Особенности аренды федеральной недвижимости

А.С. АНИКИН,

аспирант РАГС при Президенте РФ

Статья посвящена основным особенностям правового регулирования аренды федерального недвижимого имущества, а также служит кратким руководством при выполнении действующего законодательства руководителями предприятий, учреждений и арендаторов данного имущества. Приведены основополагающие признаки федеральной недвижимости, такие как зарегистрированное право собственности Российской Федерации, а также ограниченное вещное право на недвижимость, техническая инвентаризация, учет в федеральном реестре и кадастре объектов недвижимости, оценка и конкурсная основа для заключения договора аренды.

Ключевые слова: аренда; недвижимость; федеральная собственность

The topic of the article is the peculiarities of legal regulation in the field of lease of federal real estate. It also provides guidelines for meeting legal requirements by CEO, officials and tenants of the real estate. The most important features of federal real estate such as registered property right on real estate in the Russian Federation as well as limited property law on real estate, the rules of technical inventory, registration in the federal register of real estate and in the cadastre of things real, assessment and competitive bidding for making of real estate contract are covered in the article.

Keywords: rent, real estate, federal property.

В  соответствии с ч. 3 ст. 607 ГК РФ предмет аренды является существенным условием договора. По сути данное условие является основополагающим, поскольку на факте передачи конкретного имущества в аренду строятся реальные арендные отношения. Четкое определение статуса арендуемого  имущества имеет существенное значение для участников договора, так как оно влияет на условия его заключения и расторжения. В случае, когда речь идет о федеральном недвижимом имуществе, имеется ряд  особенностей, являющихся отправной точкой для заключения договора аренды, в первую очередь земельных участков и объектов капитального строительства (зданий и сооружений).

Целью данной статьи является выделение наиболее существенных особенностей федеральной недвижимости, как объекта правораспоряжения в сделках аренды

Одной из особенностей договора аренды  федеральной недвижимости является то, что, помимо обычных сторон, в нем (на  стороне арендодателя) может выступать балансодержатель в случае, если  арендодатель является субъектом права федеральной собственности. Это приводит к двухступенчатой схеме и значительным сложностям при согласовании договоров аренды.

Второй важной особенностью является незавершенность разграничения в Российской Федерации государственной собственности на недвижимое имущество.

В соответствии с п. 15 Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 №3020-I «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность»[1], управление и распоряжение объектами федеральной собственности, за исключением случаев, предусмотренных законом, осуществляет Правительство РФ, которое может делегировать министерствам и ведомствам отдельные полномочия в отношении объектов федеральной собственности, в том числе в отношении подведомственных им предприятий и учреждений. К числу таких полномочий относится и заключение договоров аренды недвижимого имущества в соответствии с законодательством. Правительство РФ, осуществляя управление федеральной собственностью, установило порядок закрепления и использования находящегося в федеральной собственности недвижимого имущества, определив компетенцию Минимущества России как федерального министерства, а затем Росимущества (Федерального агентства в составе Минэкономразвития России), в качестве  уполномоченного органа государственной исполнительной власти[2]. Именно этими ведомствами за последние пять лет изданы все основные подзаконные нормативные правовые акты, регулирующие сдачу в аренду федеральной недвижимости.

Согласно п. 2 ст. З0 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации прав на недвижимое имущество) перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации  или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю утвержден Правительством РФ.  Данный перечень можно найти на официальном сайте Росимущества (Федерального агентства по управлению государственным имуществом).

1 июля 2006 г. вступили в силу новые правила разграничения государственной собственности на землю. Их введение было обусловлено неэффективностью действовавшей ранее процедуры разграничения государственной собственности на землю путем подготовки перечней участков, поступающих в собственность Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований.

С момента принятия новых правил разграничение права собственности на землю считается произведенным, и подготовка перечней земельных участков, относящихся к собственности Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований, более не требуется. Распоряжение земельными участками, право собственности на которые разграничено, осуществляется уполномоченными органами государственной власти соответствующего уровня только после регистрации права собственности на них. Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не была разграничена, осуществляется органами местного самоуправления соответствующего уровня, а в предусмотренных законом случаях — исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации[3].

Основой системы управления недвижимостью является технический учет объектов недвижимого имущества: земельных участков, зданий, строений и сооружений, в отношении которых осуществляется управление.

Для целей государственной регистрации (по существу, для целей имущественного оборота) описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества, установление характеристик, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества, осуществляются посредством кадастрового и технического учета (инвентаризации)  в соответствии со ст. 1 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»[4]  государственный кадастровый учет заключался в описании и индивидуализации в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый из них получал такие характеристики, которые позволяли однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку.

Земельным кодексом РФ также установлено, что объектом купли-продажи, аренды могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (статьи 30, 32, 37). Теперь в соответствии с п. 5 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» осуществляется общий кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства.

Помимо технического и кадастрового учета объектов недвижимости в 1998 году в соответствии с постановлением Правительства РФ от 03.07.1998  № 696 «Об организации учета федерального имущества и ведения реестра федерального имущества» в России был введен дополнительный учет объектов федеральной собственности — реестр федерального имущества. Ведение этого реестра было поручено Мингосимуществу России.

Для учета федерального имущества, имеющегося у юридических лиц, зарегистрированных на территории Российской Федерации, юридическое лицо (заявитель) представляет в соответствующий территориальный орган Росимущества или в орган по управлению государственным имуществом субъекта Федерации, наделенный правами территориального органа Росимущества:

а) заявление за подписью руководителя юридического лица на получение свидетельства о внесении в реестр федерального имущества объекта учета по установленной форме;

б) карту учета федерального имущества, имеющегося у юридического лица, с перечнем объектов недвижимости по установленной форме;

в) копии документов, подтверждающих приведенные в карте учета данные об объекте учета.

В целях совершенствования порядка учета федерального имущества и ведения реестра федерального имущества, а также обеспечения полноты и достоверности содержащихся в реестре федерального имущества сведений о нем, принято постановление Правительства РФ от 16.07.2007 № 447 «О совершенствовании учета федерального имущества». Пунктом 6 этого постановления установлено, что федеральные органы и организации осуществляют возложенные на них законодательством Российской Федерации полномочия собственника по совершению сделок с федеральным имуществом исключительно после учета федерального имущества в реестре в соответствии с Положением.

Таким образом, объект федеральной недвижимости, не прошедший паспортизацию в соответствующих органах кадастрового учета и технической инвентаризации, а также не поставленный на учет в реестре федерального имущества не может являться объектом правораспоряжения в сделках передачи имущества, в том числе и в сделках по аренде[5].

Постановлением Правительства РФ от 30.06.1998 № 685 (в ред.  от 23.03.2006)  установлено, что заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Минэкономразвития России. Соответственно заключение договора аренды федерального имущества происходит только на конкурсной основе, а размер арендной платы определяется путем проведения оценки передаваемого в аренду имущества. Порядок передачи в аренду федерального имущества также устанавливается Минэкономразвития России, в ведении которого находится Росимущество.

Так, согласно с. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов недвижимости является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе в целях их передачи в аренду.

Все перечисленные  особенности аренды федеральной недвижимости по сути являются существенными условиями договоров аренды этого вида имущества, что подтверждает практика судебных разбирательств по таким сделкам[6].

Из вышеизложенного следует, что объект федеральной недвижимости, не прошедший паспортизацию в соответствующих органах кадастрового учета и технической инвентаризации, а также не поставленный на учет в реестре федерального имущества, и право распоряжения которым не зарегистрировано в установленном порядке, не может являться предметом  сделки передачи имущества, в том числе и сделки аренды. Заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется только  на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта.

Библиография

1Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР.1992. № 3. Ст. 89.

2 Аникин А.С., Земеров В.Н. Практика аренды федерального недвижимого имущества// Государственное имущество. №2. 2004. С. 12—27.

3 Аникин А.С. Федеральное недвижимое имущество как объект правового распоряжения в двухсторонних сделках. Государственная власть и местное самоуправление в России: история и современность: Материалы VI Международного научного форума. Т.2 в двух книгах. Кн.2 / Под общ. ред. В.К. Горшкова — СПб.: Изд-во СЗАГС, 2008. С. 83—88.

4 Федеральным законом от 13 мая 2008 г. № 66-ФЗ закон признан утратившим силу в связи с принятием Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

5 Аникин А.С. Указ. раб. С. 224—230.

6 Аникин А.С. Обзор судебной практики разрешения споров, связанных с арендой государственных зданий и земельных участков// Государственное имущество. № 3. 2007. С. 14—27.