Правовые последствия изменения правового режима жилого и нежилого помещения

УДК 347.254
 
П.В. МАКЕЕВ,
аспирант кафедры гражданского права и процесса Самарской гуманитарной академии
 
В статье рассматриваются правовые последствия изменения правового режима жилого и нежилого помещения в связи с переводом жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) и признанием жилого помещения непригодным для проживания. Проводится детальный анализ соответствующих норм Гражданского и Жилищного кодексов Российской Федерации, точек зрения по рассматриваемой проблеме различных ученых-юристов. Автор приходит к выводу, что изменение правового режима жилого и нежилого помещения в указанных случаях влечет изменение вещных и прекращение обязательственных правоотношений.
 
In article legal consequences of change of a legal regime of an inhabited and uninhabited premise in connection with transfer of an inhabited (uninhabited) premise in uninhabited (inhabited) and premises recognition unsuitable for residing are considered. The detailed analysis of corresponding norms of Civil and Housing codes of the Russian Federation, approaches of various scientists-lawyers on which basis the author comes to a conclusion that change of a legal regime of an inhabited and uninhabited premise in the specified cases attracts change real and the termination of obligations relations is carried out.
 
Правовые последствия изменения правового режима жилого и нежилого помещения следует связывать с изменениями закрепленных нормами права пределов осуществления права собственности на жилые (нежилые) помещения. Данные правовые последствия обусловлены свойствами помещений. Как верно отмечает В.И. Сенчищев, рассматриваемые последствия заключаются в установлении, изменении или прекращении прав и обязанностей субъектов правоотношения[1].
Говоря о последствиях изменения правового режима жилого и нежилого помещения в связи с переводом жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) и признанием жилого помещения непригодным для проживания, нельзя не затронуть вопрос о том, что происходит в таких случаях с правом субъектов вещного правоотношения, т. е. с правом собственности на жилое и нежилое помещения: оно возникает, прекращается или остается неизменным?
До 30 июля 2006 г. в судебной практике изменение целевого назначения помещения при переводе жилого помещения в нежилое связывалось с образованием нового объекта недвижимости и соответственно требовалась регистрация возникновения права собственности на такой объект[2].
С внесением изменений в п. 4 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Федеральный закон № 122-ФЗ) от 30.06.2006, а также от 22.11.2006 — в п. 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 (далее — Правила ведения ЕГРП), ситуация изменилась.
Согласно п. 4 ст. 18 Федерального закона № 122-ФЗ уточненные данные об объекте недвижимого имущества вносятся в ЕГРП без повторной регистрации на основании заявления правообладателя такого объекта недвижимого имущества и плана такого объекта недвижимого имущества или на основании сведений, представленных соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества. В соответствии с п. 67 Правил ведения ЕГРП изменение назначения объекта (например, при переводе жилого помещения в нежилое) не влечет за собой существенного изменения объекта, прекращения или перехода права собственности на него. Как следует из п. 30 Правил ведения ЕГРП, изменение назначения жилых помещений является лишь основанием для внесения изменений в ЕГРП, а именно в подраздел I, содержащий краткое описание объекта недвижимого имущества, в том числе информацию о его назначении.
Учитывая, что при изменении назначения жилого (нежилого) помещения новый объект недвижимости не возникает, вполне очевидно, что не требуется и регистрация прекращения и возникновения права собственности на жилое (нежилое) помещение. Кроме того, в литературе также справедливо отмечается, что «право собственности при переводе не прекращается, ибо перевод помещения в иную категорию не предусмотрен в качестве основания прекращения права собственности ни гражданским, ни жилищным законодательством. …перевод не указан в законе в качестве основания возникновения права собственности на жилое помещение. Таким основанием не может быть также решение о переводе либо акт приемочной комиссии (ст. 23 ЖК РФ), поскольку данные акты могут быть основанием лишь для использования помещения в качестве жилого, но не для возникновения полноценного права собственности»[3].
Вместе с тем важно, на наш взгляд, отметить, что при переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое), как правило, производятся работы по реконструкции, переустройству и перепланировке. При этом если изменение жилого (нежилого) помещения в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) не изменяет внешних границ жилого (нежилого) помещения, то согласно п. 67 Правил ведения ЕГРП существенного изменения объекта, т. е. создания нового объекта, не происходит, соответственно право собственности на него не прекращается. В противном случае, т. е. в случае если реконструкция, перепланировка (переустройство) влекут изменение внешних границ при переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое), то согласно п. 67 Правил ведения ЕГРП имеет место существенное изменение объекта, а именно уничтожение существующего объекта (соответственно прекращение права собственности на него (п. 1 ст. 235 ГК РФ)) и создание нового объекта права, что обусловливает необходимость регистрации прекращения и возникновения права собственности на такой объект (п. 1 ст. 131, ст. 219 ГК РФ)[4].
Таким образом, изменение общего правового режима жилого и нежилого помещения в связи с переводом жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) и его частным случаем — признанием жилого помещения непригодным для проживания, не влечет ни прекращения, ни возникновения права собственности на жилое (нежилое) помещение, изменяется лишь характеристика объекта (назначение: жилое, нежилое)[5] в вещном правоотношении, за исключением случаев, когда проведение реконструкции, перепланировки (переустройства) при переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) изменяет внешние границы таких помещений.
В литературе справедливо, на наш взгляд, отмечается, что перевод помещения в иную категорию не влияет также и на долю в праве общей собственности на имущество инфраструктуры дома. Более того, указывается, что правило о сохранении доли в праве общей долевой собственности на имущество инфраструктуры при изменении назначения помещения будет действовать и в тех случаях, когда существует не один, а несколько собственников квартир (впоследствии — нежилых помещений) в многоквартирном жилом доме (впоследствии — нежилом здании)[6].
Действительно, согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в таком доме. При этом, исходя из формулировки ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, очевидно, что собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме, в том числе переведенных из жилых помещений, также принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
По нашему мнению, такой вывод справедлив не только в отношении ситуации, когда нежилые помещения, переведенные из жилых, находятся в многоквартирном доме, но и когда все жилые помещения в данном доме переводятся в категорию нежилых. В таком случае правовой режим многоквартирного дома изменяется на правовой режим нежилого здания с нежилыми помещениями. Несмотря на то что в настоящее время правовой режим общего имущества в нежилых зданиях не урегулирован ни нормативными правовыми актами, ни судебной практикой[7], считаем вполне справедливым, что при переводе всех жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые режим общей долевой собственности на общее имущество собственников нежилых помещений в нежилом здании сохраняется, поскольку перевод жилого помещения в иную категорию ни гражданским, ни жилищным законодательством не предусмотрен в качестве основания прекращения общей долевой собственности на общее имущество в бывшем жилом многоквартирном доме.
При этом представляется правильным, что при переводе хотя бы двух нежилых помещений в нежилом здании в жилые помещения (квартиры) меняется правовой режим нежилого здания на правовой режим многоквартирного дома, поскольку это вытекает из определения многоквартирного дома как совокупности двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме (п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47). Последствиями такого изменения режима бывшего нежилого здания на режим многоквартирного дома, как следует из ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, является установление в силу закона общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (бывшем нежилом здании).
Важно отметить, что, как и вещно-правовые последствия при переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) и при признании жилого помещения непригодным для проживания, обязательственно-правовые последствия для указанных случаев также совпадают, хотя и имеют некоторые особенности.
Согласно ст. 22 ЖК РФ одним из условий перевода жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) является отсутствие обременений права собственности на переводимое помещение правами каких-либо лиц, т. е. до перевода существующие договоры (социального и коммерческого найма, аренды, безвозмездного пользования) должны быть расторгнуты. При этом только в отношении договора социального найма предусмотрен в качестве основания для его расторжения случай, когда жилое помещение подлежит переводу в нежилое (статьи 85 и 87 ЖК РФ). Как, например, отмечает В. Быков, несмотря на то, что в ст. 83 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое не назван в качестве основания расторжения договора социального найма, очевидно, что в этом случае имеет место расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя, поскольку в указанной статье кодекса нет исчерпывающего перечня оснований расторжения договора социального найма[8].
 По другим видам договоров представляется правильным использовать общие (глава 29 ГК РФ) и специальные (статьи 619, 620, 687, 688 ГК РФ и др.) нормы о расторжении договоров.
В отличие от перевода жилого помещения в нежилое, признание его непригодным для проживания является основанием расторжения не только договора социального найма (статьи 85 и 87 ЖК РФ), но и договора коммерческого найма (п. 3 ст. 687 ГК РФ), договора аренды (ст. 620 ГК РФ), договора безвозмездного пользования (п. 2 ст. 698 ГК РФ).
Последствием расторжения договора социального найма жилого помещения в связи с переводом его в нежилое или в связи с признанием его непригодным для проживания является выселение граждан из указанных помещений с предоставлением им других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, в случае же расторжения договора коммерческого найма, договора безвозмездного пользования граждане подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.
Заслуживают, по нашему мнению, особого внимания особенности принятия собственника жилого помещения, переведенного в нежилое, и членов его семьи на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
В случае перевода жилого помещения в нежилое проживающие  в таком помещении малоимущие и иные категории граждан, определенные федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта Российской Федерации (ветераны, инвалиды и др.)[9], не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма (членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма) либо собственниками жилых помещений (членами семьи собственника жилого помещения), могут быть приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через 5 лет со дня перевода, поскольку перевод, на наш взгляд, следует квалифицировать как намеренное ухудшение гражданами своих жилищных условий, что согласно ст. 53 ЖК РФ влечет возможность постановки на учет не ранее чем через 5 лет со дня совершения указанного намеренного действия.
В отличие от перевода, при признании жилого помещения непригодным для проживания малоимущие и иные категории граждан, определенные федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта Российской Федерации, проживающие в таком помещении, признаются нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и принимаются на учет в качестве таковых (ст. 49, п. 3 ч. 1 ст. 51, ст. 52 ЖК РФ). В данном случае жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам вне очереди (п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ). При этом если единственные жилые помещения граждан признаны непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, то до предоставления им жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда по договорам социального найма им предоставляются жилые помещения маневренного фонда (статьи 95 и 106 ЖК РФ).
Следовательно, можно сделать вывод, что изменение правового режима жилого и нежилого помещения в связи с переводом жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) и признанием жилого помещения непригодным для проживания влечет:
— изменение вещного правоотношения в виде изменения характеристики объекта (назначения помещения: жилое, нежилое), за исключением случаев, связанных с изменением внешних границ такого объекта;
— прекращение обязательственных правоотношений путем расторжения существующих договоров.
 
Библиография
1 См.: Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения. Общее понятие // Актуальные вопросы гражданского права: Сб. ст. Вып. 1. — М., 1999. С. 145.
2 См.: Постановление ФАС Уральского округа от 01.03.2004 № Ф09-395/04ГК // СПС «ГарантМаксимум». Как отметил суд первой инстанции, руководствуясь п. 6 ст. 12 Федерального закона № 122-ФЗ, п. 30 Правил ведения ЕГРП, изменение целевого назначения помещений, являющееся одной из существенных характеристик объекта недвижимости, подлежит отражению в Едином государственном реестре прав ввиду образования новых объектов недвижимого имущества.
3 Лапач В.А. Изменение назначения помещения: некоторые правовые вопросы // Закон. 2006. № 8. С. 23.
4 См. об этом также: Киндеева Е., Пискунова М. Характеристики недвижимости при госрегистрации // Государственная регистрация прав на недвижимость. — М., 2005. С. 140—141.
5 Именно названная характеристика изменяет предел осуществления права собственности на жилое (нежилое) помещение.
6 См.: Карнаков Я.В. Правовой режим имущества, составляющего общую инфраструктуру в нежилом здании // Закон. 2007. № 10. С. 140—141.
7См., например, постановление Президиума ВАС РФ от 10.09.2002 № 3673/02, согласно которому суд посчитал невозможным распространить на нежилое помещение в нежилом здании элементы правового режима, предусмотренного ГК РФ для жилых помещений, а именно положения о том, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме // Вестник ВАС РФ. 2002. № 12.
8 См.: Быков В. Выселение как следствие расторжения договора социального найма // Жилищное право. 2007. № 11.
С. 63—64.
9 См.: Федеральный закон от 12.01.1995 № 5-ФЗ «О ветеранах»; Федеральный закон от 24.11.1995 № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации», и др.