О переоформлении юридическими лицами прав постоянного (бессрочного) пользования земельными участками

П.Н. БОБИН,
аспирант юридического факультета Южно-Уральского государственного университета (г. Челябинск)
 
Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) существенно ограничил круг субъектов права постоянного (бессрочного) пользования. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки могут предоставляться только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления (п. 1 ст. 20). 
 
Прочие юридические лица обязаны до 1 января 2006 г. переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести их в собственность (а религиозные организации — на право безвозмездного срочного пользования) по своему желанию в соответствии с правилами ст. 36.
Следует отметить юридическую неточность законодательного положения. Термин «переоформить» имеет не юридическое, а бюрократическое значение. Цивилистика не знает такой терминологии применительно к вещным правам. Наука гражданского права, а также гражданское законодательство при описании того или иного вещного права используют такие понятия, как «содержание» вещного права, его возникновение и прекращение, переход права.
Процедура так называемого переоформления права постоянного (бессрочного) пользования включает в себя как минимум два этапа: 1) отказ правообладателя от принадлежащего ему права; 2) приобретение (возникновение) нового права на землю (аренды либо права собственности). После отказа от права постоянного (бессрочного) пользования, сделанного в письменной форме, между организацией и органом власти должен заключаться договор аренды либо купли-продажи земельного участка.
Как прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, так и вновь возникшее право на землю, подлежат регистрации в соответствии с требованиями ГК РФ и Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о госрегистрации). Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации (п. 2 ст. 8 ГК РФ), т. е. с даты  внесения записи о новом праве на землю в Единый государственный реестр.
В законодательстве не установлена процедура переоформления прав на землю, не определены ее порядок, условия и сроки, а также государственные гарантии для землепользователей. В частности, отсутствует ясность в отношении ставок арендной платы и размера выкупной цены за земельные участки. Не понятно, какова будет арендная плата по сравнению с земельным налогом, на каких условиях будет вноситься выкупная цена. Нет механизма по возмещению затрат и убытков землепользователей.
Каковы последствия неисполнения в установленный законом срок требования о переоформлении прав на землю? Прекращаются ли после 1 января 2006 г. права землепользователей, не прошедших процедуру переоформления? Неисполнение этого требования не несет никаких гражданско-правовых последствий для правообладателей. Пропуск срока переоформления прав на землю не влечет за собой прекращения вещных прав и не является основанием для их отмены. Более того, ранее возникшие права постоянного (бессрочного) пользования землей у граждан и юридических лиц сохраняются (п. 3 ст. 20 ЗК РФ). Закон не ограничивает существование этих вещных прав каким-либо сроком.
Зарегистрированное право на недвижимое имущество, в том числе право постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки, может быть оспорено только в судебном порядке (ст. 2 Закона о госрегистрации). Как разъяснил Конституционный Суд РФ в определении от 25.12.2003 № 512-О «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Законодательного Собрания Нижегородской области о проверке конституционности положения абзаца первого пункта 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», эта норма вводного закона не содержит какого-либо основания для изъятия соответствующих земельных участков, не допускает внесудебного лишения имущества, а предусматривает лишь возможность изменения титулов прав на землю.
Исполнение требования о переоформлении прав может осуществляться только добровольно, по желанию самих правообладателей. За лицами, не переоформившими свои права на землю до 1 января 2006 г., право постоянного (бессрочного) пользования сохраняется.
Одним из основополагающих положений является принцип беспрепятственного осуществления гражданских прав, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, защиты и восстановления нарушенных прав. Когда речь идет о вещных правах на землю, их возникновении, осуществлении и прекращении, мы попадаем в сферу прямого действия права гражданского, ибо в условиях рыночной экономики земельный участок как недвижимое имущество является объектом гражданских прав. Соответствующие имущественные отношения по поводу земли, в том числе указанные в гл. 17 ГК РФ вещные права на землю, входят в предмет гражданско-правового регулирования.
Любые ограничения гражданских прав допустимы только на основании закона. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (п. 2 ст. 1 ГК РФ). Все это относится и к праву постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.
Государство несет всю полноту имущественной ответственности за любые такие ограничения (не говоря уже об издании нормативного акта, прекращающего гражданские права). Убытки, причиненные правообладателям в результате принятия акта, ограничивающего либо прекращающего гражданские права, должны быть компенсированы государством в полном объеме.
Становится понятной позиция законодателя. С одной стороны, государственная политика направлена на сокращение количества вещных прав на землю. Для «обычных» юридических лиц — это право собственности либо обязательственное право аренды. С другой — государство хочет достичь вышеуказанных целей с наименьшими имущественными затратами. Не издавая актов о прекращении вещных прав на землю, оно предпринимает попытки «добровольно» понудить к этому землепользователей, в том числе с помощью административных и прочих внеэкономических мер.
Все это свидетельствует об одностороннем подходе к проблеме реформирования существующей системы прав на землю. Естественно, правообладателям необходимо понимать, что при «добровольном» переоформлении они вынуждены за свой счет нести любые затраты, связанные с переоформлением прав, в том числе прямые и косвенные убытки.
Не всегда землепользователи заинтересованы в переоформлении своих прав. Ведь те же арендные отношения выгоднее государству, чем арендаторам. Ставки арендной платы могут оказаться выше ставок земельного налога. А покупка земли в собственность требует значительных финансовых затрат, что означает фактическое изъятие денежных средств из
хозяйственного оборота организаций (законодательство не предусматривает безвозмездной передачи земли в собственность юридическим лицам, пожелавшим переоформить свои права).
Не желая брать на себя имущественные последствия принимаемых решений, государство пытается перенести бремя денежных расходов на землепользователей. Эта позиция при урегулировании проблем, затрагивающих хозяйственную деятельность многих организаций, требует корректировки, дает основания сомневаться в целесообразности включения соответствующей нормы в закон о введении в действие ЗК РФ.