Проблемы правового регулирования установления арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности публично-правовых образований

УДК 349.4

Страницы в журнале: 101-108 

Ю.А. УМЕРЕНКО,

кандидат юридических наук, юрисконсульт ЗАО «Квантум» Umerenko_Y_A@rosim.ru

Рассматриваются некоторые проблемы несовершенства механизма правового регулирования установления арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности публично-правовых образований.

Ключевые слова: земельный участок, институт платы за землю, арендная плата, правовое регулирование, принципы определения арендной платы.

Legal Issues Establishing the Rent for the Land Owned by Public Law Entities

Umerenko Yu.

This article is about some problems of imperfection of the mechanism of legal regulation of establishment of a rent for the land plots being in property of public subjects.

Keywords: land lot, institute of a payment for the land, rent, legal regulation, principles of definition of a rent.

Статья 1 Земельного кодекса Российской Федерации 2001 года (далее — ЗК РФ) провозглашает в качестве одного из принципов земельного законодательства принцип платности использования земли, «согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации».

Данный принцип и совокупность существующих норм законодательства Российской Федерации, регулирующих однородные общественные отношения в сфере платы за землю, образуют самостоятельный институт земельного права[1] — институт платы за землю, который занимает одно из ключевых мест во всей системе земельных правоотношений, так как от эффективности работы данного института в немалой степени зависит развитие земельного рынка Российской Федерации на современном этапе, а также пополняемость бюджета Российской Федерации.

Институт платы за землю начал складываться в эпоху перехода Российской Федерации к рыночной экономике, однако формирование данного института земельного права не завершено, о чем свидетельствуют вносимые в законодательство Российской Федерации изменения в рассматриваемой сфере, а также наличие множества пробелов в данной области.

Впервые плата за землю была предусмотрена Основами законодательства Союза ССР и союзных республик о земле, принятыми ВС СССР 28 февраля 1990 года[2]. В РСФСР плата за землю (земельный налог, арендная плата за землю и плата за приобретение земли в собственность) была установлена положениями Земельного кодекса РСФСР (утв. ВС РСФСР 25.04.1991 № 1103-1)[3], которые были конкретизированы в Законе РФ от 11.10.1991 № 1738-1 «О плате за землю»[4]. К настоящему моменту практически все нормы Закона РФ от 11.10.1991 № 1738-1 «О плате за землю» утратили силу в связи с их несоответствием принятым позднее нормативным правовым актам.  Введение платы за землю преследовало своей целью стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель, повышения плодородия почв, а также выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества и обеспечение развития соответствующей инфраструктуры[5].

По поводу введения платы за землю А.В. Хотько справедливо отмечает, что законодательное установление размера платы за землю предотвращало возможность проявления субъективного усмотрения со стороны государственных органов при реализации принципа платности использования земли в пределах их полномочий, не создавало основы для возникновения массовых конфликтов частных интересов с публичными, не стимулировало обладателей прав на землю к такому же массовому обращению в суд за защитой своих прав, но и не отражало в полной мере дифференциацию экономической ценности земли на огромной территории нашей страны, в том числе с учетом целевого назначения соответствующих земельных участков[6].

Рациональное использование земель возможно только при условии равновесной реализации двух отраслевых принципов права[7]— платности использования земли и экономически обоснованного налогообложения земли, которое вытекает из п. 3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации 1998 года, согласно которому налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными.

Плата за землю, устанавливаемая вне зависимости от факта ведения деятельности на земельном участке, стимулирует правообладателей к полезному использованию земельных участков с максимальным экономическим эффектом. Вместе с тем взимание необоснованно высокой платы за землю снижает коммерческую привлекательность земельных участков, это приводит к отказу от ведения деятельности в пределах отдельных территорий, что в конечном счете негативно сказывается на развитии земельного рынка Российской Федерации, в связи с чем в современных условиях поиск наиболее эффективных механизмов оценки и платы за землю приобретает особую значимость и актуальность.

В настоящий момент существуют две формы платы за землю: земельный налог и арендная плата, которые, без сомнения, можно охарактеризовать как субинституты института платы за землю, составляющие его основу, и которые непосредственно взаимодействуют[8].

Аренда как форма пользования земельными участками, находящимися в собственности публично-правовых образований, имеет огромный потенциал, так как служит важным источником пополнения бюджета Российской Федерации, в связи с чем рассмотрение теоретических и практических вопросов правового регулирования установления и взимания арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, в современных условиях приобретает особую актуальность.

Порядок определения размера арендной платы, регламент, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, был утвержден постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее — Постановление № 582), т. е. практически спустя 8 лет после вступления в законную силу ЗК РФ, что свидетельствует о серьезных упущениях в рассматриваемой сфере за прошедший период. Данным нормативным правовым актом закреплены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые в равной степени распространяются на все публично-правовые образования и которые должны последовательно реализовываться с целью недопущения постановки хозяйствующих субъектов в неравное экономическое положение.

В частности, Постановлением № 582 провозглашаются следующие принципы:

— предсказуемости расчета размера арендной платы (в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, когда возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя);

— предельно допустимой простоты расчета арендной платы (предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости);

— недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки (размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков);

— учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;

— запрета необоснованных предпочтений (порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться).

Вышеуказанные принципы можно рассматривать как детализацию и конкретизацию принципа платности землепользования, закрепленного в ст. 1 ЗК РФ, применительно к установлению ставок и размера арендной платы. Роль и значение данных принципов трудно переоценить, так как они отражают существенные идеи и исходные постулаты определения размера арендной платы, объективно учитывающие субъектный состав арендаторов земельных участков, цели, доходность использования земельных участков и иные значимые факторы.

Однако данные принципы не всегда реализуются публично-правовыми образованиями в процессе правоприменительной практики, что влечет нарушение прав и законных интересов арендаторов либо дестимулирует процесс приобретения земельных участков на праве аренды.

Их воплощение в нормативных правовых актах на практике носит различный характер, что приводит к необоснованным экономическим нагрузкам на арендаторов земельных участков, находящихся в собственности публично-правовых образований, либо земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также порождает значительную правоприменительную практику.

Правовое значение данных принципов можно оценить посредством анализа Постановления Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 № 15837/1 по делу № А47-7623/2010, которое предопределило направление формирования судебной практики применительно к рассматриваемой в настоящей статье проблеме[9]. В данном судебном акте, в частности, указано следующее.

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении № 582 принципы являются общеобязательными при установлении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы не определяется по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит закреплению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В силу того, что регламентирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, влияющих на нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Основываясь на названных принципах, Правительство РФ определило соответствующие предельные ставки арендной платы для ряда случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые считаются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев закрепления иных ставок непосредственно федеральными законами.

Нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо устанавливающие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и т. п.) таких методик и формул, с учетом правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.01.2012 № 10034/11 (далее — Постановление № 10034/11), могут быть обжалованы в арбитражный суд в соответствии со ст. 13 ГК РФ и правилами гл. 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 2002 года (далее — АПК РФ), в том числе и по мотивам несоответствия указанным принципам.

Кроме того, применительно к ст. 12 ГК РФ и ст. 13 АПК РФ суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков.

При этом, поскольку перечисленные принципы и ориентиры были закреплены в Постановлении № 582, вступившем в силу с 4 августа 2009 года, ранее принятые нормативные акты публичных образований, регламентирующие размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, могут быть проверены на соответствие этим принципам и ориентирам только с указанной даты.

Правовая позиция ВАС РФ о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением № 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению судами с момента опубликования данного постановления в установленном порядке.

При этом в Постановлении № 10034/11 указано, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами в части применения п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и необоснованности исчисления размера арендной платы за прошедшие периоды на основании принятых впоследствии нормативных актов публичных образований, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ (т. е. по новым обстоятельствам), если для этого нет других препятствий.

Из анализа Постановления № 10034/11 можно сделать следующие выводы.

Во-первых, определенные Правительством РФ предельные размеры арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами. Наличие подобного вывода представляется вполне обоснованным и служит гарантией формирования единого экономического пространства в его широком понимании.

Во-вторых, нормативные правовые акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности либо определяющие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы, могут быть обжалованы в арбитражный суд, в том числе и по мотивам несоответствия указанным принципам.

В соответствии с п. 1 ст. 192 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействующим нормативного правового акта, принятого государственным органом, органом местного самоуправления, иным органом, должностным лицом, если полагают, что оспариваемый нормативный правовой акт или отдельные его положения не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности или создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В этой связи представляется: в подобном случае вопрос будет разрешаться исключительно по усмотрению суда в силу того, что указанные принципы лишены правовой конкретизации и структуры, присущих нормам права, т. е. в данном случае станет проверяться наличие несоответствия конкретного нормативного правового акта, устанавливающего размер арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности публично-правовых образований, принципам, отраженным в Постановлении № 582, что может служить почвой для порождения различной судебной практики в различных судах в силу различной оценки полноты, правильности и добросовестности реализации указанных принципов.

Также будет проверяться, не превышены ли принятые уполномоченным органом ставки арендной платы аналогичным ставкам, установленным Постановлением № 582 для земель федеральной собственности.

Подобное положение дел может породить мнение о нарушении прав субъектов Российской Федерации в подобной ситуации в связи с тем, что согласно п. «к» ч. 1 ст. 72 Конституции Российской Федерации 1993 года в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, в частности, находится земельное законодательство. Значит, данный пробел необходимо восполнить посредством внесения соответствующих изменений в существующие нормативные правовые акты.

В-третьих, в связи с тем, что регулирование арендной платы за земельные участки происходит в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами правовых актов, изменяющих ранее установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений, а это может привести к многочисленным злоупотреблениям со стороны уполномоченных органов публично-правовых образований путем произвольного увеличения ранее установленных ставок арендной платы, что повлечет нарушение законных интересов арендаторов.

В-четвертых, ранее принятые нормативные акты публичных образований, регламентирующие размеры арендной платы за земельные участки, могут быть проверены на соответствие этим принципам и ориентирам только с даты вступления Постановления № 582 в законную силу, т. е. с 4 августа 2009 года, что создает определенные правовые трудности для снижения финансовой нагрузки на арендаторов в случае отсутствия в договорах аренды условий и механизма изменения ранее установленных более высоких ставок арендной платы, в том числе в связи с изменением законодательства Российской Федерации.

Важно отметить: Постановление № 10034/11 фактически восполнило пробел Постановления № 582 в указанной части, что позволяет обеспечить защиту частных интересов.

Согласно п. 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (утв. постановлением Правительства РФ от 16.06.2009 № 582; далее — Правила), размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов);

в) согласно ставкам арендной платы либо методическим указаниям по ее расчету, утвержденным Министерством экономического развития Российской Федерации;

г) на основании рыночной стоимости земельных участков, устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Данные способы установления размера арендной платы являются исчерпывающими, при этом можно констатировать, что арендная плата за землю как субинститут института платы за землю имеет разветвленную, дифференцированную структуру, обусловленную особенностями субъектного состава арендаторов земельных участков, а также спецификой осуществляемой на земельных участках деятельности.

Такие формы установления размера арендной платы, как определение размера арендной платы по результатам торгов (конкурсов, аукционов) и на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, являются смежными и имеют схожую правовую природу, так как по смыслу ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» «проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду».

Таким образом, в обоих вышеуказанных случаях основой для определения размера арендной платы служит отчет независимого оценщика об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка, находящегося в собственности публично-правового образования. Однако при установлении размера арендной платы по результатам торгов ее размер может быть значительно выше арендной платы, определенной на основании отчета независимого оценщика, что обусловлено рыночной востребованностью соответствующего земельного участка в силу присущих особых экономических характеристик (местоположение, наличие развитой инфраструктуры, вид разрешенного использования земельного участка и т. д.).

Данный факт также отражен в п. 4 Правил, согласно которому в случае если право на заключение договора аренды земельного участка приобретается в порядке, закрепленном земельным законодательством Российской Федерации, на торгах (конкурсах, аукционах), то арендная плата определяется по результатам таких торгов (конкурсов, аукционов).

Установление размера арендной платы за земельные участки на основании кадастровой стоимости земельных участков является довольно распространенным способом.

В подобных случаях определение размера арендной платы осуществляется в процентах от кадастровой стоимости земельных участков и, как правило, связано с наличием особых правовых оснований, к числу которых, в частности, можно отнести переоформление ранее возникших прав, ограничение оборотоспособности земельных участков, нахождение на земельном участке объектов недвижимого имущества и т. д.

В подобных случаях размер арендной платы зависит непосредственно от размера кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем правовое регулирование порядка определения кадастровой стоимости земельных участков должно быть прозрачным и обеспечивать оптимальное сочетание частных и публичных интересов с целью стимулирования развития земельного рынка Российской Федерации.

Одновременно можно подчеркнуть связь оценки земли и определения размера арендной платы: правильная и объективная кадастровая оценка земель служит гарантом правильности и обоснованности взимания арендной платы за земельный участок, предоставленный на данном праве.

Согласно п. 2 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель (утв. постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316; далее — Правила проведения государственной кадастровой оценки земель) государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения.

В пункте 3 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель установлено, что государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет.

Таким образом, государственная кадастровая оценка земель может проводиться ежегодно, при этом ежегодный пересмотр кадастровой стоимости земельного участка потенциально может привести к увеличению размера арендной платы, и, следовательно, негативно отразиться на финансово-экономической деятельности арендаторов.

При таких условиях для арендаторов земельных участков затрудняется планирование размеров предстоящих арендных платежей, что можно рассматривать как опосредованное нарушение принципов предсказуемости расчета размера арендной платы и предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в этой связи представляется необходимым более четко закрепить периодичность проведения государственной кадастровой оценки земель, ее условий и предельные размеры изменения кадастровой стоимости, а также четко установить в договоре механизм и порядок изменения размера арендной платы.

В соответствии с п. 12 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются исключительно в судебном порядке, т. е. для арендаторов земельных участков в случае, если они не согласны с результатами проведенной кадастровой оценки земель, исключаются иные способы защиты своих субъективных гражданских прав и законных интересов.

В этой связи представляется целесообразным внести изменения в части возможности обжалования заинтересованными лицами результатов государственной кадастровой оценки земель в административном порядке, а также предусмотреть юридическую ответственность за преднамеренное завышение кадастровой стоимости земельных участков, что очень часто имеет место на практике с целью увеличения пополняемости соответствующих бюджетов.

Также является распространенным определение размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности на основании ставок арендной платы либо методических указаний по ее расчету, утвержденных Министерством экономического развития Российской Федерации[10]. В подобных случаях закрепляются фиксированные ставки арендной платы за определенную единицу площади земельного участка, которые дифференцируются только по субъектам Российской Федерации, т. е. по территориальному критерию, однако в ряде случаев подобные ставки индексируется на величину, равную прогнозируемому уровню инфляции[11].

Установление размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, подобным способом основывается на социальной значимости объектов, которые расположены на соответствующих земельных участках (например, земельные участки, предназначенные для инфраструктуры железнодорожного транспорта общего и необщего пользования, линий электропередачи и связи, в том числе линейно-кабельных сооружений, аэродромов, вертодромов и посадочных площадок, аэропортов, объектов единой системы организации воздушного движения и т. д.)[12].

Вместе с тем Минэкономразвития России в ряде случаев до настоящего момента не установлены ставки арендной платы в отношении земельных участков, на которых расположены объекты соответствующей инфраструктуры, что приводит к необоснованным финансовым нагрузкам на правообладателей объектов соответствующей инфраструктуры, так как согласно п. 6 Правил в подобных случаях арендная плата рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, что дестимилирует процесс приведения земельных правоотношений в соответствие с законодательством Российской Федерации.

Пункт 3 Правил в ряде случаев устанавливает: арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах, в частности при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки; п. 5 закрепляет случаи, когда арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Минэкономразвития России.

В процессе правоприменительной практики возникают ситуации, например, когда собственники нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов аналогичного назначения ранее переоформили право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды, при этом размер арендной платы установлен в процентах от кадастровой стоимости земельных участков, однако впоследствии Минэкономразвития России были утверждены в установленном порядке ставки арендной платы за земельные участки, на которых расположены такие объекты.

В этой связи возникает вопрос: каким образом рассчитывать арендную плату в подобных случаях?

Публично-правовые образования с целью максимизации пополнения бюджетов в подобных случаях отказывают в пересмотре размера арендной платы, что приводит к нарушению прав и законных интересов арендаторов и вынуждает их обращаться в суд за защитой своих субъективных гражданских прав и интересов.

Вместе с тем представляется, что согласно совокупности вышеуказанных принципов определения арендной платы размер арендной платы с учетом социальной и стратегической значимости расположенных на земельных участках объектов недвижимого имущества в подобных случаях должен рассчитываться по минимальным ставкам. При этом во всех случаях необходимо принимать во внимание условия заключенных договоров аренды земельных участков.

Подводя итог изложенному, можно сделать вывод, что такому субинституту платы за землю, как арендная плата за землю, объективно присуще наличие ряда проблем как теоретического, так и практического характера.

Сложность рассматриваемого вопроса заключается в том, что он непосредственно касается земельного, гражданского, налогового, административного, предпринимательского и иных отраслей права, в связи с чем его дальнейшее развитие предполагает необходимость полной и всесторонней проработки с точки зрения вышеуказанных отраслей права, а также поиска оптимальных экономических механизмов установления арендной платы с целью обеспечения единого экономического пространства в части выравнивания ставок и размеров арендной платы.

Кроме того, выход из сложившейся ситуации может быть найден посредством экономического и правового анализа зарубежных механизмов оценки земель и определения размеров арендной платы за их использование, который потенциально может стать источником для нововведений в российское законодательство с целью обеспечения эволюции земельных отношений.

Совершенствование и модернизация правовых механизмов установления ставок и размеров арендной платы за землю в современных условиях приобретают особую значимость и актуальность, так как от решения данной проблемы в немалой степени зависит качество и динамика развития российского рынка земельных ресурсов, что в конечном итоге сказывается на всей российской экономике в силу того, что земля традиционно рассматривается как один из основополагающих факторов экономического роста.

Рассмотренные способы определения размеров арендной платы не позволяют обеспечить баланс и сочетание публичных и частных интересов, в связи с чем объективно встает вопрос о поиске путей их возможного и наиболее оптимального сочетания, а также концептуального пересмотра государственной политики в рассматриваемой сфере.

Анализ существующего нормативно-правового регулирования установления арендной платы за землю должен объективно отражать весь спектр проблем в данной области.

Подготовка предложений по установлению обоснованной платы за землепользование и их последующее воплощение в нормах права на основе анализа текущей ситуации и правоприменительной практики должна стать одной из первоочередных задач развития земельного законодательства Российской Федерации.

Библиография

1 О понятии правового института см. более подробно: Радько Т.Н. Теория государства и права: учеб. 2-е изд. — М., 2009. С. 412.

2 Ведомости СНД и ВС СССР. 1990. № 10. Ст. 129.

3 Ведомости СНД и ВС СССР. 1991. № 22. Ст. 768.

4 Ведомости СНД и ВС СССР. № 44. Ст. 1424.

5 См.: Болтанова Е.С., Женетль С.З. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный). — М., 2010. С. 301.

6 См.: Хотько А.В. Кадастровая оценка земли приобретает рыночную основу // Юрист. 2010. № 10.

7 См. более подробно: Хотько А.В. Перспективы оспаривания в суде результатов государственной кадастровой оценки земель. — М., 2010. С. 3.

8 О проблеме содержания и структуры института платы за землю см. более подробно: Умеренко Ю.А. Институт платы за землю: состояние и проблемы // Евразийский юридический журнал. 2012. № 6 (49).

9 Вестник ВАС РФ. 2012. № 11.

10 См., например: приказы Минэкономразвития России от 22.09.2011 № 507 «Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения объектов электроэнергетики (за исключением генерирующих мощностей)»; приказ от 26.10.2011 № 597 «Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения аэродромов и аэропортов» и др.

11 См., например: приказ Минэкономразвития России от 13.12.2010 № 626 «Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, которые предоставлены (заняты) для размещения инфраструктуры железнодорожного транспорта необщего пользования».

12 Перечень случаев определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности на основании ставок арендной платы, отражен в п. 5 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.