Приобретение и использование земельных участков иностранными гражданами и иностранными юридическими лицами на территории Российской Федерации

УДК 347.2/.3 

Страницы в журнале: 63-67

В.А. БАКУЛИНА,

аспирант Московского городского университета управления Правительства Москвы

Исследуется правовое регулирование приобретения земельных участков иностранными субъектами; анализируются вопросы, сопряженные с имеющимися в законодательстве Российской Федерации ограничениями, связанными с приобретением земельных участков иностранными юридическими и физическими лицами, а также пробелы, существующие в законодательстве и требующие разрешения.

Ключевые слова: право собственности, земельный участок, иностранные физические лица, иностранные юридические лица, аренда земельных участков.

Acquisition and use the ground areas foreign citizens and foreign legal bodies in territory of the Russian Federation

Bakulina V.

Legal regulation of acquisition of the ground areas by foreign subjects is investigated; the questions interfaced with available in legislation of the Russian Federation by restrictions, connected with acquisition of the ground areas foreign legal and physical persons, and also the blanks existing in the legislation and demanding the permission are analyzed.

Keywords: ownership right, land lot, foreign natural entities, foreign legal entities, lease of land lots.

Собственностью граждан и юридических лиц могут являться земельные участки, право собственности на которые приобретается на основании общих положений гражданского и земельного законодательства Российской Федерации. Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю — этот принцип закреплен в ч. 1 ст. 36 Конституции РФ. Гарантией реализации данного принципа служат положения земельного и гражданского законодательства страны, которыми не закрепляются препятствия к приобретению земельных участков гражданами России. Однако законодательство Российской Федерации определило ряд ограничений при покупке земельных участков гражданами и юридическими лицами других государств. Тема приобретения земельных участков иностранными субъектами получает свою актуальность и так или иначе отражена в работах таких ученых-юристов, как  О. Раскина, Н.Н. Мисник, С.А. Боголюбов, А.П. Анисимов и др.

В российском законодательстве содержится достаточное количество норм, которые определяют статус иностранного гражданина и иностранных юридических лиц на территории нашего государства, в том числе существуют положения, регулирующие права и обязанности иностранных граждан и юридических лиц на территории Российской Федерации. Рассмотрим эти нормы и определим порядок использования земельных участков, находящихся на территории Российской Федерации, иностранными гражданами и юридическими лицами.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 25.07.2002 № 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» иностранный гражданин — это физическое лицо, «не являющееся гражданином Российской Федерации и имеющее доказательства наличия гражданства (подданства) иностранного государства». Иностранное юридическое лицо, наряду с иностранной организацией, подпадает под понятие иностранного инвестора, введенное ст. 2 Федерального закона от 09.07.1999 № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации»: «иностранный инвестор — иностранное юридическое лицо, гражданская правоспособность которого определяется в соответствии с законодательством государства, в котором оно учреждено, и которое вправе в соответствии с законодательством указанного государства осуществлять инвестиции на территории Российской Федерации...»

В свою очередь Конституция РФ определяет порядок осуществления прав и исполнения обязанностей иностранными гражданами: «иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации» (ч. 3 ст. 62). Конкретизация данной нормы закреплена в п. 2 ст. 5 ЗК РФ, подтверждающем, что «права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами».

Согласно п. 1 ст. 2 ГК РФ «правила, установленные гражданским законодательством, применяются к отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, если иное не предусмотрено федеральным законом». Соответственно порядок приобретения земельных участков иностранными гражданами и юридическими лицами закреплен в земельном законодательстве, а именно в п. 3 ст. 15 ЗК РФ, согласно которому «иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами». Так, в развитие этой нормы Президентом РФ был издан Указ от 09.01.2011 № 26 «Об утверждении Перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками» (далее — Указ № 26), определяющий перечень муниципальных образований, на территории которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками.

И все-таки норма, содержащаяся в п. 3 ст. 15 ЗК РФ, до принятия постановления КС РФ от 23.04.2004 № 8-П «По делу о проверке конституционности Земельного кодекса Российской Федерации в связи с запросом Мурманской областной думы», признавшего ее не противоречащей Конституции РФ, не раз вызывала споры среди правоприменителей.

Таким образом, правоспособность физических и юридических иностранных лиц в вопросах приобретения прав собственности на земельные участки строго регламентирована, и из-за ограничения права иностранные граждане, в отличие от граждан Российской Федерации, не могут быть собственниками земельных участков на приграничных территориях, на иных установленных особо территориях Российской Федерации согласно федеральным законам. Отметим, что такие особенности установлены в отношении только земельных участков, в свою очередь Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» не определяет каких-либо особенностей для участия иностранных лиц в процессе приватизации независимо от территории Российской Федерации.

Проблема прав иностранных граждан и иностранных юридических лиц в отношении земельных участков продолжает оставаться дискуссионной в земельном законодательстве в связи с имеющимися формулировками правовых норм разного периода. Так, первоначально в Законе РСФСР от 23.11.1990 № 374-1 «О земельной реформе» было указано, что иностранным гражданам земельные участки в собственность не передаются (п. 3 ст. 4). Такое же ограничение было зафиксировано в Законе РСФСР от 22.11.1990 № 348-1 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (ст. 4). Действовавшая тогда Конституция РСФСР 1978 года с последними изменениями и дополнениями, внесенными в нее 10 декабря 1992 г., умалчивала о правах иностранных элементов на земельные участки, что было равносильно запрету такого права собственности в России. В Земельном кодексе РСФСР 1991 года содержалось указание на то, что иностранным гражданам земельные участки в собственность и пожизненное наследуемое владение не передаются (ст. 7). Право иностранных граждан на получение земельного участка в собственность было ограничено Законом РФ от 23.12.1992 № 4196-1 «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства»[1]. Таким образом, в законах, установивших право частной собственности на землю и положивших начало земельным преобразованиям в Российской Федерации, иностранные граждане были лишены этого права.

ЗК РФ окончательно решил данный вопрос. Теперь указанные категории граждан вправе получить земельный участок в собственность, однако их права на его получение носят по сравнению с гражданами Российской Федерации ограниченный характер. Так, граждане иностранных государств и иностранные юридические лица не могут иметь на праве собственности земли сельскохозяйственного назначения. Эта категория земель может принадлежать гражданам иностранных государств и иностранным юридическим лицам лишь на праве аренды (ст. 3 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), но при этом, если в собственности указанных лиц по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в общей собственности на земельный участок из земель этой категории, такой участок или доля должны быть отчуждены собственником в сроки, определенные законом, что отражает положение гражданского законодательства, закрепленное в ст. 1194 ГК РФ: «Правительством Российской Федерации могут быть установлены ответные ограничения (реторсии) в отношении имущественных и личных неимущественных прав граждан и юридических лиц тех государств, в которых имеются специальные ограничения имущественных и личных неимущественных прав российских граждан и юридических лиц».

Помимо указанного ограничения предоставление земельных участков иностранным гражданам и иностранным юридическим лицам в аренду и в собственность осуществляется только на платной основе. Указанное правило является ограничением действия общей нормы, предусматривающей возможность бесплатной передачи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 22, п. 12 ст. 30 ЗК РФ). «Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам в соответствии с настоящей статьей земельные участки предоставляются в собственность только за плату, размер которой устанавливается настоящим Кодексом» (п. 5 ст. 28 ЗК РФ).

Однако Президент РФ согласно положениям земельного законодательства вправе установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется (п. 5 ст. 35 ЗК РФ). Аналогичным образом может быть выкуплен в собственность земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на нем расположены объекты собственности иностранных граждан и иностранных юридических лиц (п. 9 ст. 36 ЗК РФ).

Необходимо отметить, что, в отличие от большинства стран, Россия предоставила иностранным гражданам и иностранным юридическим лицам широкие права в сфере земельных правоотношений, в том числе право приобретения земельных участков на территории Российской Федерации в собственность. Например, в Таиланде гражданин иностранного государства может владеть землей на основе документально оформленной долгосрочной аренды или через компании, контроль над которыми осуществляет государство и на имя которых приобретается земля. Других способов владения землей иностранными гражданами в этом государстве нет. В то время как, например, в Австрии для покупки земли иностранцам требуется получение разрешения местных или центральных органов власти и к различным иностранцам предъявляются неодинаковые требования. Законодательство США не ограничивает приобретение любой недвижимости иностранными гражданами.

Как видно из вышеизложенного, земельным законодательством Российской Федерации предусмотрены ограничения в отношении земельных участков, находящихся на приграничных территориях, и в отношении земель сельскохозяйственного назначения. Но целесообразен ли этот подход, учитывая не совсем рациональное использование сельскохозяйственных земель в Российской Федерации? Данный вопрос остается дискуссионным, особую актуальность от приобрел после принятия Указа № 26.

По некоторым оценкам, в нашей стране минимум треть когда-то возделываемых полей простаивают, не используя свои ресурсы, вместе с тем Россия находится на третьем месте в мире по запасам сельскохозяйственных угодий. С принятием Указа № 26 положения ЗК РФ в отношении покупки земельных участков иностранными субъектами были ужесточены, и на сегодняшний день покупка сельскохозяйственных земель в Российской Федерации запрещена в 48 субъектах, в составе которых 380 муниципальных образований и городских округов (имеются в виду не только приграничные территории). В свою очередь многие специалисты в области земельного права утверждают, что эти положения не столь эффективны даже для физических иностранных лиц. Например, земельный участок может быть зарегистрирован на супругу, которая имеет российское гражданство, в то время как ее супруг, являющийся гражданином иностранного государства, осуществляет все возможные и допустимые законодательством операции с земельным участком. Для более крупных субъектов права функционируют свои механизмы. Например, не исключено создание дочерних иностранных организаций, деятельность которых по приобретению прав собственности законодательно не урегулирована; контролировать же деятельность подобных субъектов довольно сложно. Используя похожие механизмы, иностранные компании имеют возможность приобретать отечественные земли сельскохозяйственного назначения.

Подводя итог, отметим следующее: на сегодняшний день в законодательстве Российской Федерации существуют ограничения для иностранных юридических и физических лиц в праве приобретения земельных участков на территории Российской Федерации (п. 3 ст. 15, п. 5 ст. 28, п. 5 ст. 35 ЗК РФ). Лимитированием прав иностранных элементов в области земельных отношений можно также считать наличие в п. 12 ст. 30 ЗК РФ положения о том, что земельные участки для строительства могут быть предоставлены иностранцам только с учетом ограничений, предусмотренных п. 2 ст. 5, п. 3 ст. 15, п. 1 ст. 22, пунктами 4 и 5 ст. 28 ЗК РФ.

Таким образом, права на приобретение и использование земельных участков на территории Российской Федерации не кажутся такими широкими, как на первый взгляд. Указанные запреты на приобретение земельных участков иностранными гражданами и юридическими лицами кажутся излишними, ведь земельные участки никто никуда не увезет, и чем больше различных ограничений, тем больше возможностей для недобросовестных субъектов. В Российской Федерации нет дефицита земли для продажи, как в других странах, наоборот, наблюдается избыток такой земли, и думается, что нужно использовать это обстоятельство при проведении экономической политики. Также можно добавить, что население, проживающее вблизи районов, где в основном располагаются земли сельскохозяйственного назначения, избыточно и социально слабо обеспечено. Естественно, ограничения необходимы, например, можно связать покупателей инвестиционными условиями, обязать к действующему производству на этой земле, в случае неиспользования земли в течение определенного периода понуждать к обязательной продаже и др.

Библиография

1 Утратил силу в связи с принятием ЗК РФ.