Перспективы ипотечного кредитования жилищного строительства по договору участия в долевом строительстве и договору о приобретении жилья

УДК 347.27:347.254 

Страницы в журнале: 83-87

К.С. КОЛЯДИН,

аспирант Российского государственного социального университета e-mail: k258house@yandex.ru

Анализируется возможность формирования государственной программы приобретения жилья на основе долевого участия в его строительстве за счет создания стимулов в форме беспроцентного кредитования.

Ключевые слова: ипотечное кредитование, участие в долевом строительстве, приобретение жилья, жилищно-накопительные кооперативы, беспроцентное кредитование жилья.

Prospects for mortgage lending housing under the contract of participation a joint construction contract and the acquisition of housing

Koljadin K.

The possibility of formation of the state program to purchase housing on the basis of equity participation in its construction by providing incentives in the form of interest-free loans.

Keywords: mortgage lending, participation in the joint construction, housing, housing cooperatives, savings, and interest-free loans of housing.

В  юридической литературе ведется широкая дискуссия о правовой природе договора участия в долевом строительстве, об ответственности сторон, о пробелах законодательства в определении объекта этого договора, об отличии договора участия в долевом строительстве от инвестиционного и других схожих договоров и по многим другим проблемам[1].

Важнейшим направлением анализа договора участия в долевом строительстве является особенность правового регулирования взаимоотношений заемщика денежных средств (участника долевого строительства) и кредитора (банка, выдающего ипотечный кредит, или строительного либо жилищного накопительного кооператива, предоставляющих кредит своим членам на приобретение жилья).

В соответствии с Федеральным законом от 17.06.2010 № 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” и отдельные законодательные акты Российской Федерации»[2] привлечение денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов допускается исключительно на основании договора участия в долевом строительстве путем выпуска жилищных сертификатов либо выделения кредита жилищно-строительными или жилищно-накопительными кооперативами. При этом теперь административным правонарушением является не только привлечение денежных средств для долевого строительства лицами, не имеющими на это права, но и способом, не предусмотренным законодательством о долевом строительстве. Государство тем самым усиливает охрану прав и законных интересов в первую очередь граждан, желающих приобрести жилье путем участия в долевом строительстве.

Повышение мер защиты граждан как инвесторов жилищного строительства не сопровождается одновременным снижением бремени, связанного с его оплатой. Существующее ипотечное кредитование не рассчитано на широкий круг его субъектов. Фактически лицо, заключившее договор с банком о получении кредита на приобретение жилья, становится бесправным его заложником. Должник по ипотечному кредиту имеет право только выплачивать установленные договором денежные суммы. Перерыв в оплате более 3 месяцев (п. 2 ч. 2 ст. 348 ГК РФ) либо систематическое нарушение сроков оплаты, которое понимается как даже незначительное отступление от срока уплаты, более чем на 3 раза в течение 12 месяцев (ч. 3 ст. 348 ГК РФ) влечет расторжение договора ипотечного кредитования, продажу банком жилья с полным возвратом суммы кредита и процентов по нему. Столь жесткие условия ипотечного кредитования жилья исключают возможность его использования основной массой населения России, которая больше всего и нуждается в решении жилищных проблем. При этом отсутствие более гибкого законодательного регулирования вопросов, связанных с приобретением жилья лицами со средним и низким уровнем материального обеспечения, лишает эту категорию граждан всяких надежд на будущее, что не может не порождать все возрастающее социальное напряжение.

Кроме того, государство, учреждая различные жилищные программы, не стремится к решению жилищной проблемы страны в целом, а пытается лишь частично удовлетворить жилищные потребности отдельных категорий граждан (например, участников Великой Отечественной войны). Не учитывает государство и необходимость стимулирования решения своих жилищных проблем каждого человека с учетом его материальных возможностей. Законодательное приобщение каждого желающего к решению своих жилищных проблем может дать огромный не только социальный, но и финансовый эффект. Вовлечение денежных накоплений всего населения в строительство жилья на льготных условиях обусловит снижение инфляции (или даже ее прекращение), так как значительная часть его доходов будет возвращаться в банки, создаст предпосылки развития строительной индустрии, снизит миграцию населения, приведет к образованию рабочих мест во всех регионах России и т. д.

Существующие сейчас ипотечные кредиты (например, в Сбербанке под 14% годовых на 20 лет[3]) являются по сути грабительскими, поскольку заемщик должен выплатить кредитору как минимум двойную сумму от величины кредита. А учитывая риски, связанные с обеспечением стабильности получения доходов для регулярного расчета по кредиту, желающих приобретать жилье таким путем невелико. И, стало быть, этот способ приобретения жилья основной массе нуждающихся не подходит.

Более доступно по стоимости приобретение жилья через жилищные накопительные кооперативы. В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (далее — Закон о кооперативах) жилищный накопительный кооператив вправе привлекать и использовать денежные средства граждан на приобретение для них жилых помещений (ст. 16), устанавливая в своем уставе порядок определения размера, состав и порядок внесения паевых и иных взносов (ст. 11). В различных регионах России размер паевых и иных взносов определяется с учетом рыночной стоимости жилья и других особенностей региона. Например, по Уставу жилищного накопительного кооператива «ЖБК-1» Белгорода[4] размер паевых взносов может быть выбран по одной из двух, разработанных в соответствии с требованиями Закона о кооперативах, форм участия членов кооператива в его деятельности. Форма участия устанавливает порядок внесения членами кооператива паевых взносов в паевой фонд кооператива.

Паенакопления осуществляются в квадратных метрах до полного выкупа площади выбранного жилого помещения. Пересчет вносимых паевых взносов в квадратные метры осуществляется на основании параметров, устанавливаемых при вступлении в кооператив. Основные параметры указываются в заявлении о вступлении в кооператив, а именно: 1) желаемый район расположения жилого помещения; 2) количество комнат в жилом помещении; 3) ориентировочная площадь жилого помещения.

С учетом указанных выше обстоятельств рассчитывается график накопления, где определяется ориентировочная цена за один квадратный метр жилого помещения на момент вступления в кооператив. Кооператив заключает договоры с крупными застройщиками о приобретении у них жилых помещений для своих членов. Цена квадратного метра устанавливается с учетом предлагаемых застройщиком цен в том или ином районе застройки.

В случае изменения рыночной цены одного квадратного метра по жилым помещениям, выбранным пайщиком, закрепленной при вступлении в кооператив, оплаченные квадратные метры не подлежат пересчету, и их количество не изменяется. Но если цены на рынке жилья изменяются, то уведомление об этом публикуется за 30 дней до момента фактического изменения на официальном сайте кооператива. Оставшаяся неоплаченная пайщиком площадь жилого помещения приобретается по вновь установленной цене.

По окончании периода накопления кооператив приобретает жилое помещение, соответствующее параметрам, заявленным пайщиком при вступлении в кооператив. Покупка производится с письменного согласия приобретателя жилья. За пользование денежными средствами кооператива член кооператива уплачивает 5% годовых до полного выкупа квартиры. Начисление процентов производится на последнюю дату каждого месяца, исходя из установленной ставки и остатка непогашенных средств, выданных из общего паевого фонда кооператива.

Минимальный первоначальный паевой взнос составляет 5 тыс. руб. Минимальный ежемесячный взнос составляет 1 тыс. руб. Минимальный период внесения части паевого взноса составляет 2 года. После этого, если общая сумма паевых взносов составляет 50% стоимости заявленного для покупки жилья, кооператив может купить для данного пайщика выбранное им жилье. Периодичность платежей в счет паевого взноса определяется графиком, который выбирает для себя пайщик. После приобретения жилого помещения для члена кооператива выявляется его реальная стоимость, что позволяет разработать график погашения, где указывается размеры ежемесячных платежей в счет погашения выделенных кооперативом средств, а также сроки их внесения. Погашение всей суммы выделенных кооперативом средств должно быть выполнено в срок не более 5 лет. Член кооператива, внесший в полном объеме плату за жилое помещение, приобретает право собственности на данное жилье.

Жилищный накопительный кооператив «ЖБК-1» предусматривает и более продолжительный период накопления денежных средств, необходимых для покупки жилья его члену, когда ежемесячный размер внесения паевых взносов составляет меньшую сумму, а покупка жилья возможна уже после накопления 30% общей стоимости жилья. В таком случае кооператив использует не только свои, но и заемные средства путем ипотечного кредита в банке. Это обусловливает в дальнейшем необходимость пайщику одновременно погашать сумму привлеченных (банковских) средств и выделенных кооперативных средств.

Приведенный порядок приобретения жилья через жилищные накопительные кооперативы показывает, что он имеет ряд преимуществ по сравнению с ипотекой. Среди главных из них значительное снижение стоимости приобретенного жилья. Но основными его недостатками являются: 1) малое количество строительных и жилищных накопительных кооперативов в России; 2) все еще высокий процент погашения полученной от кооператива суммы; 3) отсутствие альтернативы денежной платы за приобретенное жилье иным способом (работой, услугами, товарами, продуктами сельскохозяйственного производства и т. д.); 4) полная зависимость пайщика от местонахождения кооператива, что не позволяет ему свободно выбирать место жительства; 5) наличие ограничений в порядке и сроках паевых накоплений, которые не всегда имеют разумное объяснение (например, установление обязательной регулярности денежных взносов в формировании паенакоплений вместо закрепления его обязательного размера; исключение из членов кооператива пайщика, который прервал на длительное время внесение паевых платежей согласно Закону о кооперативах и ст. 348 ГК РФ); 6) полное самоустранение государств от создания льготных условий для деятельности указанных строительных и накопительных жилищных кооперативов при чрезмерном контроле над ними со стороны чиновников; 7) отсутствие целенаправленной государственной политики в решении жилищных проблем и т. д.

Полагаем, что в настоящее время необходимо единое государственное правовое регулирование жилищного строительства и приобретения жилых помещений на основе общей жилищной политики, предусматривающей в стратегическом плане предоставления возможности удовлетворения жилищных потребностей для каждого человека, а в тактическом — их решение для граждан, наиболее нуждающихся в нем. С этой целью следует выработать широкий спектр способов решения жилищных проблем, чтобы дать возможность гражданам с любыми доходами участвовать в приобретении жилья.

По нашему мнению, доступ к получению жилья в первую очередь могут дать все те же жилищные накопительные вклады населения, без всяких процентов, минуя кооперативы, и позволяющие свободно выбирать застройщика и место приобретения жилья. Но решение этой задачи возможно только под эгидой государства, поскольку население в массовом порядке доверит свои жилищные накопления именно ему.

Механизм выдачи беспроцентных кредитов гражданам самый простой: сначала человек передает частями свои сбережения государству по накопительному жилищному вкладу, а потом получает их в целевом порядке на приобретение жилья. Государство за пользование деньгами вкладчика проценты не выплачивает, а потом, когда сумма накопления достигла 50% (или, например, 60%), предоставляет беспроцентный кредит на конкретный срок его погашения. В случае если кредит не погашается в установленный законом и договором срок, возможны последствия с учетом суммы долга, личности заемщика, других смягчающих и отягощающих обстоятельств. Для покрытия указанных негативных последствий можно учредить страховой или резервный фонд, пополняемый за счет всех пайщиков, что для них не будет обременительно в связи с малозначительностью сумм, которые придется вносить в указанные фонды.

Очевидно: граждане умышленно нарушать порядок возмещения заемных средств не будут, поскольку собственниками жилья они станут только после погашения долга. Если пайщик принимает решение о прекращении участия в жилищном накопительном вкладе, ему возвращается сумма его накопления вместе с процентом за их использование по установленной законом ставке.

Срок реального накопления пайщиком необходимых ему 50% (или 60%) от стоимости предусмотренного договором жилья не имеет значения. У каждого пайщика он будет индивидуальным: у одних коротким (например, 2 года), у других достаточно длительным. Но срок погашения полученного беспроцентного кредита будет точно оговорен с каждым пайщиком отдельно. Его можно установить исходя из платежеспособности, а также с учетом срока пользования вкладом пайщика.

Для привлечения к участию в накоплении средств на приобретение жилья граждан с низкими доходами можно разработать целевые программы, которые в качестве платы за квадратные метры предусматривали бы оплату продуктами сельскохозяйственного производства, выполнением определенных работ и предоставлением услуг государству, службой в рядах Вооруженных Силах или органах внутренних дел, участием в насаждении лесов, строительства дорог и т. д.

Таким образом, установление более демократических способов правового регулирования порядка получения жилищных целевых кредитов приобретает первостепенное государственное значение. И в его основе должны быть закреплены принципы, обеспечивающие реальную доступность жилья для всех слоев населения:

1) право каждого гражданина приобрести жилье с учетом своих материальных возможностей;

2) поощрение государством всех, кто вкладывает свои средства в строительство жилья (гражданам предоставляет беспроцентные кредиты при условии их участия в программе жилищных накопительных вкладов, а строительным компаниям — льготы в приобретении земельных участков под застройку и сокращенные сроки оформления документов необходимых для строительства жилья; льготы на подключение к энергетическим, тепловым и газовым коммуникациям и т. д.);

3) законодательное поощрение развития строительной индустрии в стране.

Изменение правого регулирования в обеспечении граждан жильем позволит в максимально короткие сроки решить жилищную проблему в Российской Федерации. Кроме того, новые подходы в ее разрешении создадут условия, способствующие сокращению инфляции, увеличению рабочих мест, развитию строительной индустрии, гармоничному экономическому развитию всех регионов страны.

Библиография

1 См.: Дурнов А.С. Юридическая природа договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома // Гражданское право. 2009. № 4. С. 27—30; Кайль А.Н. Актуальные вопросы урегулирования споров в долевом строительстве // Жилищное право. 2009. № 10. С. 43—68; Козлова Е.Г. Пробелы законодательства в объекте договора долевого участия в строительстве // Бюллетень нотариальной практики. 2009. № 5. С. 21—26; Шишенко М.С. Проблема соотношения договора долевого участия в строительстве и инвестиционного договора // Законы России: опыт, анализ, практика, 2011. № 1. С. 20—23; Петрухин М.В. Соотношение договора участия в долевом строительстве с договором инвестирования // Семейное и жилищное право. 2010. № 3. С. 33—37; Рузанова В.Д., Сокол П.В. Законодательство о долевом строительстве и о защите прав потребителей: проблемы соотношения // Законы России: опыт, анализ, практика, 2010. № 5. С. 33—38; Петрухин М.В. Договор участия в долевом строительстве с условием договора подряда, их общая и особенная правовая природа // Юрист. 2001. № 5. С. 38—43 и др.

2 Российская газета. 2010. 21 июня. № 5212.

3 URL: http://www.sberbank.ru

4 URL: http://www.belbeton.ru