Основания прекращения права застройки в Проекте изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации

УДК 347.256

Страницы в журнале: 47-53

М.В. Свистунова,

аспирант кафедры гражданского права Уральского государственного юридического университета Россия, Екатеринбург maria.svistunova@list.ru

Рассматриваются основания прекращения права застройки, предусмотренные в Проекте изменений в Гражданский кодекс РФ. Обращается внимание на двойственный характер суперфиция. С одной стороны, право застройки признается ограниченным вещным правом, в связи с чем в отношении него возможны основания прекращения вещного права. С другой стороны, в указанном проекте признается обязательственный характер права застройки, что предполагает иные основания для прекращения правоотношений, связанных с данным правом.

Ключевые слова: право застройки, суперфиций, ограниченное вещное право, основания прекращения вещного права.

Право застройки — вещное, отчуждаемое и наследуемое право пользования чужим земельным участком с целью обладания постройкой на поверхности или под поверхностью чужого земельного участка. В течение срока действия права оно предоставляет возможность возведения (реконструкции), владения, пользования, сноса и восстановления постройки.

При исследовании оснований прекращения права застройки стоит обратить внимание на двойственный характер указанного права. С одной стороны, право застройки признается ограниченным вещным правом, в связи с чем в отношении него возможны основания прекращения вещного права. То есть прекращение права застройки возможно либо по воле самого правообладателя — в добровольном порядке, либо независимо от его волеизъявления — в принудительном порядке или в связи с уничтожением (потреблением) самой вещи (п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ [3]).

Однако и в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации (далее — Концепция) [7], и в Проекте изменений в ГК РФ [8] признается обязательственный характер права застройки, что предполагает иные основания для прекращения уже не права, а правоотношений, связанных с правом застройки. В связи с этим к числу оснований прекращения установленного права застройки относятся основания, предусмотренные как в законодательстве, так и сторонами в договоре.

Признавая за правом застройки договорной характер, предусматривающий определенные основания как возникновения, так и прекращения, стоит отметить, что основания прекращения указанного права можно разделить на обычные, присущие всем видам договорных отношений, и специальные.

К числу общих оснований прекращения договорных отношений можно отнести добровольное прекращение договорных отношений сторонами, истечение срока договора, ликвидацию юридического лица — обладателя права застройки, к специальным — основания прекращения права собственности на земельные участки, предусмотренные Проектом в статьях 296.4—296.6 и аналогичные нормам, содержащимся в земельном законодательстве [4].

В Проекте основания для прекращения права застройки изложены в ст. 300.6. В качестве первого основания для прекращения права застройки указано истечение срока, на которое это право установлено, период его действия ограничен временным промежутком от пятидесяти до ста лет. Таким образом, согласно ст. 190 ГК РФ, каких-либо препятствий для установления срока права застройки в указанных в данной норме единицах измерения времени нет, единственное ограничение состоит в верхнем и нижнем пределах установленного договором срока его действия. По истечении срока, установленного соглашением сторон или решением суда (как уже отмечалось ранее, из Проекта следует возможность установления договорных отношений по решению суда), право застройки считается прекращенным.

Рассматриваемое основание прекращения права застройки можно отнести к категории обычных, то есть присущих всем видам срочных договоров.

Анализируя вопрос об окончании срока действия установленного права застройки, стоит признать, что в силу положения о свободе договора (ст. 421 ГК РФ) стороны могут при его заключении установить, что заключаемый договор продлевается на определенный (первоначальный) срок каждый раз по его истечении. Такое условие, согласованное сторонами, будет означать, что договор об установлении права застройки может продлеваться неоднократно. При этом можно указать, что возможно неограниченное количество продлений или что договор продлевается, например, не более десяти раз.

По аналогии со сходным в своей правовой природе договором аренды можно предположить, что стороны при заключении договора об установлении права застройки на максимально возможные 100 лет имеют возможность неоднократной пролонгации данного договора, в случае если ни одна из сторон не заявит о своем нежелании продлевать договорные отношения. По крайней мере, такова сложившаяся судебная практика по регулированию арендных правоотношений (см., например, постановление ФАС Уральского округа от 03.02.2011 № Ф09-5/11-С6 по делу № А60-16043/2010-С12 и т. д.).

В то же время, как представляется, такая неоднократная пролонгация договора об установлении права застройки, превращающая его фактически в бессрочный договор, противоречит самой идее права застройки как предоставления ограниченного вещного права на время, по истечении которого, в соответствии с п. 6.3 Концепции, земельный участок вместе с построенными объектами должен вернуться в полное и неограниченное правообладание собственника земельного участка.

В связи с этим представляется, что в случае принятия Проекта в тексте ГК РФ необходимо установить ограничение на продление права застройки максимально возможным сроком, предусмотренным ст. 300.3 Проекта.

В Проекте закреплена и возможность прекращения договорных отношений по требованию одной из сторон, то есть при отсутствии согласия второй стороны. Указывая на это основание, авторы законопроекта делают ссылку на положения ст. 451 ГК РФ, то есть на те обстоятельства, которые не могли быть учтены сторонами при заключении соглашения.

При этом существующая на данный момент судебная практика рассмотрения сходных по своей правовой природе договорных отношений не допускает расторжения договора на основании ст. 451 ГК РФ в связи с такими обстоятельствами, как финансовый кризис или неблагоприятная экономическая ситуация, инфляционные и дефляционные процессы. Так, в судебно-арбитражной практике отмечается, что сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть при заключении договора. Стороны, заключая договор, имеющий отношение к их экономической деятельности, обязаны прогнозировать общую экономическую ситуацию и оценивать возможный риск ее изменения (определение ВАС РФ от 05.08.2011 № ВАС-9569/11 и т. д.).

Положения Проекта, регулирующие установление права застройки, не предусматривают, но и не запрещают сторонам данного договора предусмотреть основания для одностороннего отказа от его исполнения. Такая возможность закреплена в ст. 450.1 Проекта.

Данная предлагаемая норма фактически повторяет сложившуюся судебно-арбитражную практику, согласно которой отказ от исполнения договора является односторонним действием, направленным на прекращение договорных отношений, а расторжение договора возможно по соглашению сторон или на основании решения суда. Для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно упоминания об этом в соглашении сторон (см., например, постановление Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 № 13057/09 по делу № А40-87811/08-147-655).

Как показывает судебная практика, для одностороннего отказа от сходного по своей правовой природе договора аренды, если таковой предусмотрен договором, достаточно направления уведомления без обращения в суд (см., например, постановление ФАС Московского округа от 01.10.2013 по делу № А40-133775/12-142-1266).

Представляется, что данное условие будет невыгодным в первую очередь для застройщика, поскольку оно представляет собой дополнительное основание прекращения договора об установлении права застройки, причем это основание практически без изменений перекочевало из судебной практики по делам об арендных отношениях, применение которых к земельным участкам авторы законопроекта считают недопустимым. Так, по мнению авторов Концепции, закрепление в гражданском законодательстве права застройки необходимо, чтобы изменить подход, при котором арендатор приобретает «более сильное», нежели обладатель вещного права на земельный участок (суперфициар), право в отношении расположенных на земельном участке строений.

Кроме обычных для всех видов договоров оснований прекращения договорных отношений, Проект предусматривает такое специальное основание для прекращения установленного права застройки, как наличие задолженности по внесению платы за право застройки в размере не менее двухгодичной платы. При наступлении подобных обстоятельств установленное право застройки может быть прекращено досрочно после направления лицу, имеющему право застройки, письменного предупреждения о необходимости устранения нарушения в разумный срок (п. 4 ст. 300.6 Проекта). Здесь можно усмотреть прямую аналогию со ст. 619 ГК РФ, устанавливающей аналогичное право арендодателя требовать досрочного расторжения договора аренды в случае более чем двукратной просрочки уплаты арендных платежей. Сложившаяся судебно-арбитражная практика подтверждает необходимость письменного уведомления арендатора об имеющейся просрочке и требовании ее погашения в разумные сроки (см., например, постановление ФАС Московского округа от 25.03.2010 № КГ-А40/2476-10-П по делу № А40-73337/08-105-396).

Рассматривая данное основание для прекращения установленного права застройки, стоит отметить, что Гражданский кодекс РСФСР 1922 года устанавливал несколько иной подход к рассмотрению данного вопроса. Так, согласно ст. 80 ГК РСФСР, при невнесении застройщиком причитающихся с него по договору застройки платежей более чем за один год соответствующий коммунальный отдел имел право обратить взыскание в судебном порядке на само право застройки, причем взыскание осуществлялось путем продажи права застройки с публичных торгов. При этом, согласно статьям 81 и 82 ГК РСФСР, коммунальному отделу принадлежало преимущественное перед прочими кредиторами право удовлетворения, а в случае если продажа права застройки с публичных торгов не состоялась, право застройки переходило к коммунальному отделу.

Рассматривая аналогичное законодательство зарубежных стран, можно отметить наличие в нем сходных правовых норм. Так, в частности, Гражданский кодекс Республики Молдова [2] в гл. IV «Суперфиций» содержит ст. 448 «Обязанность суперфициария осуществлять периодические платежи», согласно которой (п. 3) в случае невнесения суперфициарием периодических платежей в течение трех лет собственник земельного участка вправе требовать продажи суперфиция с торгов.

Проект не знает такого основания прекращения суперфиция, как гибель (уничтожение) построенного на земельном участке здания или сооружения. Аналогичный подход содержится и в ст. 445 ГК Молдовы. Возможны, однако, и иные подходы. Например, аргентинский Закон о лесном суперфиции устанавливает возможность прекращения суперфиция в том случае, если после уничтожения посевов они не были возобновлены в трехлетний срок (ст. 7), а Гражданский кодекс Каталонии предусматривает прекращение суперфиция, установленного в отношении уже существовавших построек, в случае гибели последних (ст. 564-6) [10, c. 6—21].

В качестве основания прекращения права застройки в зарубежном законодательстве указывается совпадение в одном лице застройщика и собственника земельного участка. Так, например, данное положение предусмотрено в ст. 449 ГК Молдовы: «прекращение суперфиция … вследствие соединения — когда земельный участок и здание или сооружение становятся собственностью одного и того же лица», аналогичное положение содержится и в ст. 416 Гражданского кодекса Украины. Отметим, что ст. 18 российского Закона о праве застройки 1912 года предусматривала такое основание прекращения суперфиция, как совпадение в одном лице права застройки с правом собственности на обремененный этим правом участок [1].

Иное решение предусматривает ст. 245 Закона о вещном праве Эстонии [6], в соответствии с которой, если обладателем права застройки и собственником земельного участка становится одно и то же лицо, право застройки аннулируется в крепостной книге по его заявлению; до аннулирования записи право застройки как вещное право сохраняет действие, если собственником не будет подано заявление об аннулировании права застройки.

Действующее земельное законодательство России в качестве основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 45 Земельного кодекса РФ), аренды (ст. 46 ЗК РФ) и срочного безвозмездного пользования земельным участком (ст. 47 ЗК РФ) указывает такое основание, как ненадлежащее использование земельного участка, которое может выражаться в порче, загрязнении или ином ухудшении свойств находящегося в ограниченном вещном праве земельного участка, а равно указывает на такое основание, как нецелевое использование земельного участка. В Проекте эти основания изложены в статьях 296.4—296.6. Согласно ст. 296.4 право собственности на земельный участок, а следовательно, и на установленное право застройки может быть прекращено по требованию собственника или иного заинтересованного лица, в качестве которого могут выступать и органы государственной власти, если участок, предоставленный под застройку, простаивает в течение пяти лет. Согласно оговорке в указанной статье Проекта, в этот срок не входит время освоения участка, а также время, когда участок не мог использоваться в силу форс-мажорных обстоятельств. Для сравнения: ГК Украины в ст. 416 устанавливает трехлетний срок для сходных обстоятельств, по истечении которого у собственника возникает право требовать отмены права застройки. Статья 450 ГК Молдовы не указывает определенного срока, а отсылает к сроку возведения объекта, оговоренному сторонами при заключении соглашения, по истечении которого, если застройщик не выполнил взятое на себя обязательство по строительству объекта, собственник земельного участка также имеет право требовать расторжения суперфиция.

Рассматривая последствия прекращения договора об установлении права застройки, необходимо отметить следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 300.7 Проекта, в результате прекращения права застройки все здания и сооружения, которые были построены застройщиком, переходят в собственность собственника земельного участка, то есть реализуется принцип superficie solo cedit. Это общее правило может быть изменено соглашением сторон при заключении договора или законом. Таким образом, стороны могут оговорить возможность сохранения права собственности за застройщиком, но эта возможность должна быть оговорена ими при заключении договора об установлении права застройки. Отличие от положений ГК Украины здесь видится в том, что собственник и застройщик земельного участка в Украине могут решить судьбу возведенных зданий и сооружений по окончании срока или при досрочном прекращении права застройки, а в случае недостижения согласия могут обратиться с соответствующим требованием в суд, который должен учесть все особенности спорных объектов. В целом стоит согласиться с мнением А.О. Рыбалова о том, что право собственности застройщика, как правило, носит временный характер: оно ограничено сроком существования права пользования земельным участком (если суперфиций носит срочный характер). В качестве примера аналогичного подхода к праву застройки указанный автор приводит испанский Закон о земельных участках, согласно которому суперфиций предоставляет суперфициарию временное право собственности (la propiedad temporal) на постройки (ст. 40) [10, c. 6—21].

Проект не говорит о необходимости выплат бывшему суперфициарию каких-либо компенсаций за доставшиеся собственнику участка постройки и не предоставляет суперфициарию возможности вывоза этих построек. В качестве примера другого решения можно привести эстонский Закон о вещном праве, в соответствии с которым застройщик в течение года со дня прекращения права застройки имеет право вывезти постройки. Строение, не вывезенное в течение этого срока, «прирастает» к земельному участку. Впрочем, собственник земельного участка не позднее чем за год до истечения срока суперфиция может потребовать оставить постройки на своем участке за вознаграждение (статьи 252—253 Закона о вещном праве Эстонии). Фактически аналогичное российскому Проекту положение содержится в ГК Каталонии: суперфициарий и собственник участка могут определить последствия прекращения права застройки в договоре; по умолчанию же постройки переходят в собственность землевладельца без какой-либо компенсации (п. 2 ст. 564-6) [10, c. 6—21; 9].

В соответствии со ст. 19 дореволюционного Закона о праве застройки 1912 года застройщик мог снести постройки, но собственник земли имел право потребовать оставления построек в его пользу за вознаграждение, соответствующее той выгоде, которой лишался застройщик, утрачивая право сноса построек [1].

Если сравнить положения Проекта с положениями ГК РСФСР, то можно отметить, что в отличие от предлагаемого безвозмездного перехода права собственности на здания и сооружения от застройщика суперфициару ст. 83 ГК РСФСР предусматривала, что органы власти после истечения срока действия права застройки должны были выплатить бывшему застройщику стоимость возведенных им построек. Для сравнения: ныне действующий ГК Молдовы также предусматривает возмездность указанного перехода права собственности. В частности, в ст. 451 данного акта указано, что собственник земельного участка обязан выплатить суперфициарию соответствующее возмещение за здание или сооружение. Возмещение не является соответствующим, если оно не покрывает не менее двух третей рыночной стоимости здания или сооружения. Собственник земельного участка может быть освобожден от выплаты возмещения, если он до истечения срока суперфиция продлевает это право на предполагаемый срок эксплуатации здания или сооружения. Если суперфициарий отказывается от продления, он теряет право на возмещение.

Представляется, что поскольку собственник земельного участка в течение всего периода получал от застройщика вознаграждение за фактическое пользование и владение земельным участком в виде регулярных платежей, то безвозмездная передача объекта застройки по окончании срока установленного права застройки или его досрочном прекращении дает право утверждать о неосновательном обогащении собственника. В случае же если таковых платежей не было, а возмещение за установленное право застройки выражается в переданном объекте строительства, то баланс интересов собственника и застройщика представляется соблюденным. Таким образом, предлагается рассмотреть возможность внесения в нормы Проекта положения об обязанности собственника возместить суперфициарию стоимость переданных по истечении установленного права застройки зданий и сооружений,  так, как это сделано в ГК Молдовы. При этом стороны при заключении договора об установлении права застройки могут предусмотреть, что стоимость передаваемого по прекращении права застройки объекта может быть уменьшена на сумму платежей, которые застройщик должен уплатить собственнику земельного участка за установленное ему право застройки, либо иным образом рассмотреть вопрос о соотношении платы за право застройки и компенсации за стоимость возведенного объекта.

Проект не определяет судьбу прав, установленных застройщиком, после прекращения права застройки (например, залогов или аренды) по причинам, отличным от истечения срока. Между тем возможны разные варианты решения этого вопроса. Например, согласно ст. 1034 Гражданского кодекса Перу прекращение суперфиция влечет прекращение всех прав, установленных суперфициаром, в пользу третьих лиц. Российский Закон о праве застройки 1912 года в ст. 24 указывал, что досрочное прекращение права застройки вследствие совпадения его с правом собственности в одном лице не влечет за собой уничтожения установленных застройщиком залогов, прав участия частного и иных обременений, которые сохраняют силу до истечения срока договора в тех пределах, в которых они были установлены. В соответствии с ГК Молдовы при прекращении суперфиция права суперфициария в действующих договорах имущественного найма и аренды переходят к собственнику земельного участка (ст. 453), в Каталонии же прекращение суперфиция не означает прекращения установленных суперфициаром прав, если только основанием прекращения суперфиция не стало истечение срока или гибель объекта, ради которого суперфиций устанавливался (ст. 564-6 ГК Каталонии) [10, c. 6—21].

Последним основанием для прекращения права застройки, указанным в Проекте, являются случаи изъятия земельного участка у его собственника для государственных или муниципальных нужд либо его реквизиция. Данное основание достаточно подробно рассмотрено в работах, посвященных изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд [5, c. 55—68; 9, c. 33—43; 11], поэтому анализировать его подробно в настоящей работе не представляется необходимым. Стоит лишь отметить, что в случае прекращения установленного права застройки по указанному основанию ст. 300.7 Проекта предусматривает обязанность органа, принявшего решение об изъятии или реквизиции, выплатить компенсацию как собственнику земельного участка, так и обладателю права застройки на изымаемом земельном участке.

Таким образом, проанализировав нормы зарубежного законодательства, предлагаем рассмотреть возможность внесения в нормы Проекта положения об обязанности собственника возместить суперфициарию стоимость переданных по истечении установленного права застройки зданий и сооружений.

Список литературы

1. Гойхбарг А. Г. Закон о праве застройки. Изд. 2-е, доп. Спб: Издание юридического книжного склада “Право”, 1913. Доступ из системы «ГАРАНТ».

2. Гражданский кодекс Республики Молдова от 06.06.2002 № 1107-XV. URL: * (дата обращения: 15.02.2015).

3. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 22.10.2014). Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

4. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Земля: Справочник собственника и арендатора. М.: Юстицинформ, 2007 // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

5. Ершова Е. Защита прав собственников жилых помещений при изъятии земельных участков // Жилищное право. 2013. № 9. С. 55—68.

6. Закон о вещном праве Эстонии: объявлен решением Президента Республики от 23.06.1993 № 131. URL: * (дата обращения: 15.02.2015).

7. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации: одобр. Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 07.10.2009 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2009. № 11.

8. О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации: проект федер. закона № 47538-6 (ред., принятая ГД ФС РФ в I чтении 27.04.2012). URL: * (дата обращения: 15.02.2015).

9. Оболонкова Е.В. Изъятие земельных участков для государственных (муниципальных) нужд // Законодательство и экономика. 2014. № 1. С. 33—43.

10. Рыбалов А.О. Краткий обзор положений о праве застройки // Вестник ВАС РФ. 2012. № 10. С. 6—21.

11. Тихомиров М.Ю. Земельные участки: новые правила образования и изменения границ. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2014.