Правовые аспекты осуществления деятельности по доверительному управлению строениями

УДК 347.4
 
Д.А. ПОДГОРНОВ,
аспирант Института государства и права РАН (Центр предпринимательского права)
 
Доверительное управление имуществом является сравнительно новым институтом гражданского права. В силу ряда причин развитие рынка услуг доверительного управления было несколько замедленным и неоднородным. В последние годы услуги доверительных управляющих в сфере недвижимости становятся все более востребованными. Актуальностью правовых проблем преимущественно практической направленности в этой области предпринимательской деятельности и был обусловлен выбор предмета рассмотрения.
 
Одно из центральных мест среди возможных объектов доверительного управления занимают такие производные объекты недвижимости, как здания и сооружения[1]. Эти объекты неразрывно связаны с земельными участками, так как представляют собой результат использования права на застройку земельных участков (ст. 263 ГК РФ) в соответствии с их целевым назначением (п. 2 ст. 260 ГК РФ) и при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил.
Совмещение специфики доверительного управления и особенностей правового режима строений позволяет сделать несколько важных замечаний. Цели, поставленные перед управляющим, не должны противоречить назначению зданий (жилые, производственные, административные, бытовые и т. п.). В противном случае учредитель должен осуществить реконструкцию и (или) переоборудование, а затем и перевод здания в другую категорию, что будет отражено в технической документации на объект (вполне вероятно, что в решении этих задач непосредственное участие придется принимать и управляющему).
При описании подобных объектов доверительного управления целесообразно не ограничиваться лишь указанием точного адреса, площади объекта и других самых общих данных, содержащихся в техническом паспорте БТИ, поскольку фактический круг объектов, которыми придется управлять, будет значительно шире. В литературе неоднократно отмечалось, что «здания, как жилые, так и нежилые… представляют собой, как правило, сложные недвижимые вещи (комплексы недвижимого имущества)»[2].
Очевидно, что нормальное функционирование здания как комплекса нежилых и (или) жилых помещений невозможно без соответствующей инфраструктуры, относящейся непосредственно к данному объекту (инженерные сети, сооружения, коммуникации). Часть служебных объектов находится на земельном участке, отведенном под данный объект, но за пределами здания. В целях эффективного управления основным объектом необходимо, чтобы у доверительного управляющего имелись полномочия хотя бы на их текущее обслуживание. Все эти служебные объекты также должны быть упомянуты в договоре, что целесообразно сделать в соответствующих приложениях.
Даже в доктринальных публикациях, посвященных исследованию данных объектов, не уделено достаточно внимания системной взаимосвязи с другими объектами недвижимости, и в первую очередь важному правовому двуединству строения и земельного участка, на котором оно расположено[3].
При передаче в доверительное управление этих объектов недвижимого имущества неоднозначно может разрешаться вопрос о правах на земельный участок, на котором расположены объекты.
Взаимоотношения собственника земельного участка, являющегося (не являющегося) собственником здания или сооружения, и участников отношений по доверительному управлению указанными объектами не отличаются необходимой стабильностью и однозначностью, поскольку не существует специальных норм, регламентирующих юридическую судьбу земельного участка, расположенного под объектами, по поводу чего в литературе неоднократно выражалось сожаление[4]. Действительно, в отличие, например, от продажи недвижимости, расположенной на земельном участке (ст. 552 ГК РФ), или ее аренды (ст. 652 ГК РФ), в главе 53 ГК РФ, регулирующей отношения доверительного управления, не предусмотрено право следования земельного участка вместе с вещью (их совместной передачи).
Фактическое же использование земельного участка, на котором расположено переданное в доверительное управление строение, автоматически не делает управляющего землепользователем со всеми вытекающими для него последствиями, что находит подтверждение и в судебной практике[5].
В сложившихся условиях сторонами договора доверительного управления иногда предпринимаются вынужденные и далеко не всегда удачные попытки решать проблему предоставления управляющему возможности использовать земельный участок на четком правовом основании. Например, когда в доверительное управление передается объект недвижимости, расположенный на земельном участке, не принадлежащем на праве собственности тому же лицу, которому принадлежит строение, учредители указывают, что в управление передается еще и право пользования земельным участком (учредитель полагает, что, передавая в управление право пользования участком, он предоставляет возможность его правомерного фактического использования)[6]. Не единичны случаи, когда управляющий прямо в договоре доверительного управления обязуется перед учредителем оформить и зарегистрировать право пользования (аренды) земельным участком, отведенным под объект недвижимого имущества[7]. Продолжительность арендных отношений здесь ставится в прямую зависимость от срока действия договора доверительного управления недвижимостью[8]. Данную договорную практику также сложно одобрить, поскольку «факт присутствия двух разных правовых режимов для двух неразрывно связанных между собой вещей, каковыми являются здания, сооружения и земельный участок, таит большую опасность для гражданского оборота»[9].
Обозначенная проблема — это лишь очередное доказательство того, что принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем строения должен стать и гражданско-правовым. В перспективе нужно стремиться к тому, чтобы у обоих объектов был один собственник, который будет передавать в доверительное управление и земельный участок (главную вещь), и строение (принадлежность).
Цели большинства собственников зданий и предпринимательская активность доверительных управляющих концентрируются преимущественно вокруг процессов предоставления расположенных в них помещений в аренду и обеспечения интересов арендаторов. Последним необходимо гарантировать нормальное функционирование здания, а также предоставлять возможность пользоваться некоторым набором дополнительных услуг. По этой причине особое внимание важно уделить анализу правовых связей в образующемся треугольнике «учредитель управления — доверительный управляющий — арендатор». Хотя сделанные выводы вполне могут использоваться и для характеристики правоотношений доверительного управляющего с третьими лицами как таковыми.
Передача недвижимого имущества в доверительное управление существенным образом не сказывается на арендаторах, которые заключали договоры еще с собственником. Учредитель управления и управляющий заинтересованы в том, чтобы факт заключения между ними договора стал известен всем арендаторам.
Целесообразно, чтобы по завершении регистрации передачи здания в доверительное управление арендаторы продолжали исполнение своих договорных обязательств уже перед доверительным управляющим и к нему же обращались за встречным исполнением по договорам аренды. Это потребует заключения дополнительных соглашений о перемене лиц в обязательстве. Если договоры были заключены на срок более одного года (согласно ст. 651 ГК РФ требуется их государственная регистрация), соответственно «необходимо будет регистрировать и все дополнительные соглашения к таким договорам аренды»[10].
Учредителю это выгодно не только потому, что, прибегая к услугам доверительного управления, он стремится переложить все дела по управлению зданием на профессионала. Если перемены лиц в арендных обязательствах не проведено, то в случае нарушения управляющим прав «старых арендаторов» ответственность перед ними будет нести не он, а собственник здания.
Поэтому если собственник намерен прибегнуть к услугам доверительного управляющего, передав тому свое здание, площади в котором предполагается сдавать в аренду, то с точки зрения оптимизации и упрощения договорных отношений будет правильнее, если заключение договора доверительного управления предшествует договорам аренды, которые будет заключать уже управляющий[11]. Это позволит избежать конфликтов с арендаторами, которые нередко выражают недовольство передачей здания в доверительное управление.
Вызвано это преимущественно неверной оценкой последствий подобной передачи. Арендаторы иногда ошибочно полагают, что у доверительного управляющего есть право безусловного требования предоставить ему часть помещений в натуре для его собственных нужд или вообще в одностороннем порядке пересматривать условия договоров аренды. Это, конечно же, не так. Права арендатора при заключении договора доверительного управления не нарушаются, и, если исходить из правомерных целей доверительного управления и полномочий доверительного управляющего, оснований для оспаривания действительности договора доверительного управления у них нет[12].
Между тем возникновение ситуации, когда доверительный управляющий поставит перед учредителем управления вопрос о выделении ему офисных и/или складских помещений для осуществления деятельности, вполне вероятно. Данная потребность не должна удовлетворяться в рамках договора доверительного управления, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 1015 ГК РФ управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом. Необходимые управляющему помещения не нужно включать в состав имущества, передаваемого в доверительное управление, а следует передать их ему по самостоятельному договору аренды (безвозмездного пользования).
Учредителю всегда надлежит ответственно подходить к регламентации в договоре объема полномочий управляющего, что должно выражаться, в частности, в закреплении механизма контроля со стороны учредителя за порядком заключения управляющим договоров аренды. Это позволяет уменьшить вероятность злоупотреблений им своими правами, факты допущения которых учредителю сложно доказывать в суде[13].
Непосредственно в договоре доверительного управления допустимо закреплять порядок и сроки согласования с учредителем условий типового договора аренды, заключаемого управляющим с третьими лицами.
Как вариант можно пойти по пути, избранному некоторыми субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями, которые в своих нормативных актах, регулирующих порядок заключения договоров доверительного управления публичной недвижимостью, закрепляют требования, которым должны соответствовать заключаемые доверительным управляющим договоры аренды. По аналогии с ними можно регламентировать сроки аренды, устанавливать примерный перечень услуг, предоставляемых доверительным управляющим арендаторам, а также сроки и порядок изменения размеров арендных платежей.
Большое распространение получила договорная практика, в соответствии с которой управляющий обязуется перечислять доход от использования имущества в твердой денежной сумме[14].
Неисполнение арендаторами своих обязанностей по своевременному внесению арендной платы в полном объеме ставит в этой ситуации под удар доверительного управляющего, поскольку неисполнение обязанностей третьими лицами не освобождает его от ответственности перед учредителем (выгодоприобретателем). Управляющий, не получая доходов в предполагаемом объеме, будет вынужден либо нарушать график расчетов с учредителем (выгодоприобретателем), либо в этот период за свой счет удовлетворять коммерческий интерес учредителя (выгодоприобретателя).
Однако в критической ситуации у управляющего всегда есть возможность попытаться
избежать возмещения убытков учредителю (упущенной выгоды — выгодоприобретателю), возникающих вследствие неисполнения обязательств третьими лицами (совершенно необязательно, что ими будут именно арендаторы). Воспользоваться при этом он может п. 2 ст. 1020 ГК РФ, где указано, что права, приобретенные доверительным управляющим в результате действий по доверительному управлению имуществом, включаются в состав переданного в управление имущества, и п.
ст. 1024 ГК РФ, устанавливающим, что при прекращении договора доверительного управления имущество (в широком смысле этого слова), находящееся в доверительном управлении, передается учредителю управления, если в договоре не предусмотрено иное.
Если управляющий сможет добиться расторжения договора доверительного управления или тот прекратится по объективным причинам (например, истечет срок его действия), он вместе с недвижимым имуществом передает кредиторскую и дебиторскую задолженность, права и обязанности по заключенным договорам, включая право взыскания задолженности с недобросовестных арендаторов или иных третьих лиц. Таким образом, должники становятся обязанными уже перед собственником недвижимости.
Возможность подобного развития событий, которая признается допустимой Высшим арбитражным судом РФ[15], должна заставлять учредителя предпринимать все допустимые законом или договором действия по минимизации объема проблемной дебиторской задолженности.
Обратим внимание на практику заключения управляющими договоров аренды, срок действия которых значительно превышает срок действия договора доверительного управления зданием. Даже если в них формально полностью соблюдены интересы собственника недвижимости, значительная продолжительность взятых управляющим обязательств может представлять для первого самые определенные неудобства. Поэтому заслуживает одобрения введение в договор доверительного управления условия, в соответствии с которым передачу помещений в здании во временное владение и (или) пользование третьим лицам допустимо осуществлять без письменного согласия учредителя только на срок, дата окончания которого совпадает с днем истечения срока действия договора доверительного управления[16].
Стремление некоторых учредителей поставить под четкий контроль деятельность управляющих по передаче недвижимости в аренду через введение, в частности, практики предварительных согласований, к сожалению, не гарантирует собственникам того, что указанные объекты не окажутся переданными в аренду нежелательным лицам[17]. Этот вывод основывается на содержании ст. 183 и п. 2 ст. 1022 ГК РФ, в которых регламентируются последствия заключения сделок с превышением управляющим предоставленных ему полномочий или с нарушением установленных для него ограничений. Если управляющий не согласует с учредителем кандидатуру арендатора или даже заключает договор аренды вопреки его воле, учредитель не имеет правовых оснований требовать в суде признания этого договора недействительным. Согласно специальной норме п. 2 ст. 1022 ГК РФ обязательства по такой сделке будет нести доверительный управляющий, если арендатор не знал и не должен был знать о превышении полномочий или об установленных ограничениях (последнее маловероятно и труднодоказуемо в суде). Максимум, на что может рассчитывать в этой ситуации учредитель, — возмещение понесенных убытков.
Доверительное управление справедливо оценивается как ограничение права собственности на объект управления. Данное ограничение может быть истолковано следующим образом: лицо, передавая принадлежащее ему на праве собственности имущество управляющему, ограничивает себя в реализации конкретизированных в договоре доверительного управления правомочий, которыми обладает в силу своего титула. То есть на определенный срок он сознательно лишает себя возможности совершать юридические и фактические действия, объектом которых является переданное в доверительное управление имущество. Применительно к нашему предмету рассмотрения это имеет непосредственное отношение.
Собственник здания, вступая в договорные отношения с доверительным управляющим, ограничивает себя, в частности, в возможности заключения тех сделок по распоряжению недвижимостью, на заключение которых в договоре он управомочил управляющего, основываясь на п. 1 ст. 1020 ГК РФ. Поэтому если последний в силу специального указания в договоре осуществляет деятельность по сдаче в аренду помещений в здании, то его собственник, даже в порядке исключения, реализовывать в этой части свое правомочие по распоряжению частями здания не может[18].
Выше нами уже обосновывался тот факт, что оптимальной является передача управляющему здания, еще свободного от арендаторов. Это одна из причин, по которой договоры доверительного управления целесообразно заключать уже на последних стадиях строительства, не дожидаясь его завершения. То есть объектом доверительного управления становится незавершенное строительством здание, на которое будущему учредителю управления необходимо зарегистрировать свое право собственности. У доверительного управляющего будет достаточно времени на тщательный поиск и отбор арендаторов и заключения с ними предварительных договоров аренды. Это позволяет делать управление зданием эффективным (доходным) сразу после его ввода в эксплуатацию (успешного прохождения государственной приемочной комиссии). К сожалению, правомерность подобной договорной практики ставится под сомнение некоторыми авторами[19], а иногда опровергается и в судебном порядке.
Мотивируя свои решения о признании недействительными договоры аренды, суды указывают на то, что из объекта незавершенного строительства нельзя извлечь потребительские свойства, а описать передаваемое в аренду имущество затруднительно в силу расхождения технических характеристик объекта незавершенного строительства и готового здания[20].
Еще меньше оснований у судов для таких выводов в отношении предварительных договоров аренды. Например, ФАС Северо-Западного округа в своем постановлении от 11.08.2006 по делу № А56-38535/2005 оставил без изменения решения нижестоящих судов, которыми был признан недействительным предварительный договор аренды здания (на тот момент торгово-развлекательный комплекс «Одоевский», о котором идет речь, еще не был достроен). Принимая решение, суд исходил в том числе и из того, что предварительный договор не содержит данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, что является существенным условием договора аренды (ст. 607 ГК РФ)4.
Подобная оценка представляется неточной и неоправданно ограничивающей предпринимательскую активность доверительного управляющего. Применительно к заключаемым предварительным договорам в описанном и ему подобных случаях следует быть более гибкими.
Объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, возможность передачи которого в аренду не ограничивается нормами, указанными в главе 34 ГК РФ. Его подробное описание (как в целом, так и отдельных помещений в нем) содержится в строительной документации, которая позволяет указать в предварительном договоре столь необходимые исчерпывающие данные, на основе которых легко и точно можно установить имущество, подлежащее в будущем передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 429, п. 3 ст. 607 ГК РФ). Натуральные свойства, которыми недвижимость будет обладать в процессе его использования (п. 1 ст. 607 ГК РФ), также известны заранее.
Представленный обзор правовых проблем и сделанные рекомендации относительно порядка заключения и содержания договоров доверительного управления зданиями были сознательно основаны на разнообразной судебной практике, которая красноречиво указывает на отсутствие единых подходов в оценке отдельных аспектов доверительного управления. Между тем очевиден и тот факт, что рассмотренные вопросы нельзя отнести к категории неразрешимых.
 
Библиография
1 В литературе и в законодательстве используется также обобщающий термин «строения», поскольку с юридико-технической точки зрения правовой режим указанных объектов, как и условия их оборота, идентичны. В связи с этим нет практической нужды в отделении понятия здания от понятия сооружения. Например, в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимости одно понятие объясняется через другое (см.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. — М., 2004).
2 Зрелов А.П., Краснов М.В., Чеснокова О.К. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты. — М., 2005.
3 См., например: Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. — М., 2001; Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном гражданском праве. — М., 2000; Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости: Автореф. дис.… д-ра юрид. наук. — Томск, 2004; Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. — М., 2002; Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения // Актуальные вопросы гражданского права / Под ред. М.И. Брагинского. — М., 1998.
4 См., например: Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. — М., 2006.
5 См., например, постановление ФАС Московского округа от 01.08.2005, 25.07.2005 № КА-А41/6868-05-П (здесь и далее арбитражная судебная практика приводится по СПС «КонсультантПлюс»). Арбитражный суд Московской области в своем решении от 18.03.2005 по делу № А41-К2-7971/04 отметил следующее: ссылка на то, что доверительному управляющему передано право пользования комплексом очистных сооружений, а соответственно и право пользования земельным участком, на котором расположено недвижимое имущество, не соответствует действующему законодательству, поскольку не-
движимое имущество передавалось именно в доверительное управление, а не в пользование. В соответствии со ст. 550 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ по договору доверительного управления права на земельный участок, занятый недвижимостью, не передаются, поскольку права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, передаются только по договору продажи этой недвижимости.
6 См. постановление ФАС Уральского округа от 04.08.2003 № Ф09-2047/03ГК.
7 Постановления ФАС Уральского округа от 09.01.2007 № Ф09-11495/06-С6 по делу № А07-13021/06; от 14.06.2006
№ Ф09-4905/06-С3 по делу № А07-43099/05.
8См. решение Арбитражного суда Московской области от 13.09.2003 по делу № А41-К2-7025/04.
9 Чубаров В.В. Указ. соч.
10 Ситникова Е. Доверительное управление недвижимостью // Консультант. 2005. № 3.
11 Следует иметь в виду, что учредителем в случаях, предусмотренных законом, является не собственник объекта управления, а иное лицо (исключение из этого правила составляет патронаж, когда подопечный, являющийся праводееспособным собственником имущества, регламентирует свои отношения с помощником, — п. 3 ст. 41 ГК РФ). Правовые проблемы и пути их разрешения раскрываются в статье применительно к учредителям—собственникам строений, однако все это применимо к вышеуказанной категории лиц и к тем субъектам, чьи интересы они представляют. Потребует учета лишь целевая и содержательная специфика их отношений.
12 См., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.02.2007 по делу № А56-2708/2006.
13 См.: Покидова Е. Прививка от кредиторов, или Как приобрести иммунитет // Корпоративный юрист. 2006. № 8.
14 Высший арбитражный суд РФ уже неоднократно отмечал, что правовая природа договора доверительного управления не допускает фиксирования дохода, подлежащего уплате выгодоприобретателю в твердой денежной сумме (см., например, определение ВАС РФ от 23.11.2007 № 15320/07 по делу № А32-24701/2006-36/574. Данная позиция является дискуссионной, она основана на формально-юридическом подходе к содержанию крайне неудачной ст. 1023 ГК РФ, однако ее рассмотрение вряд ли уместно в рамках этой статьи. Отметим лишь, что на практике определение формы и размеров вознаграждений доверительным управляющим (особенно тем, кто ориентирован на публичную недвижимость) развивается как раз по этому пути.
15 Определение ВАС РФ от 23.11.2007 № 15320/07 по делу № А32-24701/2006-36/574.
16 Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.04.2008 по делу № А28-8483/2007-236/22.
17 См., например, постановление ФАС Московского округа от 20.05.2005 № КГ-А40/3640-05.
18 Например, ФАС Северо-Западного округа своим постановлением от 22.05.2002 № А21-875/02-С2 оставил без изменения решения апелляционной инстанции о признании ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ договора аренды нескольких нежилых помещений, который был заключен «со стороны арендодателя лицом, не имевшим права сдавать имущество в аренду», что в силу ст. 168 ГК РФ влечет ничтожность сделки. Этим лицом был собственник здания, который полугодом ранее передал его в составе имущественного комплекса в доверительное управление.
19 См., например: Ярыгина Е.А. Сравнительно-правовой анализ договора ренты и договора аренды // Нотариус. 2003. № 2. Анализируя отношения по аренде недвижимости, некоторые авторы уже подвергали критике данную позицию судов
(см., например: Покидова Е. Объект недвижимости в договоре аренды // Корпоративный юрист. 2006. № 5).
20 Даже если бы суд не мотивировал подобным образом свое решение, предварительный договор аренды все равно не был бы признан заключенным, поскольку учредитель не зарегистрировал в установленном порядке свое право собственности на незавершенное строительством здание (как следствие, передача этого объекта незавершенного строительства также не проходила государственную регистрацию).