Основные черты договора аренды муниципального имущества

УДК 347.133.7 

Страницы в журнале: 79-82

В.В. МЕХТИЕВ,

аспирант кафедры экологического, трудового права и гражданского процесса Казанского (Приволжского) федерального университета mehtiev.vugar@mail.ru

Анализируются требования гражданского законодательства к договору аренды муниципального имущества,  выявляются специфические черты данного договора.

Ключевые слова: аренда, муниципальное имущество, торги.

The main features of the lease of municipal property

Mehtiev V.

Analyzed the requirements of civil law to lease municipal property, and identifies the specific features of the contract.

Keywords: rent, municipal property, auctions.

Аренда государственного и муниципального имущества в последние годы приобретает все большее распространение. Это связано с укреплением экономической ситуации в стране, а также стабильностью отношений с публично-правовыми образованиями (несмотря на то, что они выступают в частноправовых отношениях (если сравнивать их с аналогичными отношениями между хозяйствующими субъектами)). Аренда имущества является экономически более выгодной для субъектов малого и среднего бизнеса, которые во многих случаях не в состоянии приобрести в собственность необходимые для осуществления предпринимательской деятельности объекты.

Согласно положению ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Исходя из содержания нормы п. 1 ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

ГК РФ использует термины «аренда» и «имущественный наем» как синонимы, обоснованно не восприняв предложение ряда дореволюционных цивилистов различать аренду как пользование вещью и наем как не только пользование вещью, но и извлечение из нее плодов[1]. Существенными условиями договора аренды являются предмет, срок предоставления объекта во временное пользование, оплата за пользование. Применительно к договорам, предусматривающим впоследствии выкуп арендованного имущества, иногда суды к существенным условиям относят условие о размере выкупной цены[2]. Договор аренды является возмездным: арендодатель за исполнение обязанности по передаче имущества арендатору получает от него встречное предоставление — арендную плату. Эти черты характерны для любого договора аренды.

Для отдельных видов договора аренды, а также для договоров аренды отдельных видов имущества ГК РФ и иные федеральные законы могут устанавливать минимальные и максимальные сроки действия договора. Например, договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по общему правилу на срок от 10 до 49 лет (ч. 3 ст. 72 Лесного кодекса РФ 2006 года).

Применительно к аренде муниципального имущества можно сказать, что объектом договора аренды в этом случае выступает имущество, находящееся в муниципальной собственности. Муниципальной собственностью является имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям. Органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной нормативными актами, определяющими статус этих органов, могут приобретать собственность и осуществлять имущественные права и обязанности (п. 1 ст. 215 ГК РФ).

В качестве арендодателей муниципального имущества могут выступать, действуя в рамках предоставленных им прав, унитарные предприятия, за которыми имущество закрепляется на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

При принятии хозяйствующим субъектом решения об аренде муниципального имущества следует иметь в виду, что действующим законодательством установлены достаточно сложная процедура такого договора аренды и ряд ограничений, которые могут существенно осложнить как получение объектов в аренду, так и их использование. Нужно понимать: органы муниципальной власти не выступают хозяйствующими субъектами, целью их деятельности не является извлечение прибыли. Деятельность органов местного самоуправления направлена на решение вопросов местного значения, которые перечислены в ст. 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»[3].

Спецификой договора аренды муниципального имущества является то, что заключение подобного рода договора возможно только на торгах путем проведения конкурса и аукциона (ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»[4]). Данное требование антимонопольного законодательства направлено как раз на создание и поддержание конкурентной рыночной обстановки, а также для исключения возможности получения одним хозяйствующим субъектом доминирующего положения на рынке за счет стабильности арендных отношений с органами публичной власти.

Также отличительной чертой этих договоров является то, что в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»[5]до 1 июля 2015 г. разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды с субъектами малого или среднего предпринимательства при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. Данное исключение из общего правила продиктовано, на наш взгляд, не столько правовой необходимостью, сколько потребностями экономического характера — важностью развития малого и среднего бизнеса, что достигается в том числе и правовыми средствами.

При заключении договора аренды муниципального имущества возможен последующий выкуп арендованного имущества арендатором. Выкуп такого имущества производится посредством проведения аукционов. При этом в заведомо проигрышном экономическом положении оказываются субъекты среднего и малого бизнеса, не располагающие достаточными финансовыми возможностями. Для исправления такого положения 22 июля 2008 г. был принят Федеральный закон № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»[6] (далее — Закон № 159-ФЗ), установивший льготные условия для приватизации арендованного имущества.

Однако содержательные нормы (за исключением тех, которыми вносились изменения в другие федеральные законы) действовали только в период с 1 января 2009 г. по 1 июля 2010 г., поэтому не совсем ясна позиция законодателя по вопросу о развитии малого и среднего бизнеса: с одной стороны, необходимо учитывать его потенциальные финансовые возможности, с другой стороны, эти экономические возможности как раз и не учитываются.

Практическое применение норм Закона № 159-ФЗ выявило ряд вопросов, которые были разъяснены в информационном письме Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”»[7]. Ряд заключений Президиума ВАС РФ могут оказаться полезными и после окончания срока действия тех статей Закона № 159-ФЗ, которые предоставляли определенные преференции субъектам малого и среднего предпринимательства.

Президиум ВАС РФ указал: согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, при одновременном соблюдении следующих условий:

«1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона на основании договора или договоров аренды этого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, — на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации” перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства».

Субъект малого или среднего бизнеса, отвечающий обозначенным выше требованиям, с 1 января 2009 г. мог по своей инициативе направить в орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества. Подача арендатором такого заявления не влекла возникновения у него обязанности заключить договор купли-продажи данного имущества, т. е. принцип свободы заключения договора сохраняет свое действие.

В целом можно отметить, что на договор аренды муниципального имущества распространяются общие требования гражданского законодательства, касающиеся формы и содержания договора аренды. В то же время договор аренды муниципального имущества имеет свои особенности в процедуре заключения — он заключается путем проведения конкурса или аукциона, при этом вполне возможен выкуп арендатором арендованного имущества, если оно находится в собственности арендодателя. Это весьма сложный порядок заключения договора, но в то же время подобные договоры отличаются экономической стабильностью.

Если арендованное имущество принадлежит арендодателю на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, то последующая приватизация этого имущества недопустима, но объектом договора аренды такое имущество может быть. Исполнением договора аренды муниципального имущества реализуются разнонаправленные цели: арендатор получает возможность осуществлять хозяйственную деятельность, а муниципалитет в лице фактического арендодателя получает выгоду и может направить ее на решение вопросов местного значения.

Библиография

1 См.: Абрамова Е.Н., Аверченко Н.Н., Арсланов К.М. Комментарии к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: учебно-практический комментарий / под ред. А.П. Сергеева. — М., 2010.

2 См.: Практика применения Гражданского кодекса Российской Федерации, частей второй и третьей / под общ. ред. В.А. Белова. — М., 2010.

3 СЗ РФ. 2003. № 40. Ст. 3822.

4 Там же. 2006. № 31 (ч. 1). Ст. 3434.

5 Там же. 2007. № 31. Ст. 4006.

6 Там же. 2008. № 30 (ч. 1). Ст. 3615.

7 Вестн. ВАС РФ. 2009. № 9.