О соблюдении прав собственников помещений в многоквартирном доме при переводе жилого помещения в нежилое

УДК 347.254
 
П.В. МАКЕЕВ,
аспирант кафедры гражданского права и процесса Самарской гуманитарной академии
 
В статье рассматриваются практические аспекты регулирования вопросов соблюдения прав собственников помещений в многоквартирном доме при переводе жилого помещения в нежилое. Проводится детальный анализ соответствующих норм нового Жилищного кодекса РФ, различных подходов ученых-юристов, на основе которого предлагается внести в Жилищный кодекс РФ ряд изменений, направленных на обеспечение соблюдения прав собственников помещений в многоквартирном доме при переводе жилого помещения в нежилое.
 
In article practical aspects of regulation of questions of observance of the rights of proprietors of premises in an apartment house while translating premises in uninhabited are considered. The detailed analysis of corresponding norms of the new Housing code of the Russian Federation, approaches of various scientists — lawyers on the basis of which it is offered to bring in a number of the changes directed on maintenance of observance of the rights of proprietors of premises in an apartment house while translating of premises in uninhabited to the Housing code of the Russian Federation is carried out.
 
Многочисленные обращения собственников помещений в многоквартирных домах в суды по вопросам защиты своих нарушенных прав в связи с переводом жилых помещений в нежилые свидетельствуют о несовершенстве законодательства, определяющего порядок перевода жилых помещений в нежилые.
Вопросы перевода жилого помещения в нежилое в действующем законодательстве впервые нашли свое детальное регулирование в главе 3 Жилищного кодекса РФ. До вступления его в силу сфера перевода была существенно ограничена. В ЖК РСФСР 1983 года данному вопросу посвящалась единственная статья — ст. 9 «Перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые», которая допускала перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений только в исключительных случаях. При этом исключительные случаи при переводе не затрагивали индивидуальный жилищный фонд вообще. ГК РФ также содержит достаточно скудную нормативную информацию по этому поводу и только упоминает о переводе жилых помещений в нежилые. Такой перевод должен производиться в порядке, определяемом жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК РФ)[1].
На этом правовом фоне, а также учитывая, что жилищное законодательство в силу п. «к» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов, вопросы перевода жилых помещений в нежилые  продолжительное время решались на региональном уровне. В некоторых субъектах Российской Федерации правовое регулирование перевода осуществлялось правовыми актами глав администраций, в других — актами законодательных органов субъектов Российской Федерации[2].
Однако, как отмечалось в литературе, региональные нормативные правовые акты содержали различные требования к переводу жилых помещений в нежилые в зависимости от субъекта Российской Федерации и по этой причине в определенной степени ущемляли права граждан, юридических лиц и других участников жилищных правоотношений. Корректное решение этой актуальной проблемы авторы видели в определении единого порядка  изменения назначения зданий и помещений в новом Жилищном кодексе[3].
С принятием в 2004 году ЖК РФ ситуация в данной сфере кардинально изменилась. Глава 3 названного кодекса подробно регламентирует процедуру оформления перевода, определяет алгоритм действий как собственника, так и органа местного самоуправления при проведении перевода помещений. Теперь перевод жилых помещений в нежилые — это, во-первых, прерогатива собственника, во-вторых, вполне допустимое действие, для осуществления которого не требуется наличия исключительных случаев. Собственнику необходима только воля на перевод принадлежащего ему помещения и наличие соответствующих условий, предусмотренных в ст. 22 ЖК РФ[4].
Одним из таких условий, закрепленных в ч. 1 ст. 22 ЖК РФ, является соблюдение при переводе жилого помещения в нежилое требований ЖК РФ.
Как указывает А.Н. Гуев, соблюдение требований ЖК РФ означает необходимость учитывать положения ст. 23, характеризующей порядок перевода жилого помещения в нежилое, и ст. 24, с тем чтобы не было оснований для отказа в таком переводе[5].
Вместе с тем представляется, что соблюдение требований ЖК РФ при переводе жилого помещения в нежилое выходит за рамки порядка, предусмотренного указанными статьями.
Без сомнения, при переводе жилого помещения в нежилое должны применяться нормы статей 36, 40, 44—48 ЖК РФ, регулирующие вопросы владения, пользования и распоряжения собственниками помещений в многоквартирном доме общим имуществом, уменьшения его размера, порядка принятия соответствующих решений собственниками помещений в многоквартирном доме.
При этом одним из самых распространенных вопросов распоряжения собственниками помещений в многоквартирном доме общим имуществом при переводе является вопрос организации отдельного входа в переводимое помещение.
Согласно ч. 2 ст. 22 ЖК РФ в качестве условия перевода жилого помещения в нежилое на-
звано наличие доступа (отдельного входа) к переводимому помещению без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям (например, коридора, подъезда), или наличие технической возможности оборудовать такой доступ (например, переоборудовать окно под дверь, прорубить в стене отверстие для двери).
Как верно отмечают С.Г. Певницкий и Е.А. Чефранова, названное условие представляется самым проблемным. Поскольку жилые помещения в многоквартирных домах, за редчайшим исключением, не оборудованы отдельными выходами на улицу, то для осуществления перевода необходимо произвести работы по перепланировке и реконструкции помещения (т. е. изменить параметры объектов капитального строительства и их частей)[6].
По сути, проблемными являются вопросы, связанные с получением согласия собственников помещений в многоквартирном доме на организацию отдельного входа и изменение в связи с этим режима использования части земельного участка, занимаемого таким домом, т. е. получение согласия на реконструкцию многоквартирного дома с уменьшением размера общего имущества[7].
К сожалению, ЖК РФ данные вопросы решает крайне противоречиво. Так, согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Аналогичная норма предусмотрена в ч. 2 ст. 40 ЖК РФ: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В то же время в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 44 и ч. 1 ст. 46 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), которые принимаются большинством (не менее двух третей) голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Из данных норм следует, что для принятия решения практически по одному и тому же во-
просу (организации входа путем реконструкции многоквартирного дома) требуется разный процент голосов собственников: в первом случае — 100%, во втором — 67%.
В литературе указанная ситуация, вызванная несовершенством норм ЖК РФ, справедливо критикуется. Так, например, С.Г. Певницкий, Е.А. Чефранова отмечают, что «трудно предположить, чем руководствовался законодатель, допуская принятие решения о реконструкции всего многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой) квалифицированным большинством в 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений, тогда как принятие решения о любом уменьшении общего имущества в результате реконструкции, переустройства и (или) перепланировки связывается с достижением консенсуса. Такое законодательное регулирование заведомо неэффективно. Даже с учетом того, что ЖК РФ допускает в качестве формы проведения общего собрания заочное голосование
(п. 2 ч. 5 ст. 45 ЖК РФ), практически недостижимо с учетом всего многообразия жизненных реалий получить согласие абсолютно всех собственников помещений многоквартирного дома»[8]. У.Б. Филатова обращает внимание на то, что «в силу специфики общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме принцип “единогласия” для принятия решений о владении, пользовании и распоряжении общим имуществом неприемлем», и по этой причине считает целесообразным исключить ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, так как механизм, предусмотренный для реализации данных правовых норм, не соответствует их содержанию и эти нормы противоречат п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ[9].
Следует отметить, что в целях устранения данного противоречия в 2006 году в Государственную думу внесены два альтернативных проекта федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» (№ 337911-4 и № 323842-4). Каждый из них предусматривает свой способ решения проблемы, однако оба проекта имеют недостатки.
В проекте № 337911-4 предлагается изложить в новой редакции ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, предусматривающие в случае уменьшения размера общего имущества необходимость получения согласия не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме и согласия всех собственников помещений, имеющих общую границу с помещениями, в отношении которых предполагаются реконструкция, переустройство и (или) перепланировка.
Как видно, особенностью проекта является получение согласия всех собственников помещений, граничащих с реконструируемым, переустраиваемым и (или) перепланируемым помещением (далее — собственники граничащих помещений). Из пояснительной записки следует, что это обусловлено необходимостью соблюдения прав и законных интересов собственников граничащих помещений.
Полагаем, что в данном случае указанные собственники будут находиться в неравном положении с собственниками помещений, не имеющих общей границы с помещениями, в отношении которых предполагаются реконструкция, переустройство и (или) перепланировка. Вместе с тем в случае нарушения характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома при проведении реконструкции, переустройства и (или) перепланировки будут затронуты права и законные интересы всех собственников помещений в таком доме. Если же реконструкция, перепланировка предполагают присоединение к помещению, например, части межквартирной лестничной площадки или лестницы, то, безусловно, могут быть нарушены права и законные интересы и собственников помещений, не имеющих общей границы с помещениями, в отношении которых предполагаются реконструкция, перепланировка[10]. Кроме того, в проекте недостаточно четко прописана процедура подсчета голосов, в связи с чем возникает вопрос: учитываются или нет голоса собственников граничащих помещений в общем количестве голосов, необходимых для принятия решения, т. е. в 67% голосов?
В проекте № 323842-4 предлагается ч. 3 ст. 36 ЖК РФ изложить в новой редакции:
«3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только по решению общего собрания собственников помещений в данном доме путем его реконструкции», в ч. 2 ст. 40 ЖК РФ слово «всех» заменить словами «не менее двух третей голосов от общего числа голосов» и дополнить ч. 2 ст. 44 ЖК РФ п. 4 следующего содержания: «4) принятие решений об уменьшении общего имущества в многоквартирном доме».
Данный проект, дополняя компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принятием решений об уменьшении общего имущества в таком
доме, к сожалению, не уточняет причины такого уменьшения, поэтому может быть истолкован расширительно. Хотя в проекте должно содержаться решение конкретного вопроса — уменьшение общего имущества при проведении определенного вида строительных работ: реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения.
В целях устранения противоречий ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 и п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, учитывая при этом недостатки указанных проектов, представляется правильным внести в ЖК РФ следующие изменения:
— ч. 3 ст. 36 изложить в следующей редакции: «3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только по решению собственников помещений в данном доме, принятому на общем собрании таких собственников, путем его реконструкции»;
— ч. 2 ст. 40 изложить в следующей редакции: «2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то такие
реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений возможны только по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников»;
— п. 1 ч. 2 ст. 44 изложить в следующей редакции: «1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), реконструкции, переустройстве и (или) перепланировке помещений с присоединением к ним части общего имущества в многоквартирном доме, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме».
Вопросы порядка получения согласия собственников помещений в многоквартирном доме в связи с его реконструкцией находятся в  исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В связи с этим при управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья решения по указанным вопросам должны приниматься на общем собрании собственников помещений в таком доме с соблюдением порядка, установленного статьями 44—48 ЖК РФ[11].
Для перевода жилого помещения в нежилое собственнику помещения или уполномоченному им лицу, т. е. заявителю, необходимо собрать пакет документов, перечисленных в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ: заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке
копии); технический паспорт помещения; поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения. При этом перечень указанных документов имеет существенный недостаток.
К сожалению, ч. 2 ст. 23 ЖК РФ не содержит специального указания на документ, свидетельствующий о согласии собственников помещений в многоквартирном доме в том случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка переводимого помещения невозможны без присоединения к нему части общего имущества в многоквартирном доме. Хотя необходимость получения такого согласия предусмотрена ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ.
В связи с тем что перечень документов, предусмотренный ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, является закрытым (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ), орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя подтверждения согласия собственников помещений в многоквартирном доме, в случае если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка переводимого помещения невозможны без присоединения к нему части общего имущества в многоквартирном доме.
Подобная ситуация, по сути обусловленная пробелом в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, приводит к тому, что собственники помещений в многоквартирном доме вынуждены обращаться в суд с требованием о защите своих прав и интересов[12]. Считаем, что такая ситуация недопустима и требует разрешения на законодательном уровне. Думается, что перечень документов, предусмотренных в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, следует дополнить протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в случае если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка переводимого помещения невозможны без присоединения к нему части общего имущества в таком доме[13].
На основании изложенного представляется правильным внести в ЖК РФ изменение, дополнив ч. 2 ст. 23 пунктом 7 следующего содержания:
«7) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка переводимого помещения невозможны без присоединения к нему части общего имущества в многоквартирном доме)».
 
Библиография
1 См.: Афонина А.В., Гурьева Е.В., Герасимова Л.П. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). — М., 2006. С. 63.
2 См.: Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. В.П. Мозолина, М.Н. Малеиной. — М., 2004. С. 594; распоряжение мэра Москвы от 11.11.1994  № 560-РМ «Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформления документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах»; решение Самарской губернской думы от 30.11.1999 № 295 «О положении об общих принципах перевода жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые на территории Самарской области»; Закон Краснодарского края от 01.03.2002 № 457-КЗ «О порядке изменения функционального назначения жилых и нежилых помещений на территории Краснодарского края».
3 См.: Куринов А.Б. Актуальные проблемы перевода жилых помещений в нежилой фонд // Жилищное право. 2002. № 3. С. 51; Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости: Дис. … д-ра юрид. наук. — Томск, 2004. С. 288.
4 См.: Глазов В.В. Комментарий к Жилищному кодексу РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ (постатейный). — М., 2007. С. 68.
5 См.: Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ. — М., 2005. С. 61.
6 См.: Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. — М., 2006. С. 345.
7 При этом следует отметить, что федеральные арбитражные суды рассматривают устройство отдельного входа как основание для уменьшения размера общего имущества. Как отмечено в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 13.03.2008 по делу № А43-7099/2007-38-250, постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 04.03.2008 по делу
№ Ф04-1315/2008 (1343-А46-43), при организации отдельного входа возникает необходимость в разрушении части несущей стены многоквартирного дома, в установлении отдельного входа в помещение и в оборудовании крыльца, а это связано с изменением объекта и режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (приведет к использованию придомовой территории (газона) под дорожку, замощенную брусчаткой, что уменьшает размер земельного участка и ограничивает его использование). По этой причине суды справедливо применяли п. 3 ст. 36 и п. 2 ст. 40 ЖК РФ об уменьшении размера общего имущества с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.
8 Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Указ. соч. С. 486.
9 Филатова У.Б. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. — Иркутск, 2006. С. 8.
10 В данном случае имеются в виду такие реконструкция, перепланировка помещения, которые влекут последствия в виде ограничения доступа собственников к своим квартирам.
11 См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. — М., 2005. С. 510.
12 См. постановления ФАС Волго-Вятского округа от 13.03.2008 по делу № А43-7099/2007-38-250, ФАС Западно-Сибирского округа от 04.03.2008 по делу № Ф04-1315/2008 (1343-А46-43), ФАС Центрального округа от 20.02.2008 по делу
№ А64-3251/07-16, ФАС Северо-Западного округа от 20.04.2007 по делу № А05-8525/2006-24.
13 См.:  Рыжов А.Б. Координация государством интересов собственников помещений в многоквартирном доме при переустройстве, перепланировке, переводе жилого помещения в нежилое // Жилищное право. 2008. № 3. С. 38.