Товарищество собственников жилья как цивилизованный механизм регулирования жилищно-коммунальных отношений

УДК 347.233.8 

Страницы в журнале: 73-77

Е.В. ТОКАРЕВА,

эксперт Экспертно-криминалистического центра ГУВД по Волгоградской области

Рассматривается значение товарищеского управления собственностью как цивилизованного механизма регулирования жилищных отношений. Делается вывод о том, что товарищество собственников жилья,  контролируя  качество и объем предоставляемых услуг,  стимулирует модернизацию жилищно-коммунального хозяйства, способствует развитию конкуренции в сфере предоставления коммунальных услуг и, как следствие, обеспечивает максимальное удовлетворение потребностей жителей муниципальных образований.

Ключевые слова: жилищные отношения, товарищество собственников жилья, Жилищный кодекс РФ.

The article deals with the meaning of the companionable administration of ownership as a civilized controlling instrument of housing. The author draws a conclusion that Condominium Partnership regulates the quality and the number of the offered services, stimulates modernization of the housing and public utilities, and, as a result, leads to satisfaction of needs of the municipal units’ residents.

Keywords: housing, Condominium Partnership, Housing Code of the Russian Federation.

Законодательное регулирование жилищных отношений в России в начале 90-х годов XX века явилось поворотным этапом в деле решения жилищной проблемы, обострившейся в условиях перехода к рыночной экономике.

Была определена необходимость проведения жилищной реформы как неотъемлемой части стабилизации экономики государства и осуществления в ней структурных изменений.

Современная жилищная политика России реализуется через систему мероприятий программы жилищно-коммунальной перестройки и исходит из того, что решение проблемы улучшения содержания жилищного фонда, забота о состоянии многоквартирных домов — это прежде всего забота самих жильцов.

Для правильного понимания социально-правового значения товарищеского управления собственностью как цивилизованного механизма регулирования жилищно-коммунальных отношений следует раскрыть понятие «жилищные отношения».

Как отмечает М.Ю. Тихомиров, до принятия ЖК РФ в юридической литературе вопрос о содержании термина «жилищные отношения» не имел однозначного решения, поскольку нормативное определение данной дефиниции отсутствовало[1].

В среде ученых-юристов стало преобладать мнение, что жилищные отношения — это общее, родовое понятие, которым охватываются различные виды отношений, возникающих по поводу жилища[2]. Согласно мнению известного цивилиста Ю.К. Толстого, действие жилищного законодательства распространяется на разнородные общественные отношения, к которым применяются различные методы правового регулирования, хотя указанные отношения и подпадают под собирательный термин «жилищные отношения». Их регулирование происходит путем применения различных по своей отраслевой принадлежности правовых норм[3].

В статье 4 главы 1 ЖК РФ определено, что жилищные отношения — это отношения по поводу:

— возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда;

— пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

— пользования общим имуществом собственников помещений;

— отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилищного фонда;

— учета жилищного фонда;

— содержания и ремонта жилищного фонда;

— перепланировки и переустройства жилых помещений;

— управления многоквартирными домами;

— создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

— оказания коммунальных услуг;

— внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

— контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

 Перечень жилищных отношений, приведенный в ст. 4, является исчерпывающим, как и перечень субъектов (участников) отношений: участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

В соответствии со ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья (далее — ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. ТСЖ является юридическим лицом, следовательно, одним из субъектов жилищных отношений.

Как справедливо отмечает Г.Ф. Шешко, «отношения собственности на жилой дом, жилое помещение находятся в тесной связи с жилищными отношениями, право собственности является основанием для возникновения и осуществления жилищных отношений. Право пользования жилым помещением собственником этого помещения является одним из трех важнейших составляющих права собственности: владение, пользование и распоряжение»[4].

Регулирование жилищных отношений носит довольно сложный характер и осуществляется главным образом на базе сочетания принципов жилищного и гражданского законодательства. Все это повышает необходимость углубленного изучения основных жилищно-правовых и иных категорий в сфере регулирования жилищных отношений, без знания которых невозможно правильное применение действующего законодательства.

Механизм регулирования жилищных отношений есть прежде всего взаимосвязь элементов в системе воздействия на процессы в жилищно-коммунальной сфере, направленная на повышение качества жилищно-коммунальных услуг и максимальное удовлетворение потребностей жителей муниципального образования.

В соответствии с Указом Президента РФ от 28.04.1997 № 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» на территории Российской Федерации проводится реформа жилищно-коммунального хозяйства, одним из приоритетных аспектов которой является организация и развитие самоуправления граждан в жилищно-коммунальной сфере. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства, одобренная этим документом, признает ТСЖ преобладающей формой управления жилыми многоквартирными домами. В этом же указе подчеркивается, что объединение собственников жилья в ТСЖ в границах единого комплекса недвижимого имущества (кондоминиума), включающего в себя земельный участок и расположенное на нем жилое здание, является одним из наиболее приемлемых способов защиты их прав, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг и позволяет создать условия для привлечения дополнительных источников финансирования работ по обслуживанию и ремонту жилищного фонда. Кроме того, ТСЖ получают реальную возможность самостоятельно решать вопросы организации обслуживания и эксплуатации жилья, а следовательно, определять порядок расходования средств, направляемых на эти цели.

Как видим, основная цель создания и деятельности ТСЖ — это обеспечение эффективного совместного управления и использования общего имущества многоквартирного дома.

Опросы, которые были проведены в ряде городов в 1999—2000 гг., выявили следующие цели, преследуемые собственниками при организации ТСЖ:

— эффективное совместное использование общего имущества;

— поддержание требуемого технического и санитарного состояния здания;

— сохранение первоначального рыночного уровня стоимости недвижимости и по мере возможности его повышение;

— предоставление домовладельцам условий для безопасного и удобного проживания;

— минимизация затрат на обслуживание и коммунальные услуги;

— получение дополнительного финансирования за счет хозяйственной деятельности;

— проведение кредитной и инвестиционной политики на цели содержания многоквартирного дома в интересах членов товарищества;

— оказание жильцам дополнительных услуг;

— представление интересов собственников во взаимоотношениях с третьими лицами[5].

Как отмечает А.Б. Рыжов, недостаточно развитая способность собственников помещений в многоквартирном доме к сотрудничеству ради обеспечения общих интересов, а также отсутствие условий, необходимых для реализации полномочий граждан—собственников помещений по управлению многоквартирным домом, негативно отразились на развитии рыночных отношений в сфере управления многоквартирными домами[6].

 Владельцы помещений самостоятельно решают, каким способом управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов-профессионалов (управляющего, управляющей компании). Если качество предоставляемых услуг не будет соответствовать требованиям жильцов (некачественная или несвоевременная уборка территории, лестниц, несвоевременный вывоз отходов, невыполнение работ по обслуживанию и ремонту инженерного оборудования дома и др.), ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другие организации.

Проведенный по заказу Департамента муниципального жилья и жилищной политики Правительства Москвы социологический опрос показал, что состоянием дома и подъезда, а также работой технических систем и инженерных коммуникаций, уборкой в подъезде, вывозом мусора с придомовой территории удовлетворены в основном жители домов, которые создали ТСЖ. В этих домах более эффективно решаются задачи безопасного и удобного проживания граждан, обеспечивается контроль состояния дома и придомовой территории, рационально используется общее имущество, создаются условия, способствующие снижению затрат на техническое обслуживание и коммунальные услуги[7].

Как отмечается в подпрограмме «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002—2010 годы (утв. постановлением Правительства РФ от 17.11.2001 № 797), многообразие организационно-правовых форм собственников жилья должно послужить импульсом для формирования двух уровней конкурентных отношений: в сфере управления недвижимостью в целях получения заказа от собственника на управление жилищным фондом; конкуренции подрядных организаций в целях получения заказа на обслуживание жилья.

Члены ТСЖ напрямую заинтересованы в установке приборов индивидуального учета и регулирования потребляемых воды, газа и других энергоресурсов, так как зачастую реальный объем потребления оказывается значительно меньше рассчитываемого по нормативу.

В.В. Путин отметил: «…жильцы должны платить лишь за те услуги, которые они реально получают, а не за то, что им “рисуют” в квитанциях. Только так можно выстроить цивилизованные отношения между производителями и потребителями в сфере ЖКХ, обеспечить повышение качества услуг и приемлемый, необременительный для людей уровень коммунальных тарифов»[8].

При этом комплекс ресурсосберегающих мероприятий, проводимый ТСЖ, позволяет значительно уменьшить общий объем потребления ресурсов за счет предотвращения неоправданных расходов воды, газа и других энергоресурсов. Население привыкает экономно относиться к предоставляемым услугам, прослеживая связь между своими затратами и потреблением этих услуг, что практически невозможно осуществить в муниципальном жилищном фонде и, в частности, в отдельных приватизированных квартирах. В ТСЖ создаются условия для более бережного отношения к местам общего пользования, так как жильцы знают, что в случае поломки общего имущества придется платить самим. После наведения порядка в доме жильцами никто не будет разрисовывать стены, разбивать окна и т. д. Как следствие, повышается рыночная стоимость квартир, находящихся в ТСЖ, появляется возможность снижения затрат на содержание и текущий ремонт дома, высвобождаются дополнительные средства для проведения ремонтных и профилактических работ, в перспективе могут быть снижены ежемесячные платежи за жилищные услуги.

Собственники помещений могут сами контролировать управляющую организацию (при выборе такого способа управления) или подрядчиков (при непосредственном управлении) либо доверить это другому лицу: специалисту или организации. Однако поручение контроля другому специалисту или организации возможно только в случае принятия решения заключить для этой цели кроме договора управления договор возмездного оказания услуг по контролю деятельности управляющего. При этом в договоре управления собственники могут оговорить процедуру допуска управляющим к документам и осуществляемым процессам уполномоченного собственниками контролера.

Качество деятельности ремонтно-эксплуатационных, специализированных организаций должно оцениваться как управляющими организациями (в рамках взаимных договорных обязательств), ТСЖ, так и уполномоченными органами государственного и муниципального контроля.

 Нельзя не согласиться с мнением В.В. Гущина, что контроль должен позволить своевременно и полно выявлять нарушения управляющими, подрядными и коммунальными организациями обязательств перед собственниками жилых помещений в многоквартирных домах, обеспечивать повышение качества их работы, стимулировать участие граждан в управлении жильем путем своевременного снижения размера платежей в случае выявления нарушений[9]. Надзор приведет к усилению ответственности исполнителей и улучшению качества обслуживания граждан.

Результаты контроля состояния многоквартирных домов и качества оказания коммунальных услуг должны являться основанием для привлечения виновных к административной или уголовной ответственности; использоваться для перерасчета платежей.

Так, согласно п. 6 Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) в случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, органы управления ТСЖ или иного специализированного потребительского кооператива, управляющая организация, а при непосредственном управлении многоквартирным домом лица, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы, обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений.

Как видим, управление жильем прямо затрагивает интересы всего населения страны. Каждый собственник заинтересован в безопасных и благоприятных условиях проживания, в качественных услугах, обеспечивающих комфорт своего жилища.

Товарищеское управление собственностью, являясь цивилизованным механизмом жилищно-коммунальных отношений, способствует обеспечению большей прозрачности, стабильности и добросовестности в жилищной сфере.

Собственник помещений, став единственным и полноправным субъектом управления многоквартирным домом, несет полную ответственность не только за содержание своего индивидуально обособленного имущества (квартиры), но и за содержание общего имущества. Являясь основным заказчиком на рынке жилищно-коммунального хозяйства, он вправе формировать управленческую политику и требовать предоставления качественных жилищно-коммунальных услуг.

ТСЖ как организация на основе членства собственников многоквартирного дома может оказывать влияние на поведение нерадивых жильцов, вести пропаганду рачительного, бережного отношения к оказанным услугам, основанного на конечной выгоде потребителя как в чисто экономическом аспекте, связанном с требуемым качеством проживания при меньших текущих и перспективных расходах, так и исходя из моральной ответственности за экологию мест проживания, сохранность природы.

По своему внутреннему строению и регулируемым отношениям ТСЖ, с одной стороны, являются структурными ячейками гражданского общества, с другой стороны, выполняют задачи местного самоуправления, регулируют характерные для них отношения на низовом уровне, непосредственно связанном с местом жительства. Такое положение ТСЖ является толчком для реорганизации структуры жилищно-коммунального хозяйства на принципах приоритета нужд потребителя.

По нашему мнению, социально-правовое значение товарищеского управления собственностью трудно недооценить. Верно отмечает Д.Г. Евстигнеев, что ТСЖ могут оказывать влияние на повышение уровня профессиональной подготовки работников жилищно-коммунального хозяйства, придать импульс преобразованиям в отрасли, за которой в течение долгого времени закрепилось представление как о не соответствующей современному уровню технического прогресса. Стандартизация услуг и четкое определение их минимального потребления должны привести к снижению их стоимости для большинства населения. Участие ТСЖ как коллективного представителя должно противодействовать чрезмерным аппетитам монополий в ценообразовании, экономически обусловить ценообразование в ЖКХ.

Так, в 2009 году в Волгограде были реализованы мероприятия в рамках программы капитального ремонта жилья, финансовое обеспечение которой осуществлялось на основе софинансирования. 5% средств, необходимых ТСЖ на капитальный ремонт многоквартирного дома, вносили сами члены ТСЖ, остальные 95% выделялись из федерального, областного и городского бюджетов. Подрядчики определялись конкурсными комиссиями, заседания которых были организованы в самих ТСЖ. Например, вышло постановление главы Волгограда от 21.08.2009 № 2061 «О распределении субсидий», в котором ТСЖ «Хользунова 36/5» было предусмотрено 6 255 074 руб. Еще 5% суммы  (312 753 руб.) было дополнительно внесено самими жителями — членами ТСЖ. В августе 2009 года в соответствии с установленной процедурой в ТСЖ «Хользунова 36/5» прошло заседание конкурсной комиссии. В итоге был выбран единый подрядчик на выполнение трех видов работ: капитального ремонта кровли, утепления и ремонта фасада, ремонта подвальных помещений.

ТСЖ могут быть субъектом городского заказа и принимать участие в объявлении конкурсов, тендеров как заинтересованные организации потребителей услуг. Подходы к решению значительного количества проблем могут существенно измениться в случае выступления ТСЖ действенным субъектом в отношениях в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Созданные в настоящее время объединения ТСЖ оказывают большое влияние на отношения, складывающиеся в жилищной сфере. Кумулятивный эффект от таких объединений является реальным преобразованием на государственном уровне и способствует формированию социальной активности граждан, а следовательно, и гражданского общества в нашей стране.

Таким образом, ЖК РФ требует от собственников серьезного подхода к вопросам управления многоквартирным домом. Благосостояние дома напрямую зависит от подхода собственников к управлению этим домом. Выступая заказчиками на предоставление жилищно-коммунальных услуг и участвуя в управлении комплексами недвижимого имущества, ТСЖ выполняют основные регулирующие функции в сфере жилищных отношений. Контроль со стороны ТСЖ над качеством и объемом предоставляемых услуг позволяет стимулировать модернизацию жилищно-коммунального хозяйства, способствует развитию конкуренции в сфере предоставления коммунальных услуг и, как следствие, обеспечивает максимальное удовлетворение потребностей жителей муниципальных образований.

Библиография

1 См.: Комментарий к новому Жилищному кодексу / Под ред. М.Ю. Тихомирова. — М., 2007. С. 4—5.

2 См.: Седугин П.И. Жилищное право: Учеб. для вузов. 2-е изд., перераб. и доп. — М., 2001. С. 2.

3 См.: Толстой Ю.К. Жилищное право. — М., 1996. С. 25.

4 Шешко Г.Ф. Жилищные отношения. Правовое регулирование в современных условиях // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2003. № 3—4.

5 См.: Кутакова Т.Б. Создание товариществ собственников жилья в России // Жилищное право. 2000. № 2. С. 15—16.

6 См.: Рыжов А.Б. Создание условий для реализации полномочий собственников помещений по управлению многоквартирным домом: региональный опыт // Там же. 2006. № 2. С. 23.

7 См.: Постановление Правительства Москвы от 29.08.2000 № 690 «О комплексной городской программе формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья» // КонсультантПлюс.

8 Российская газета. 2009. 14 апр.

9 См.: Гущин В.В., Курганова А.С. Управление многоквартирными домами // Жилищное право. 2005. № 11. С. 23.