Рынок недвижимости и его особенности

УДК 347.133
 
А.В. БАЛЯКИН,
аспирант кафедры гражданского права Современной гуманитарной академии
 
Рынок недвижимости во все времена был связан с определенными рисками утраты права собственности на приобретенную недвижимость — жилые помещения. Поэтому решение многих проблем, с которыми сталкиваются сегодня при осуществлении операций с недвижимостью граждане, может быть найдено путем законодательного совершенствования норм и процедур регистрации.
Ключевые слова: рынок недвижимости; покупатель; риэлтор; участники рынка; пожизненная рента
 
This article is devoted to the problems of the functioning of the real estate market in Russia. The real estate market at all times was associated with some risk of loss of property rights to purchase real estate — residential premises. Therefore, the solution to many problems facing today in the implementation of real estate people, can be found through the legislative rules and registration procedures.
Keywords: market of the real estate; buyer; rieltor; market participants; life annuity.
 
В  настоящее время на всей территории Российской Федерации активно развивается рынок недвижимости, увеличивается число его участников, возрастает спрос на жилье. Соответственно, растет и потребность в надлежащем и эффективном правовом регулировании данных правоотношений.
Рынок недвижимости во все времена был связан с определенными рисками утраты права собственности на приобретенную недвижимость — жилые помещения. Как свидетельствует судебная практика, в некоторых случаях при переходе прав собственности на недвижимость имеют место нарушения действующего законодательства или ущемления прав кого-либо из собственников либо членов его семьи. При обращении в суд прежде всего страдают интересы последнего покупателя, у которого собственник вправе истребовать такое имущество, если оно было приобретено безвозмездно у лица, которое не имело права его отчуждать. Покупатель может потерять как сам объект недвижимости, так и средства, вложенные в его приобретение. И даже в тех случаях, когда продавца обяжут по решению суда вернуть все выплаченные за квартиру деньги, освободить помещение покупателю придется немедленно, а денег ждать придется скорее всего долгое время.
Поэтому решение многих проблем, с которыми граждане сталкиваются сегодня при осуществлении операций с недвижимостью, может быть найдено путем законодательного совершенствования норм и процедур регистрации. В первую очередь нормы гражданского и жилищного законодательства должны отвечать интересам участников сделок, а также
защищать их права в случае нарушения. К примеру, можно предложить некоторые направления совершенствования гражданского законодательства России и законодательства по регистрации прав на недвижимость: уточнение норм о правах, обязанностях и ответственности регистрирующих органов.
Люди иногда отдают предпочтение риэлторам — лицам, которые оказывают посреднические услуги на рынке недвижимости. Но на сегодняшний день отсутствие закона, регулирующего их деятельность, создает необоснованные сложности не только для них, но и для потребителей их услуг. Установление единства в правовом регулировании такого вида деятельности на всей территории Российской Федерации — основная задача законодателей в данной сфере правоотношений.
Большинство услуг, предоставляемых риэлторами, имеет особое значение, поскольку связаны с переходом прав на недвижимое имущество. Именно поэтому в закон должны быть включены нормы об особенностях защиты прав потребителей этого вида услуг. При этом должны приниматься во внимание и требования риэлторов, большая часть которых относится к взаимоотношениям с различными органами исполнительной власти, иными государственными организациями и учреждениями. Необходимо специально выделить нормы, устанавливающие информационное обеспечение данного вида деятельности должностными лицами органов управления на местах по риэлторским запросам.
Принятие закона должно обеспечить сбалансированное развитие первичного и вторичного рынков недвижимости, сделать оптимальным взаимодействие всех профессиональных участников рынка и обеспечить наиболее эффективное управление объектами недвижимости[1].
По нашему мнению, в целях защиты прав граждан необходимо, чтобы все агентства, компании, фирмы, деятельность которых связана с недвижимостью, имели лицензии на данный вид деятельности, так как согласно Федеральному закону от 08.08.2001 № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» к лицензируемым относятся виды деятельности, осуществление которых может повлечь за собой нанесение ущерба правам, законным интересам, здоровью граждан.
На сегодняшний день одним из способов отчуждения жилых помещений на территории Российской Федерации является договор пожизненной ренты. В средствах массовой информации идет активная реклама услуг компаний, которые предоставляют юридическую помощь при продаже квартиры по данному договору.
Согласно договору пожизненной ренты человек передает право собственности на свою недвижимость лицу, которое получает это право после выплаты за данную недвижимость около одной трети ее реальной рыночной стоимости. Бывший собственник при этом сохраняет право проживания в квартире, а купившее ее лицо обязуется выплачивать пожизненную ренту и оплачивать коммунальные услуги.
Как свидетельствует судебная практика, заключение договора ренты несет в себе угрозу серьезных рисков как для получателя, так и для плательщика ренты. Некоторые эксперты признают, что в процессе заключения подобных договоров возникает большое количество проблем. Так, в Новосибирске в целях защиты прав граждан путем представления их интересов через суд даже муниципалитет стал помогать людям расторгать незаконные договора пожизненной ренты и возвращать принадлежащее им жилье.
Жилищный кодекс РФ регламентировал отношения между собственником жилья и членами его семьи после прекращения между ними семейных отношений: за бывшими членами семьи собственника право пользования жилым помещением не сохраняется. Однако они могут сохранять в соответствии с законом это право при достижении соглашения с собственником либо по решению суда, который, учитывая имущественное положение этих лиц и другие обстоятельства, а также отсутствие у них оснований приобретения и осуществления права пользования иным жильем, устанавливает срок пользования данным помещением (п. 4
ст. 31 ЖК РФ)[2]. Тогда на них будет распространяться и действие ст. 558 ГК РФ, согласно которой существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование данным жилым помещением.
Как свидетельствует судебная практика, нередки ситуации, когда после прекращения семейных отношений бывший член семьи еще не освободил жилое помещение, а супруг или супруга — собственник уже совершил сделку по его отчуждению. Представляется, что в целях стабилизации отношений между собственником жилого помещения и бывшими членами его семьи после прекращения семейных отношений, а также для защиты прав приобретателя этой недвижимости целесообразно в п. 4 ст. 31 ЖК РФ установить срок (один месяц), в течение которого собственник жилого помещения не смог бы совершать сделок по его отчуждению. При этом бывший член семьи смог бы заключить соглашение с собственником жилого помещения на дальнейшее проживание в нем, а если соглашение не будет достигнуто, то этот срок позволит ему обратиться в суд. Так, в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 19.08.2008 было разъяснено, что право пользования жилыми помещениями при переходе права собственности на него другому лицу сохраняется за бывшим членом семьи собственника жилого помещения при условии, что в момент приватизации он имел равные права пользования этим жилым помещением с лицом, его приватизировавшим.
Среди участников сделок по отчуждению жилых помещений фигурируют несовершеннолетние. Для решения наиболее сложных и спорных случаев в целях защиты их прав и интересов, а также для стабилизации отношений между покупателем и продавцом целесообразно совершать двойные сделки. К примеру, сделка по отчуждению новому собственнику жилого помещения, где проживает несовершеннолетний, совершается в одном агентстве недвижимости, а сделка по приобретению жилого помещения на ребенка у другого собственника — в другом агентстве.  Это ограничение позволило бы избежать нарушений прав несовершеннолетнего ребенка при отчуждении жилых помещений.
Как свидетельствует практика, лицо, приобретая в собственность квартиру, комнату или дом после получения правоустанавливающего документа на недвижимое имущество (свидетельства о государственной регистрации права собственности, решения суда) не уведомляет управляющую организацию о том, что он новый собственник.  Мы считаем, что лицо, которое приобрело в собственность квартиру, комнату, дом обязано уведомить об этом обслуживающую организацию (паспортиста) после получения правоустанавливающих документов в течение десяти дней. Эта мера должна быть обязательной, так как на практике при возникновении аварийных, чрезвычайных ситуаций получить доступ в жилое помещение в короткие сроки не представляется возможным. Данная проблема является очень серьезной и нуждается в незамедлительном решении.
 
Библиография
1 См.: Батяев А.А., Дубровская И.А. Справочник риэлтора // Горячая линия бухгалтера. 2008. № 2.
2 См.: Поминов М.В., Ковалев Н.Н., Олейник С.Д. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. — М., 2007. С. 63.