Особенности предмета и объекта ипотеки жилых помещений

УДК 347.27
 
Е.Ю. РУДЕНКО,
соискатель Волгоградской академии государственной службы
 
Статья посвящена вопросу об объекте и предмете договора ипотеки. Исследуется соотношение терминов «здание», «строение», «помещение». Рассматривается жилое помещение как предмета залога;  высказывается мысль о том, что  залог частей жилого помещения  возможен  только в случае признания этих частей самостоятельными объектами гражданского права.
This article is devoted the question about objects and subjects of mortgage contract, including research parities of the terms: «building», «structure», «premise». The author answer the question about term «premises» like pledge subject, opportunity of pledge the pieces of premise, which is possible in case of recognition this pieces like an independent objects of civil law.
 
Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ « Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В  законе, помимо термина «предмет», обозначающего то, что может быть заложено, используется также термин «объект». Более того, ранее в  ст. 69 Закона об ипотеке фигурировал еще термин «закладываемый объект»[1]. В ГК РФ также  применялись два термина. Так, в п. 3 ст. 340 ГК РФ (в ред. от 30.12.2004. — Примеч. ред.) речь шла о «закладываемом объекте», в остальных случаях законодатель оперировал термином «предмет залога». Наиболее терминологически непротиворечив Закон РФ от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге», в котором последовательно применяется термин «предмет залога».
По нашему мнению, законодателем не случайно введены два различных термина. Залоговые отношения и, соответственно, ипотека жилого помещения — это гражданские правоотношения, а элементами гражданского правоотношения являются его объект и предмет.
По поводу определения данных понятий в науке гражданского права нет единства мнений. В качестве предмета и объекта гражданских правоотношений называют как вещи, так и право собственности на них.
Однако указанные понятия не следует смешивать. Объект ипотеки —  это право собственности на недвижимое имущество. Предмет ипотеки — имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Уточнение относительно государственной регистрации прав сделано не случайно. По смыслу ст. 130 ГК РФ к недвижимости может быть отнесено имущество, права на которое зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) или могут (должны) быть зарегистрированы в ЕГРП[2]. Вместе с тем предметом ипотеки может быть только недвижимое имущество, права на которое уже зарегистрированы. Следовательно, нельзя заложить жилое помещение, которое залогодатель приобретет в будущем. Последнее неоднократно подчеркивается правоведами[3].
Представляет интерес позиция В.М. Ланцова, утверждающего, что «предметом ипотеки является залог недвижимости… и прав на нее. Последняя добавка (прав на нее) является принципиальной!»[4]. Мнение ученого считаем спорным по следующим соображениям. Фактически автор определяет понятие предмета ипотеки «само через себя», что недопустимо по законам логики. Ипотека — вид залога и, соответственно, ее предметом не может быть сам залог. Как справедливо отмечает Д.И. Мейер, «залог залога — это залог права залога», «в нашей практике не встречается отдельно залог права залога, а обыкновенно закладывается сама претензия, обеспеченная залогом»[5].
Объект ипотеки жилых помещений — это право собственности на жилое помещение. Как отмечает В.М. Ланцов, «ипотека является не чем иным, как отсроченной операцией уступки существующих прав собственности»[6]. Не оспаривая, что в приведенном высказывании присутствует рациональное зерно, заметим, однако, что данное положение не абсолютно. Основное обязательство, в обеспечение исполнения которого заключается договор об ипотеке жилого помещения, может быть исполнено, а ипотечное правоотношение в этом случае прекращается. В подобной ситуации речь не идет об уступке права собственности на заложенную вещь.
Предметом ипотеки жилых помещений на основании подп. 3 п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке являются жилые дома, квартиры, части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Однако наряду с данными терминами в Законе об ипотеке фигурирует термин «жилое помещение», который никак не определен. Так, исходя из логического толкования ст. 75 Закона об ипотеке, можно сделать однозначный вывод, что законодатель отождествляет термины «квартира» и «жилое помещение». В остальных нормах, например, в п. 3 ст. 77, п. 3 ст. 53 указанного закона, законодатель оперирует термином «жилое помещение». В этой связи возникает вопрос: почему законодатель не использует термин «жилое помещение» при определении предмета ипотеки жилых помещений в ст. 5, применяя его в других нормах Закона об ипотеке?
В связи с неопределенностью рассматриваемых терминов в гражданском праве мы вынуждены обратиться к нормам жилищного права в целях уяснения их смысла и определения понятий. Тем более что жилищное право — часть гражданского права.
Согласно ч. 1 ст. 16 ЖК РФ жилой дом и его часть, квартира и ее часть, а также комната являются разновидностями жилого помещения. Сам термин «помещение» в настоящее время не имеет легального определения. Ранее, в ст. 1 Федерального закона от 15.06.1996 № 72-ФЗ
«О товариществах собственников жилья» «помещение» определялось как единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.
Данное определение нельзя принять как основополагающее. Исходя из его смысла, помещение представляет собой часть здания. Однако как быть с жилыми домами, например с коттеджами? Последние, кстати, называют зданиями. Вспоминается и другой термин — «сооружение». Возникает вопрос о соотношении терминов «здание», «сооружение», «помещение».
Среди цивилистов на этот счет нет единого мнения. Некоторые полагают, что помещение — это часть здания и сооружения[7], другие настаивают на тождественности терминов «помещение», «здание», «сооружение»[8]. Имеется и иная точка зрения, согласно которой здания и сооружения существуют как самостоятельные объекты недвижимости наряду с входящими в них помещениями[9].
Что представляют собой сами здания и сооружения? По мнению разработчиков Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, термины «здание» и «сооружение» тождественны и означают «сооружение (созданное заново или приспособленное), укрепленное на поверхности земли или в ее недрах, признанное в установленном порядке пригодным для использования в соответствии с тем или иным назначением»[10]. Иной позиции придерживается С.П. Гришаев, к мнению которого мы присоединяемся. Принимая во внимание, что действующее законодательство не проводит разграничения между рассматриваемыми понятиями, он пишет: «…в общепринятом смысле различие заключается в том, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или осуществления какой-либо деятельности, тогда как сооружения служат чисто техническим целям и люди находятся в них временно»[11].
Указанные теоретические проблемы неслучайны. Вследствие их разрешения мы получим ответ на вопрос о соотношении понятий жилого помещения как предмета залога и части жилого помещения, залог которой возможен только в случае признания этой части в качестве самостоятельного объекта гражданского права.
Думается, термин «помещение» следует рассматривать в зависимости от контекста. Наше мнение основано на анализе норм гражданского и жилищного права. Так, в ряде случаев законодатель употребляет этот термин как обобщающее понятие. Например, по смыслу ст. 673 ГК РФ жилой дом и  квартира —  это разновидности жилых помещений. В ч. 1 ст. 16 ЖК РФ жилой дом, квартира и комната, как указано выше, также названы видами жилого помещения.
Жилым домом, согласно ст. 16 ЖК РФ, признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой является структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
По нашему мнению, когда речь идет о жилом доме, термины «здание» и «жилое помещение» полностью совпадают.
Сегодня возможна регистрация двух и более прав собственности в отношении одной вещи (на здание и на помещение в нем). Из смысла абзаца второго п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации прав) следует, что возможна одновременная регистрация права собственности на здания, сооружения и помещения в них. В.А. Алексеев отмечает, что «параллельное существование двух видов объектов создает слишком много проблем»[12]. В целях решения этих проблем он предлагает исключить возможность признания помещений самостоятельными объектами гражданского права. Позиция ученого представляется спорной. Как в таком случае надлежит оформлять право собственности на квартиру в многоквартирном доме? Следуя логике правоведа, у дома будет только один собственник, что приведет к неблагоприятным экономическим последствиям: уменьшению количества собственников жилых помещений, снижению объемов ипотеки вторичного жилья. Законодатель не запрещает регистрировать в отношении одной и той же вещи (на здание и на помещения в нем) два и более права собственности, что не противоречит общим принципам гражданского права, поскольку квартиры как обособлены технически, так и оформлены отдельно юридически.
Квартира, как жилое помещение, представляет собой часть здания — многоквартирного дома, который не всегда является объектом гражданских прав. Многоквартирные дома, построенные до начала процесса приватизации, квартиры в которых изначально находились в муниципальной собственности, остаются в муниципальной собственности, а во вновь строящихся многоквартирных домах квартиры сразу распределяются в будущую частную собственность граждан после сдачи дома в эксплуатацию при условии полной оплаты, если иное не предусмотрено договором.
В любом случае предметом ипотеки жилых помещений может быть только квартира, но не многоквартирный дом. Возникает вопрос: почему многоквартирный дом не может быть предметом ипотеки жилых помещений, если он назван в качестве такового в п. 1 ст. 74 Закона об ипотеке. На наш взгляд, в данном случае есть законодательная недоработка. В ст. 74 говорится буквально об индивидуальных и многоквартирных жилых домах, т. е. по смыслу Закона об ипотеке многоквартирный дом признается жилым помещением. Это, по нашему мнению, не верно. Жилое помещение имеет специфическое назначение — оно предназначено для проживания. Более того, термин позаимствован из жилищного права и, следовательно, должен толковаться в соответствии с его положениями. Жилищное право не признает многоквартирный дом объектом жилищных прав и не называет его «жилым помещением». Из этого следует, что многоквартирный дом сам по себе не жилое помещение и, соответственно, не может быть предметом ипотеки жилых помещений.
Сказанное выше подтверждается также ст. 23 Закона о регистрации прав, где говорится о регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом — жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирных домах. В главе 18 ГК РФ многоквартирный дом указан в качестве объекта эксплуатации, но не в качестве объекта вещных прав. Таким образом, объекты гражданских прав и сделок — это объекты недвижимости в многоквартирных домах, а не сами дома.
 
Библиография
1 Не действующая ныне редакция от 18.12.2006. — Примеч. ред.
2 См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства; Исслед. центр частного права / Под общ. ред. В.В. Витрян-
ского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. — М., 2004. С. 48.
3 См., например: Прокофьев С.В. Правовое регулирование ипотеки (залога недвижимости) в российском праве: Дис.… канд. юрид. наук. — М., 2000.  С. 91.
4 Ланцов В.М. Ипотека — прогресс или экономическое оружие? (практический анализ российского опыта). — Казань, 1996. С. 5.
5 Мейер Д.И. Русское гражданское право. — М., 1997. С. 205—206.
6 Ланцов В.М. Указ. соч. С. 34.
7 См., например: Степанов С.А. Составная недвижимая вещь // Журнал российского права. 2004. № 8. С. 55.
8 См., например: Комарова Т.Ю. Нежилые помещения как объект аренды // Законодательство. 1999. № 12. С. 12.
9 См., например: Козлова Е.Б. Аренда как договорное обязательство // Юридический мир. 1999. № 11. С. 44.
10 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 48—49.
11 Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». — М., 2004. С. 143.
12  Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью. — М., 2005. С. 19.