спорам, связанным с приватизацией жилых помещений // Арбитражный и гражданский процесс. 2001. № 7.
3 См. п. 2 постановления Пленума ВС РФ от 24.08.1993 № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Россий-
ской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”».
4 Закарлюка А.В. Указ. соч.
5 Там же.
6  Определение ВС РФ от 15.05.2007 № 57-В06-6 // КонсультантПлюс.
7  Определение КС РФ от 02.11.2000 № 220-О «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Советского районного суда города Краснодара о проверке конституционности статьи 4 Закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”» // Там же.
8 Крашенинников В.П. Приватизация жилья. Права граждан до и после приватизации. — М., 2006.