Обмен жилого помещения: обзор проблемы

УДК 349.444 

Страницы в журнале: 71-72

О.Н. БОБРОВСКАЯ,

кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Российской правовой академии Минюста России

В настоящее время обмен жилых помещений, относящихся к различным жилищным фондам, значительно затруднен и нередко в принципе невозможен. При этом необходимость заключения обменных сделок очевидна с учетом возрастающего интереса в их совершении широкого круга лиц. Статья содержит теоретический обзор проблемы обмена жилых помещений.

Ключевые слова: обмен, жилое помещение, наниматель, наймодатель.

An exchange of living lodging. A survey of a problem

Bobrovskaya O.

At present time the exchange of living lodging, treating to different housing funds, is seriously made trouble, and often is generally impossible. By this a necessity of accomplishing of exchanging bargains is obvious with taking into consideration a growing interesting of broad circle of persons in accomplishing of such bargains. The theoretical survey of the problem of exchange of living lodging was shown in the article.

Keywords: an exchange, a premise, the employer, lessor.

В  соответствии со ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Практика реализации положений данной нормы требовала соответствующего комментария ВС РФ еще с момента вступления в силу ЖК РФ, но она появилась лишь спустя значительное время, да и то позволяет ответить лишь на часть возникающих вопросов.

Так, в постановлении Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Постановление № 14), в частности, указано: «При рассмотрении дел, связанных с обменом жилыми помещениями, судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 72 и статьей 74 Жилищного кодекса Российской Федерации предметом договора обмена жилыми помещениями могут быть только жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, а субъектами обмена — наниматели социального жилья. Обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фонда коммерческого использования (“смешанный” обмен), а также обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма приходящейся на него доли площади жилого помещения с другим лицом при условии вселения его в качестве члена семьи нанимателя (“родственный” обмен) Жилищным кодексом Российской Федерации не предусмотрен».

Таким образом, можно заключить: обмен жилыми помещениями допускается только в отношении помещений фонда социального использования без каких-либо исключений.

Однако региональное законодательство чуть ранее конкретизировало и дополнило положения нормы ст. 72 ЖК РФ, не только расширив  круг участников обменного правоотношения, но и изменив суть обмена. Подпунктом 1.1 п. 1 постановления Правительства Москвы от 26.05.2009 № 491-ПП «Об обмене жилыми помещениями в городе Москве», в частности, установлено право гражданина, проживающего в жилом помещении жилищного фонда Москвы по договору социального или коммерческого найма, с письменного согласия Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы осуществить обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, предоставленное соответственно по договору социального или коммерческого найма, а также произвести обмен занимаемого жилого помещения на помещение, принадлежащее иному лицу на праве собственности. При этом обмен жилыми помещениями считается завершенным после надлежащего оформления договоров социального и коммерческого найма с собственником — с момента государственной регистрации права собственности на жилое помещение в установленном порядке.

Соглашение об обмене жилыми помещениями визируется всеми гражданами, участвующими в обмене. Подписание договора осуществляется при обязательном участии ГУП «Московский городской центр арендного жилья», каждому из участников предоставляется экземпляр соглашения, один экземпляр хранится в ГУП в течение 10 лет.

Копия договора передается на хранение в Департамент жилищной политики и жилищного фонда для учета в Реестре объектов собственности города Москвы в жилищной сфере.

Исходя из вышесказанного следует сделать вывод: законодательство Москвы допускает обмен жилыми помещениями, относящимися к разным фондам, следовательно, такой обмен может предусматривать замену большей площади на меньшую, доплату в качестве компенсации за уменьшение площади помещения, предлагаемого к обмену, родственный обмен и иные виды обмена.

В пункте 33 Постановления № 14 указано: «...порядок и условия реализации нанимателем и членами его семьи права на обмен жилого помещения определены в статьях 72—74 ЖК РФ. Их нарушение может служить основанием для признания обмена жилыми помещениями недействительным (ч. 1 ст. 75 ЖК РФ). Обмен может быть признан судом недействительным, кроме того, по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделок недействительными (например, фиктивность обмена, совершение обмена под влиянием обмана, вследствие заблуждения)».

При квалификации фиктивности сделки возникает противоречие между публичным и частным интересом в обменном процессе.

Запрет законодателя на участие в обмене помещений разных жилищных фондов на федеральном уровне объясняется дефицитом социального жилья, предоставляемого малоимущим и нуждающимся, а также строгой процедурой постановки на учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Снятие такого вето на муниципальном уровне приведет к появлению в результате обмена неравноценных по объему и стоимости площадей, вследствие чего новые владельцы социального жилья, перестав быть собственниками, затребуют от города признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Исходя из положений ст. 5 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», ограничения в отношении предмета и субъектов договора обмена жилыми помещениями применяются и к жилым помещениям, предоставленным гражданам по договору социального найма до 1 марта 2005 г.

И в завершение отметим, что обязательным условием обмена занимаемого по договору социального найма жилого помещения является получение нанимателем письменного согласия всех проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, а также наймодателя (ч. 1 ст. 72 ЖК РФ), а если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, — также согласия органов опеки и попечительства. Наймодатель согласно ч. 4 ст. 74 ЖК РФ вправе отказать в согласии на обмен жилыми помещениями только в случаях, предусмотренных ст. 73 и ч. 5 ст. 72 ЖК РФ, содержащей требование о соблюдении учетной нормы общей площади на каждого вселяющегося в результате обмена члена семьи. Однако данное правило действует при обмене помещений фонда социального использования. И вряд ли применимо в случаях обмена социального жилья на помещение индивидуального фонда.

Что касается случаев принудительного обмена, то в соответствии с ч. 3 ст. 72 ЖК РФ, если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, обмен производится в порядке искового производства. При этом под заслуживающими внимания доводами и интересами лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении, которые должны учитываться судом при разрешении данных дел, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья, места работы, учебы и т. п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Если спор об обмене возник между бывшими членами семьи, занимающими отдельную квартиру, несогласие одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в коммунальной квартире, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, данные лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой.

Таким образом, на данном этапе прослеживается проблема адекватного регулирования споров, возникающих из обменных сделок с участием помещений из разных жилищных фондов. А это, в свою очередь, предрекает сложность механизма реализации самого права на обмен, затрагивающего публичный интерес собственника помещения социального использования и частного собственника, действующего в своем интересе.