Отчего дарители квартир скоропостижно умирают, или зачем отменили обязательную государственную регистрацию недвижимости?

Ю.В. Ратников, руководитель юридического отдела Фонда Содействия Безопасности

С.А. Горина, доктор экономических наук,  профессор, 

третейский судья в отставке

Становление, развитие и укрепление института собственности в России продолжает обнажать проблемы, противоречия и конфликты, возникающие между участниками рынка. В этой связи судебная защита собственности представляется единственным способом защиты гражданских прав. Основополагающий принцип защиты гражданских прав предполагает разумность и добросовестность действий участников гражданского оборота. Законодатель прямо указывает, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление в иных формах.

Вместе с тем добросовестность и разумность действий участников гражданского процесса в вопросах защиты своих прав — абсолютная новелла гражданского законодательства. Критерии определения понятий «добросовестность» и «справедливость» законодательно не определены, и поэтому при рассмотрении конкретного дела в суде предопределяющее значение имеет «свободное усмотрение суда».

С 1 марта 2013 г. не действует  п. 1 ст. 165 ГК РФ, в соответствии с которым сделка с недвижимом имуществом считалась недействительной, если не была нотариально удостоверена либо не соблюдалось требование о государственной регистрации сделки. Такая сделка признавалась ничтожной. В связи с тем, что договор дарения не прошел государственную регистрацию, у одариваемого не возникло никаких прав в отношении объекта недвижимости. 

Единообразием судебной практики была закреплена позиция суда о признании сделки ничтожной и применение последствий недействительности сделки в отношении договоров купли-продажи объектов недвижимости, не прошедших государственную регистрацию согласно Федеральному закону от N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В новой редакции ч.1 ст. 165 ГК РФ звучит так: если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. Согласно новой редакции ч. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (ст. 165 ГК РФ после 1 марта 2013 г.).

Таким образом,  с 1 марта 2013 г. Законом отменена регистрация следующих договоров:

— договора купли-продажи жилых помещений (ст. 558 ГК РФ);

— договора купли-продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ);

— договора дарения недвижимого имущества (ст. 574 ГК РФ);

— договора об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ).

С 1 марта 2013 г. регистрации подлежит только переход права собственности по указанным договорам. Сам договор считается заключённым с момента подписания сторонами документа о передаче.

Несомненно, подход, существовавший до 1 марта 2013 г. и подтвержденный единообразием судебной практики, имел важное значение в сдерживании и недопущении криминализации в спорах о праве собственности. Теперь же, в условиях существующей криминализации отдельных сфер и недобросовестности действий отдельных участников гражданского оборота возникают серьезные риски утраты собственности. В первую очередь пристального внимания со стороны правоохранительных органов и судебных учреждений требуют различного рода сделки по приобретению объектов недвижимости всевозможными «врачевателями» и «целителями» от своих пациентов, отписывающих в пользу теневого рынка врачевателей и знахарей свою недвижимость. Отдельная тема для правоохранителей – отсутствие легитимности деятельности таких «врачевателей» (отсутствие регистрации в качестве индивидуального предпринимателя), годами осуществляющих предпринимательскую деятельность с нарушением закона и причиняющих ущерб государству неуплатой налогов и непосредственно здоровью и жизни потребителя их услуг.

Но, к сожалению, правоохранительная система «буксует» в отношении собственников, утративших свой титул в результате недобросовестных действий всякого рода «целителей» и «врачевателей», сумевших убедить своих пациентов отписать им свою недвижимость. Эти незаконные предприниматели ловко используют пробелы в законодательстве, сложившуюся практику волокиты в суде и в правоохранительной системе. При этом отдельные суды общей юрисдикции выносят решения вразрез единообразию судебной практики, возможно, из-за загруженности, что не позволяет всесторонне, полно и объективно исследовать предмет, основание и содержание искового заявления в соответствии с нормами гражданского и процессуального законодательства. В результате отдельные суды выносят формализовано-субъективные судебные постановления, которые нарушают единообразие судебной практики по спорам о праве собственности.

В выборке анализируемых нами решений по спорам о праве собственности исследован спор о праве собственности в отношении квартиры, подаренной «врачевателю» дарителем-пациентом за 2 дня до смерти. Договор дарения между одариваемым «врачевателем» и его пациентом-дарителем был заключен в простой форме, а поскольку даритель через 2 дня после сделки дарения умер, то одариваемому Росреестр отказал в государственной регистрации договора дарения. В связи с этим возник гражданский спор между одариваемым и законными наследниками о праве собственности.

В частности,  иск наследниками к целительнице М**** был подан на том основании, что умершая дарительница находилась в смертельной стадии онкологического заболевания и не могла понимать значения своих действий, хотя и не страдала психическим заболеванием и была при этом дееспособной. Это основание ст. 177 ГК РФ. Дело рассматривал Тушинский районный суд города Москвы и своим решением от 20 октября 2017 г. по гражданскому делу № 02-196/2017 счел правомерным признать за одариваемой право собственности на квартиру, которая не прошла государственную регистрацию из-за смерти дарителя. В довершение всего судья по своей инициативе назначила однородную посмертную психиатрическую экспертизу при жизни заведомо психически здорового дарителя и вынесла соответствующее определение, несмотря на ходатайство истца назначить уместную в данном случае комплексную посмертную психолого-психиатрическую экспертизу, как того требует рассмотрение дела по ст. 177 ГК РФ. Суд не принял доводы истца об отсутствии в иске утверждений о том, что даритель была психически больна, иначе он оспаривал бы сделку на основании ст. 171 ГК РФ, то есть наследник доказывал бы недееспособность дарителя в силу психического расстройства.

Нужно ли говорить, что именитые эксперты-психиатры без участия психолога пришли к выводу о дееспособности дарителя при подписании дарственной. Наследник напрасно пытался привести доводы о том, что самочувствие дарителя на последней стадии онкологического заболевания требует изучения эксперта-психолога, поскольку такое состояние сопровождается интенсивными болями, ослаблением всего организма, в том числе способности умственно сосредоточиться, изменениями в мировосприятии, однако такие проявления находятся вне области психиатрии.

Из материалов дела известно, что в день подписания дарственной к дарительнице трижды приезжала «скорая помощь», два раза та отказывалась от госпитализации, когда договор дарения еще не был подписан, а через несколько часов  после  подписания дарственной одариваемая М***** вызвала «неотложку», и на этот раз дарительницу отвезли в больницу, где та на вторые сутки скончалась.

Суд применил такой «процессуальный» прием, как подмена статьи. Иск наследниками подан на основании ст. 177 ГК РФ, и истец, судя по судебной практике оспаривания наследниками дарственных, подписанных умершими онкологическими больными, имел все шансы на успех. Суд, однако, собирал доказательства и разрешил это дело по правилам ст. 171 ГК РФ вопреки содержанию исковых требований.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда кратко рассмотрела доводы истца и оставила решение Тушинского районного суда города Москвы в силе. Судья-докладчик зачитала, что по делу законом требуется «экспертиза», и «экспертиза» в деле имеется. Истец просил уточнить в выступлении вид представленной экспертизы, но апелляционный суд не нашел возможности его выслушать. Очевидно, суд исходил из установки, что если к делу какая-либо экспертиза подшита, то нарушений закона не усматривается. 

В результате решение суда является основанием для государственной регистрации правасобственности, а одаренный «целитель» становится титульным собственником квартиры, перешедшей ему в дар от его благодарного пациента.