Перспективы развития института участия в долевом строительстве

УДК 349.442 

Страницы в журнале: 66-70

К.С. КОЛЯДИН,

аспирант кафедры гражданского права и процесса Российского государственного социального университета k258house@yandex.ru

Раскрываются особенности изменений, внесенных в законодательство Российской Федерации о долевом строительстве, и их влияние на смежные нормативные правовые акты в сфере обеспечения жилищного строительства.

Ключевые слова: долевое строительство, жилищно-строительный кооператив, жилищно-накопительный кооператив, банкротство, застройщик, административная ответственность, участник долевого строительства.

Prospects for the development of the Institute of participation a joint construction

Koliadin K.

The article reveals the features of change of the legislation of the Russian Federation on joint construction and its impact on the related normative legal acts in the sphere of housing construction.

Keywords: participatory construction, housing and building cooperative, housing and savings cooperatives, the bankruptcy, of the developer, administrative responsibility, the participant of the shared construction.

Внесенные Федеральным законом от 17.06.2010 № 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” и отдельные законодательные акты Российской Федерации»[1] (далее — Закон № 119-ФЗ) в законодательство о долевом строительстве изменения должны существенно повлиять на стимулирование приобретения жилья гражданами России. Как отмечается в юридической литературе, предложенный Законом № 119-ФЗ комплекс мер поощрительного и административного характера может обеспечить создание благоприятных условий для заключения застройщиками договоров долевого участия в строительстве, выгодных налоговых условий для цивилизованного развития первичного рынка жилья[2].

Этот вывод сделан исходя из анализа предлагаемых законодателем мер, которые существенно улучшают правовое положение застройщика, побуждают его к ведению строительного бизнеса согласно действующему законодательству, без использования «обходных» схем. В подпункте 23.1 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ установлено, что застройщик, оказывающий строительные услуги на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»[3] (далее — Закон № 214-ФЗ), освобождается от уплаты налога на добавленную стоимость. Одновременно в ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях внесены изменения, в соответствии с которыми увеличены размеры штрафов для должностных и юридических лиц за нарушение застройщиком (в том числе жилищно-строительными и жилищно-накопительными кооперативами, а также эмитентами, выпускающими жилищные сертификаты) порядка привлечения денежных средств граждан. Кроме того, ст. 14.28 КоАП РФ дополнена ч. 4, позволяющей привлечь к ответственности должностных и юридических лиц, если их деятельность связана с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости: за непредставление в предусмотренный законом срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства, сведений и документов, которые необходимы для осуществления контроля и надзора и перечень которых устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации; за представление таких сведений и документов не в полном объеме или недостаточных сведений.

В действующее законодательство внесены и другие изменения, способствующие укреплению правового положения застройщика, повышению его ответственности за нарушения закона, затрудняющие возможности уклонения от добросовестного исполнения им своих обязанностей.

Законом № 119-ФЗ также усилена правовая защита дольщиков. В частности, изменена ст. 18 Закона № 214-ФЗ, в которой теперь содержится конкретный перечень расходов, которые может производить застройщик за счет денежных средств, полученных от дольщиков[4]. Согласно п. 3 ст. 18 Закона № 214-ФЗ в случае нарушения застройщиком установленного целевого использования денежных средств договор по требованию участника долевого строительства может быть расторгнут в судебном порядке. Сокращен срок государственной регистрации договора со вторым и последующими участниками долевого строительства с 10 до 5 рабочих дней (первый дольщик должен зарегистрировать договор в месячный срок).

Вводится новый объект государственной регистрации права: теперь наряду с регистрацией договора участия в долевом строительстве одновременно осуществляется государственная регистрация права участника долевого строительства на соответствующий объект долевого строительства. Государственная регистрация права участника долевого строительства на конкретный объект долевого строительства производится каждым участником самостоятельно[5]. Следует иметь в виду, что обязательная государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве обеспечивает доступность для любого лица информации о закреплении конкретного объекта недвижимости за тем или иным претендентом, что исключает закрепление этого объекта за двумя и более лицами и помогает определить обременения объекта недвижимости[6].

По нашему мнению, новые положения Закона № 119-ФЗ закрепляют дольщиков в качестве субъектов договора участия в долевом строительстве не как инвесторов строительства многоквартирных домов, а как обычных покупателей недвижимости в будущем. Денежные средства участников долевого строительства не признаются инвестициями, что существенно ущемляет права дольщиков в случаях, если застройщик будет объявлен банкротом.

В соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»[7] при банкротстве застройщика требования кредиторов должны быть только денежными. В этом случае такие кредиторы признаются арбитражным судом конкурсными кредиторами, что и позволяет им в процессе конкурсного производства участвовать в разделе конкурсной массы банкрота. Требования кредиторов по неденежным обязательствам  (к числу которых теперь следует относить участников долевого строительства многоквартирных домов) предъявляются и рассматриваются судами в общем процессуальном порядке. Однако, по аргументированному мнению Д.М. Натариуса, вопрос о порядке удовлетворения названных неденежных требований закон оставляет без внимания, «причем системное толкование Закона о банкротстве, с учетом нормы ст. 126 о том, что все имущественные требования предъявляются и рассматриваются в ходе конкурсного производства, позволяет прийти к выводу о невозможности удовлетворения данных требований за рамками дела о банкротстве»[8]. Ранее дольщик с целью получения вложенных в долевое строительство денежных средств расторгал заключенный с застройщиком договор, таким образом преобразовывая свои требования в денежные, и становился конкурсным кредитором, что давало ему шанс возвратить свои вложения если не полностью, то в части. Изменения, внесенные Законом № 119-ФЗ, исключают такой вариант расторжения договоров о долевом участии в строительстве. В настоящее время односторонний отказ дольщика возможен, если предусмотренный договором срок передачи объекта (например, квартиры) превышен застройщиком на два месяца (ранее действовало правило, что расторжение дольщиком договора было возможно при неисполнении застройщиком передачи объекта строительства в установленный этим договором срок).

Таким образом, правовое положение дольщиков в случае объявления застройщика банкротом ухудшилось.

Урегулирован Законом № 119-ФЗ и порядок привлечения денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов. Согласно нововведениям привлечение средств граждан для долевого строительства возможно только путем выпуска жилищных сертификатов, а также их вложения в соответствующие паи жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов. Привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов в ином порядке запрещается. Однако и данное, бесспорно важное, положение Закона № 119-ФЗ, которое направлено на защиту интересов дольщиков, создает предпосылки для злоупотреблений в названных кооперативах, устанавливает препятствия в свободе граждан самостоятельно решать вопрос о месте приобретения жилья и времени оплаты его стоимости. Согласно уставу, например, жилищно-накопительного кооператива его члены, как правило, могут приобретать жилье в домах строительных компаний, с которыми данный кооператив заключил соответствующее соглашение. Приобретение жилья для члена кооператива в иных местах влечет дополнительные расходы, поскольку это связано с необходимостью заключения соответствующего договора с другой строительной компанией (возможно, даже в ином городе или населенном пункте).

Еще более усложняется вопрос о времени приобретения жилья для члена жилищно-накопительного кооператива. Суть проблемы состоит в том, что уставом такого кооператива предусматриваются графики накопления необходимой денежной суммы для покупки жилья его члену и погашения задолженности. Минимальный срок накопления составляет два года, даже если  конкретный член кооператива готов внести соответствующую сумму, позволяющую приобрести жилье, в более короткие сроки. Однако бывает и обратная ситуация, когда некоторые члены кооператива по уважительным причинам допускают перерыв в пополнении своих накоплений на три и более месяца, что дает основания для исключения их из числа его членов. По нашему мнению, и в том и в другом случае имеет место несовершенство закона, которое необходимо устранить.

Таким образом, внесенные в действующее законодательство изменения, хотя и урегулировали порядок привлечения денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов, не обладают достаточной гибкостью удовлетворения запросов дольщиков по более рациональным вариантам приобретения жилья. Например, если член жилищно-накопительного кооператива исключается из него за нарушение графика накопления денежных средств, то это дает повод для злоупотреблений со стороны руководства кооператива, которое на освободившееся место может зачислить «своего» человека, готового внести необходимую сумму для получения жилья в обход установленного срока. Если член такого кооператива добровольно его покидает, то после исключения из кооператива он получает внесенную им сумму, как правило, через два года, что с учетом инфляции приводит к значительным материальным потерям. На практике достаточно часто составляются такие графики накопления денежных средств, когда формально член кооператива ежемесячно вносит символическую сумму (например 1000 руб.), а в последний месяц он вносит сразу всю оставшуюся денежную сумму для приобретения ему жилья кооперативом (например 1 200 000 руб.). Это делается для того, чтобы, во-первых, основную массу денег вносить в банк под более привлекательный процент, чем 4%, предусмотренные уставом кооператива, во-вторых, для перестраховки: если не удастся накопить необходимую денежную сумму для приобретения жилья, то после исключения из членов кооператива будет потеряна на два года незначительная сумма денег.

Закон № 119-ФЗ не учитывает и других недостатков, связанных с деятельностью жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов. В частности, названные кооперативы сосредоточены в основном в больших городах, их недостаточно, и поэтому в некоторых из них количество членов составляет несколько тысяч человек (что создает трудности в строительстве и приобретении жилья), рынок первичного жилья формируется непропорционально (спрос на жилье многократно опережает предложение, что порождает не только неоправданно завышенные цены, но и коррупцию, мошенничество и различные злоупотребления).

Подводя итог, можно сделать вывод, что Закон № 119-ФЗ создал дополнительные юридические механизмы защиты прав и имущественных интересов участников долевого строительства. Однако очевидно и то, что законодательство о долевом строительстве нуждается в дальнейшем совершенствовании с учетом его соотношения с другими нормативными правовыми актами, регулирующими порядок приобретения жилья гражданами России.

В действующее законодательство о долевом строительстве предлагаем внести следующие изменения:

— повысить правовой статус членов жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов путем предоставления их членам права свободного пополнения необходимых денежных средств до получения права на приобретение жилья (с привлечением денег кооператива) без жесткого регулирования в соответствующих накопительных графиках и без исключения из кооператива в случае длительного перерыва в пополнении таких накоплений;

— на стадии накопления денежных средств исключение из кооператива должно быть  только добровольным;

— принудительное исключение из кооператива возможно лишь по решению общего собрания членов кооператива в случае нарушения графика погашения задолженности. Решение об исключении из кооператива лица, попавшего в сложную жизненную ситуацию (с выселением из жилья), должно осуществляться с привлечением представителя органа исполнительной власти. Информацию о принятом решении направлять в орган исполнительной власти;

— предусмотреть меры государственного поощрения лиц, которые вносят денежные суммы на покупку жилья в будущем (например, накопление денег на покупку жилья ребенку по достижении им 18 или 20 лет);

— законодательно урегулировать порядок создания жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов при исполнительных органах местной власти, а также различных общественных организациях, что обеспечит увеличение их количества в стране.

Библиография

1 Российская газета. 2010. 21 июня.

2 См.: Демехин А.И. Новеллы законодательства об участии в долевом строительстве // Юридическая работа в юридической организации. 2010. № 4; Соколов П.А. Об изменениях правового регулирования и налогообложения долевого строительства многоквартирных домов // Налоговая политика и практика. 2010. № 12; Васильев Ю.А. Летние изменения в законодательстве о долевом строительстве // Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2010. № 7.

3  Российская газета. 2004. 31 дек.

4 См. подробнее: Смирнова Е.Е. Преференции для застройщиков долевого строительства // НДС: проблемы и решения. 2011. № 3.

5 См. подробнее: Соколов П.А. Указ. соч.

6 См.: Герман О.Н., Зуйкова Л.П., Макалкин И.А., Тюрина А.В. Актуальные проблемы долевого строительства // Экономико-правовой бюллетень. 2007. № 5.

7 СЗ РФ. 2002. № 43. Ст. 4190.

8 Натариус Д.М. Банкротство застройщика. Долевое строительство. Право и реалии // Бюллетень нотариальной практики. 2010. № 4.