Ответственность наймодателя по договору коммерческого найма за передачу жилого помещения, не свободного от прав иных (третьих) лиц

О.В. КИРИЧЕНКО,
соискатель ученой степени, ассистент кафедры гражданского права и гражданского процесса юридического факультета Ульяновского государственного педагогического университета им. И.Н. Ульянова
 
По договору коммерческого найма наймодатель обязан передать нанимателю жилое помещение, указанное в договоре. При исполнении этого обязательства необходимо соблюдение двух условий (п. 1 ст. 676 ГК РФ):
· помещение должно быть свободным, т. е. в нем на момент передачи не должны постоянно или временно находиться иные лица;
· помещение должно быть пригодным для проживания. 
 
Первое требование означает также, что жилое помещение необходимо передать свободным не только фактически, но и в юридическом смысле. Так, в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 65 ЖК РФ наймодатель обязан передать нанимателю жилое помещение, свободное от прав иных (третьих) лиц.
Передача жилого помещения, не свободного от прав иных лиц, может обусловить впоследствии серьезное ущемление прав нанимателя вплоть до невозможности пользоваться этим жильем.
Рассмотрим некоторые случаи, когда праву нанимателя пользоваться жилым помещением по договору коммерческого найма противостоят права на данное жилье иных лиц.
1. Договор коммерческого найма жилого помещения может быть заключен без согласия членов семьи собственника этого жилья, проживающих в нем (п. 1 ст. 292 ГК РФ) и имеющих право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. В ч. 1 ст. 31 ЖК РФ определен перечень лиц, которые относятся к членам семьи собственника жилого помещения, — это супруг, дети и родители собственника. Кроме того, к членам семьи относятся усыновители и усыновленные. Другие родственники (братья, сестры, дедушки, бабушки), нетрудоспособные иждивенцы (инвалиды, лица, достигшие пенсионного возраста, для которых материальная помощь собственника жилого помещения является основным и единственным источником средств к существованию), а также, в исключительных случаях, иные граждане (опекуны, попечители, пасынок, падчерица, мачеха, отчим, свекор, свекровь, тесть, теща, невестка, зять и т. д.) могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены им в данное жилое помещение именно в таком качестве.
В силу ч. 2 ст. 31 ЖК РФ члены семьи собственника вправе пользоваться принадлежащим ему жилым помещением наравне с ним, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Так, между супругами может быть заключен брачный договор, устанавливающий режим раздельной собственности и порядок пользования имуществом, в частности жилым помещением (статьи 40—44 СК РФ); между другими членами семьи — договор о порядке пользования жилым помещением (например, договор безвозмездного пользования).
Такое жилое помещение может быть общей долевой собственностью членов семьи (пункты 2, 3 ст. 244 ГК РФ). При этом владение, пользование и распоряжение имуществом (в том числе жильем), находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению между всеми сособственниками, а если не достигнуто согласие — в порядке, который устанавливается судом (п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247 ГК РФ). Исходя из п. 2 ст. 246 ГК РФ можно сделать вывод, что каждый сособственник жилого помещения вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей, в том числе предоставить часть жилого помещения, соответствующую его доле, в возмездное пользование по договору коммерческого найма. Другие сособственники не вправе препятствовать заключению такого договора, но они должны быть поставлены об этом в известность.
В том случае, когда жилье приобретается во время брака и между супругами не заключен брачный договор, оно является общей совместной собственностью супругов (п. 1 ст. 256 ГК РФ). Супруги владеют, пользуются и распоряжаются таким жилым помещением по взаимному согласию (ст. 253 ГК РФ); при этом не имеет значения, на имя кого из супругов зарегистрировано жилое помещение (ст. 34 СК РФ).
Если же договор коммерческого найма заключен без согласия членов семьи собственника жилья, то это, в свою очередь, приведет к серьезному нарушению прав нанимателя, в том числе и к невозможности пользоваться предоставленным по договору жилым помещением, поскольку члены семьи собственника в полной мере сохраняют право владения и пользования таким помещением. В силу п. 3 ст. 292 ГК РФ они могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая и собственника помещения.
2. Жилое помещение может быть обременено правом отказополучателя на пользование данным жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу. Согласно ч. 1 ст. 33 ЖК РФ гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жильем наравне с его собственником. Завещательный отказ должен быть установлен в завещании.
Права отказополучателя представляют собой обременение имущества. В соответствии с п. 1 ст. 1137 ГК РФ завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые, в свою очередь, приобретают право требовать исполнения от наследников этой обязанности (завещательного отказа). В соответствии с п. 2 ст. 1137 ГК РФ предметом завещательного отказа может быть передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование имущества, входящего в состав наследства. В частности, на наследника, которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, входящее в состав наследства, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим жилым помещением или его определенной частью. Таким образом, отказополучатель приобретает право пользоваться данным жильем наравне с собственником данного жилого помещения на период, оговоренный в завещании. Обременение жилого помещения правом отказополучателя также ведет к существенному ущемлению прав нанимателя по договору коммерческого найма, если он при заключении договора не знал о данном обстоятельстве[1].
3. Жилое помещение может быть обременено правом залога. Залог недвижимого имущества (ипотека) в силу п. 2 ст. 334 ГК РФ, в том числе залог жилых помещений, регулируется Федеральным законом от 16.06.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (п. 1 ст. 338 ГК РФ, п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке). Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 40 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное жилое помещение в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование, а также по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:
· срок, на который имущество (жилое помещение) предоставляется в пользование, не превышает срока обязательства, обеспеченного ипотекой;
· жилое помещение предоставляется в пользование для целей, соответствующих его назначению.
В приведенном пункте ст. 40 Закона об ипотеке ничего не говорится о праве залогодателя сдавать заложенное имущество внаем, в том числе по договору коммерческого найма, следовательно, для определения такой возможности необходимо руководствоваться п. 2 ст. 346 ГК РФ, в соответствии с которым только с согласия залогодержателя залогодатель вправе:
· отчуждать предмет залога;
· передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу;
· распоряжаться им как-либо иначе.
Даже если согласие залогодержателя на передачу жилого помещения внаем получено, залог, как обременение имущества, способен существенно ущемить права нанимателя, которому передается по договору заложенное жилое помещение. В силу п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих там. При этом оговаривается условие, что данные жилые помещения были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом:
· на приобретение или строительство жилого дома, квартиры;
· на их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение;
· на погашение ранее предоставленного кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
При этом п. 3 ст. 78 Закона об ипотеке содержит важное исключение: договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до или после возникновения ипотеки, но с согласия залогодержателя, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются ГК РФ и жилищным законодательством Российской Федерации. Таким образом, права нанимателя будут ущемлены, если заложенное жилое помещение передано внаем без согласия залогодержателя.
4. Наймодатель может также не уведомить нанимателя о том, что жилое помещение уже передано иным лицам по договору безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ) либо по договору коммерческого найма, что также приведет к ущемлению прав нанимателя.
Перед заключением договора наймодатель обязан предупредить нанимателя о правах иных (третьих) лиц в отношении сдаваемого жилого помещения.
Однако ст. 676 ГК РФ не содержит правовой нормы, устанавливающей ответственность наймодателя в случае передачи по договору коммерческого найма жилого помещения, не свободного от прав иных (третьих) лиц. Данный пробел, на наш взгляд, необходимо восполнить по аналогии закона в соответствии со ст. 613 «Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество» ГК РФ. В силу абзаца второго ст. 613 ГК РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах иных (третьих) лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения понесенных им убытков. Таким образом, по договору коммерческого найма в случае передачи жилого помещения, не свободного от прав иных (третьих) лиц, наниматель будет вправе потребовать уменьшения платы за наем либо расторжения договора и возмещения убытков.
С учетом всего вышеизложенного предлагаем п. 1 ст. 676 ГК РФ дать в следующей редакции:
Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения
1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
При заключении договора коммерческого найма жилого помещения наймодатель обязан предупредить нанимателя о всех правах третьих лиц на передаваемое по договору жилое помещение. Неисполнение наймодателем этой обязанности дает нанимателю право требовать уменьшения платы за жилое помещение либо расторжения договора и возмещения убытков.
2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
 
Библиография
1 Подробнее см.: Воронова О.Н. Некоторые правовые проблемы предоставления жилых помещений по завещательному отказу // Юрист. 2006. № 1. С. 43—44; Стриженко Г. Право собственности и иные права граждан на жилые помещения // Законность. 2005. № 7. С. 22; Гришаев С.П. Вещные права на жилое помещение по новому ЖК // Жилищное право. 2006. № 7. С. 9.