Понятие и предмет договора коммерческого найма жилого помещения

О.В. КИРИЧЕНКО,
ассистент кафедры гражданского права и гражданского процесса юридического факультета УГПУ им. И.Н. Ульянова, соискатель ученой степени
 
Легальное определение договора найма жилого помещения, под которым в правоприменительной практике подразумевается договор коммерческого найма, дано в п. 1 ст. 671 ГК РФ: по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель)  обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Объектом (предметом) данного договора в соответствии со ст. 673 ГК РФ является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. 
 
Помещения, пригодные для временного (сезонного) проживания, например дачные домики, не могут являться объектом договора коммерческого найма вследствие снижения санитарных и технических требований к таким помещениям. Между тем тот факт, что помещение функционально предназначено лишь для временного проживания, не является основанием его исключения из числа жилых, если оно объективно пригодно для постоянного проживания (например, номер в гостинице). Под пригодностью жилого помещения для постоянного проживания понимается наличие возможности всесезонного проживания граждан в жилом помещении в течение длительного срока и безопасность жилого помещения при его использовании по назначению. Так, проживание в жилом помещении не должно угрожать жизни, здоровью, а также имуществу жильцов[1].
Статья 671 ГК РФ в качестве возможного предмета договора коммерческого найма называет квартиру, жилой дом, часть квартиры, часть жилого дома. И хотя говорится о квартире и жилом доме, это не может рассматриваться как запрещение заключать договоры коммерческого найма по поводу нескольких квартир или жилых домов. Главное, что независимо от того, идет ли речь об одной или нескольких квартирах, одном или нескольких домах, жилое помещение должно быть использовано для проживания самого нанимателя, членов его семьи, иных совместно проживающих с нанимателем граждан.
Заключение договора коммерческого найма допускается при соблюдении двух указанных в п. 1 ст. 673 ГК РФ условий: жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания. Вопрос об изолированности жилого помещения возникает, если договор заключен по поводу части квартиры или части дома. В таких случаях из ст. 673 ГК РФ следует, что в договоре, заключенном по поводу части квартиры или дома, предметом может быть комната или помещение из нескольких комнат, но непременно имеющие самостоятельный выход.
Статья 673 ГК РФ устанавливает лишь общие требования к жилому помещению и не содержит определения самого жилого помещения и отдельных его видов. Данный законодательный пробел восполняется нормами ЖК РФ.
В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)[2].
В статьях ЖК РФ наряду с понятием «жилое помещение» используется понятие «жилище», значение которого не раскрывается. Определить, что понимается под термином «жилище», можно обратившись к ст. 5 УПК РФ и примечанию к ст. 139 УК РФ, где под жилищем понимается индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и пригодное для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящее в жилищный фонд, но используемое для временного проживания. Таким образом, понятие «жилище» является более широким, нежели понятие «жилое помещение». Жилищем может считаться не только благоустроенное жилое помещение, но и склад, заброшенное здание и т. д. Согласно определению КС РФ от 20.12.2005 № 533-О по смыслу п. 10 ст. 5 УПК РФ условием отнесения нежилых помещений и строений, не входящих в жилищный фонд, к жилищу является факт их использования для временного проживания. Использование категории «жилище» в нормах жилищного законодательства, в том числе ЖК РФ, ограничивается изложением конституционных положений о праве граждан на жилище, о его неприкосновенности (статьи 25, 40 Конституции РФ). Применительно же к целям гражданского и жилищного правового регулирования используется категория «жилое помещение», сущность которой состоит в официальном установлении нормативов и требований, отражающих достигнутый в обществе уровень жилищной обеспеченности, исходя из существующих социально-экономических условий и представлений о потребностях человека. Помещение, соответствующее таким официально установленным нормативам, признается государством пригодным для постоянного проживания — жилым помещением — и уже в данном качестве участвует в имущественных отношениях как объект гражданских и жилищных прав, наделенный специальным правовым режимом. Таким образом, жилищное право имеет дело лишь с частью объектов, охватываемых понятием «жилище», — жилыми помещениями, включенными в жилищный фонд и предназначенными для постоянного проживания граждан[3].
Порядок признания помещения жилым и требования, которым оно должно отвечать, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ и другими федеральными законами (ч. 3 ст. 15 ЖК РФ)[4]. Помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан. Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальное и здоровое проживание людей[5].
Таким образом, ч. 2 ст. 15 ЖК РФ предъявляет следующие требования к жилому помещению: 1) оно должно представлять собой изолированное помещение; 2) являться недвижимым имуществом; 3) быть пригодным для постоянного проживания граждан. По мнению некоторых авторов, это определение имеет ряд существенных недостатков, например, остается открытым вопрос о том, что представляет собой помещение как таковое. Так, А.А. Иванов полагает необходимым сначала определить, что является помещением, а затем выделять признаки, присущие жилым помещениям[6]. Кроме того, для приобретения помещением статуса жилого к указанным в ЖК РФ требованиям можно добавить формальный критерий — регистрацию в качестве такового в специализированной государственной или муниципальной организации, осуществляющей техническую инвентаризацию (БТИ).
Рассмотрим требования ЖК РФ по порядку. Как уже было отмечено, «изолированность» означает, что жилое помещение или его часть должны иметь самостоятельный выход (не признаются в качестве самостоятельного жилого помещения смежные комнаты в квартире, доме).
В соответствии с ЖК РФ жилое помещение признается недвижимым имуществом и подпадает под действие статей 130, 131 ГК РФ. Отнести жилое помещение к недвижимому имуществу позволяют два основных критерия:
1) неразрывная связь данного объекта с землей (перемещение его в пространстве невозможно без несоразмерного ущерба назначению); 2) необходимость государственной регистрации таких объектов в силу их особой важности в гражданском обороте.
Согласно ст. 18 ЖК РФ право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ГК РФ. Несмотря на то, что закон относит жилые помещения к объектам недвижимости, они как таковые не упоминаются в ст. 130 ГК РФ, что в свою очередь свидетельствует о недостаточной регламентации правового режима данных объектов[7]. На наш взгляд, в перечень объектов, относящихся к недвижимому имуществу, в ст. 130 ГК РФ необходимо добавить в качестве самостоятельных объектов недвижимости жилые помещения. С учетом вышесказанного, редакция ст. 130 ГК РФ должна быть следующей:
«1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, жилые помещения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе».
Статья 673 ГК РФ по вопросу определения пригодности жилого помещения для проживания отсылает к жилищному законодательству. В соответствии с ч. 4 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ. В частности, непригодными для проживания согласно постановлению Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» (далее — постановление Правительства РФ № 47) признаются жилые помещения (дома), находящиеся в ветхом или аварийном состоянии, и в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания. Кроме того, в силу ч. 2 ст. 15 ЖК РФ пригодное для постоянного проживания жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Если жилое помещение не соответствует санитарным и техническим требованиям, оно подлежит сносу или переоборудованию в нежилое[8]. Таким образом, пригодность для проживания определяется следующими параметрами: 1) свойствами и состоянием самого строения, в котором находится жилое помещение; 2) уровнем благоустройства, в том числе наличием определенных коммуникаций; 3) безопасностью окружающей среды.
Устанавливая требования, которым должно отвечать жилое помещение, ст. 673 ГК РФ и части 2, 4 ст. 15 ЖК РФ закрепляют не только частный интерес нанимателя, но и публичный интерес. При этом заметим, что непригодное для постоянного проживания жилое помещение не может быть предоставлено нанимателю даже с его согласия, а следовательно, вообще не может быть предметом договора коммерческого найма.
Как уже указывалось, ст. 673 ГК РФ не дает определения отдельных видов жилого помещения. Данный пробел также компенсируется ЖК РФ. Статья 16 ЖК РФ определяет следующие виды жилых помещений:
1) жилой дом — это индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. По мнению большинства авторов, содержащееся в ч. 2 ст. 16 ЖК РФ определение жилого дома не позволяет включить в него многоквартирный дом. Согласно п. 6 постановления Правительства РФ  № 47 многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Исходя из данного определения, самостоятельными объектами гражданских прав являются квартиры, а не многоквартирный жилой дом как таковой. В связи с этим действующее законодательство не рассматривает многоквартирный дом как самостоятельный объект гражданских прав и соответственно не предусматривает его регистрации в таком качестве (регистрации подлежат права на отдельные помещения, общее имущество многоквартирного дома). В соответствии с ч. 2 ст. 16 ЖК РФ к числу жилых домов могут быть отнесены коттеджи и иные индивидуальные дома, предназначенные для постоянного проживания граждан[9];
2) квартира — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. В качестве объектов вспомогательного использования в состав элементов квартиры входят коридоры, холлы, кухни, санузлы, ванные, кладовые, внутренние тамбуры, передние[10];
3) комната — часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Важно обратить внимание на то, что комната как самостоятельный объект жилищных прав не вполне удовлетворяет требованиям, предъявляемым к жилому помещению: она сама по себе не обладает должным уровнем благоустройства, поскольку не имеет необходимых вспомогательных помещений[11].
В многоквартирном доме, где отдельные квартиры принадлежат гражданам на праве собственности, общие помещения дома находятся в общей долевой собственности этих граждан (статьи 289—290 ГК РФ). Следовательно, при заключении договора коммерческого найма квартиры у нанимателя возникает как право владения и пользования квартирой, так и право пользования имуществом, которое составляет общую долевую собственность (п. 2 ст. 673 ГК РФ). Указанная особенность явилась основанием для возникновения мнения, что жилое помещение и общее имущество многоквартирного дома соотносятся как главная вещь и принадлежность. Однако данную позицию нельзя признать обоснованной. Квартира (комната) и общее имущество, необходимое для ее использования, — неразделимые физически части одного целого — жилого дома, в то время как ст. 135 ГК РФ подразумевает под главной вещью и принадлежностью объекты, объединенные общим функциональным назначением, но не соединенные в неразрывное целое физически[12]. Перечень таких объектов приведен в ст. 290 ГК РФ, к которой и отсылает п. 2 ст. 673 ГК РФ. Указанный перечень включает общие помещения дома, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Примерный перечень объектов, входящих в общее имущество многоквартирного дома, и критерии отнесения к такому имуществу содержатся в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Так, к общему имуществу многоквартирного дома относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации; иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Из данного определения можно вывести следующие признаки общего имущества многоквартирного дома: 1) не является частью квартиры или самостоятельно используемого нежилого помещения; 2) предназначено для обслуживания более одного помещения дома; 3) призвано обеспечивать обслуживание, эксплуатацию и благоустройство дома; 4) расположено в пределах границ земельного участка, выделенного под данный многоквартирный дом. Объект, не соответствующий хотя бы одному из этих признаков, не может считаться общим имуществом многоквартирного дома[13].
Законом не ограничивается общая площадь жилого помещения, передаваемого по договору коммерческого найма. В соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех его частей, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Жилые помещения по договору коммерческого найма предоставляются из жилищного фонда коммерческого использования. В соответствии с п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд коммерческого использования — это совокупность жилых помещений, которые используются собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких жилых помещений лицам во владение и (или) пользование. Собственниками жилых помещений указанного жилищного фонда могут выступать не только физические и юридические лица, но и публичные образования. Жилые помещения могут находиться в федеральной государственной собственности; собственности субъектов Российской Федерации; собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, а также в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий и учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности[14].
Специфика жилого помещения как предмета договора коммерческого найма проявляется в его целевой направленности. В соответствии с п. 2 ст. 288, статьями 671, 673 ГК РФ, ч. 2 ст. 15, ст. 17 ЖК РФ жилые помещения предназначены для проживания в них граждан. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, предприятий, учреждений и организаций (п. 3 ст. 288 ГК РФ, ч. 3 ст. 17 ЖК РФ).
Закрепляя целевое назначение жилых помещений, ГК РФ подробно не регламентирует порядок пользования такими помещениями.
ЖК РФ введена новелла — разрешено использовать жилое помещение для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности при соблюдении двух условий: 1) если такую деятельность осуществляют лица, проживающие в жилых помещениях на законных основаниях (право собственности на жилое помещение, договор коммерческого или социального найма); 2) если подобное использование жилого помещения не нарушает прав и законных интересов соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических требований, а также санитарно-технических правил и норм (части 2, 4 ст. 17 ЖК РФ). В частности, проживание совместимо с профессиональной деятельностью в домашних условиях лиц творческих профессий (писателей, художников, музыкантов и т. д.) без изменения функционального назначения жилого помещения. В соответствии с пунктами 6, 7 ст. 21 Федерального закона от 31.05.2002 № 63-Ф3 «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» (с изм. и доп. от 20.10.2004) адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилые помещения, принадлежащие ему либо членам его семьи на праве собственности, с согласия последних. Жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, могут им использоваться для размещения адвокатского кабинета с согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих совместно с адвокатом[15].
В силу требования ст. 678 ГК РФ наниматель по договору коммерческого найма вправе использовать переданное ему по договору жилое помещение исключительно для проживания в нем. Данное императивное требование запрещает нанимателю использовать жилое помещение в иных, кроме проживания, целях; тем самым ограничивается право нанимателя на осуществление совместимой с проживанием профессиональной деятельности, которая разрешена (в определенных рамках) ЖК РФ, в частности, нанимателям по договорам социального найма жилого помещения. Данное положение, на наш взгляд, существенно ограничивает не только права нанимателя, но и права наймодателя жилого помещения и в целом противоречит принципу свободы рассматриваемого договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ) и его коммерческой направленности.
С учетом вышеизложенного, определение договора коммерческого найма жилого помещения может звучать так: по договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо, именуемое «наймодатель», обязуется предоставить другой стороне — гражданину, именуемому «наниматель», свободное, конструктивно и функционально предназначенное для постоянного проживания граждан жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
С учетом данного определения редакция ст. 671 ГК РФ будет следующей:
«1. По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо, именуемое «наймодатель», обязуется предоставить другой стороне — гражданину, именуемому «наниматель», свободное, конструктивно и функционально предназначенное для постоянного проживания граждан жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан».
Таким образом, объектом (предметом) договора коммерческого найма жилого помещения является изолированное, пригодное для постоянного проживания граждан жилое помещение, являющееся недвижимым имуществом и отвечающее установленным санитарным, техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (жилой дом, квартира, часть жилого дома, часть квартиры).
С учетом этого редакция ст. 673 ГК РФ будет следующей:
«1. Объектом (предметом) договора коммерческого найма жилого помещения является изолированное, пригодное для постоянного проживания жилое помещение, являющееся недвижимым имуществом, отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (жилой дом, квартира, часть жилого дома, часть квартиры).
Пригодность жилого помещения для проживания, а также использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в жилом помещении на законных основаниях гражданами определяются в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в ст. 290 ГК РФ».
 
Библиография
1 См. подробнее: Литовкин В.Н. Право собственности и другие вещные права на жилище // Жилищное право. 2001. № 1. С. 34; Дроздов И.А. Понятие жилого помещения // Закон. 2006. Авг. С. 12.
2 См.: Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите жилых помещений, общественных зданий и территорий, утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 19.10.2001; Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям, утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 15.12.2000; технические правила и нормы, установленные Федеральным законом от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техническом регулировании» (в ред. от 09.05.2005), а также постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
3 См.: Свит Ю.П. Проблемы определения объекта жилищных прав и его правового статуса в современном жилищном законодательстве // Жилищное право. 2005. № 11. С. 26—27; Халдеев В.А. Соотношение правовых категорий «жилое помещение» и «жилище»: теоретические и практические аспекты // Жилищное право. 2006. № 6. С. 38—45; Дроздов И.А. Указ. ст. С. 9—10.
4 См.: Федеральный закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (в ред. от 31.12.2005 № 199-ФЗ); постановление Правительства РФ от 24.07.2000 № 554 «Об утверждении Положения о государственной санитарно-эпидемиологической службе Российской Федерации и Положения о государственном санитарно-эпидемиологическом нормировании» (в ред. от 15.09.2005).
5 См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под общ. ред. Н.М. Коршунова. — М., 2005. С. 57.
6 См. подробнее: Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хоз-во и право. 2005. № 6. С. 88.
7 См.: Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по ГК РФ // Журнал российского права. 2004. № 6. С. 91—94; Ильин Д.И. Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий // Журнал российского права. 2005. № 8. С. 147—152.
8 См.: определение КС РФ от 05.11.2003 № 350-О // Вестник Конституционного суда РФ. 2004. № 1.
9 См. подробнее: Иванов А.А. Указ. ст. С. 90; Свит Ю.П. Понятие и правовой режим общего имущества многоквартирного дома // Жилищное право. 2006. № 6. С. 2—5; Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. В.В. Витрянского. — М., 2004. С. 49.
10 См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ. С. 64; Дроздов И.А. Указ. ст. С. 14.
11 См. подробнее: Свит Ю.П. Проблемы определения объекта жилищных прав... С. 31.
12 См.: Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу РФ. — М., 2005. С. 40; Свит Ю.П. Проблемы определения объекта жилищных прав...  С. 31.
13 См. подробнее: Свит Ю.П. Понятие и правовой режим общего имущества многоквартирного дома. С. 2—10.
14 См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ. С. 69—70.
15 См. подробнее: Шалыгин Б.И., Викторов И.С. Новый ЖК и некоторые проблемы его применения // Жилищное право. 2005. № 8. С. 17.