Учреждение квартирного товарищества и выбор концепции управления (по законодательству Эстонской Республики)

Т.П. КАЛИН,
соискатель кафедры гражданского права и процесса РГСУ
 
Идея квартирных товариществ возникла более 100 лет тому назад. Первые товарищества появились в Европе в начале XX века для того, чтобы гарантировать недорогое жилье тем слоям населения, у которых не было возможности построить его самостоятельно. 
 
О том, какое признание получили квартирные товарищества в мире, свидетельствуют деятельность Всемирного союза квартирных товариществ — отделения Всемирного союза общественной деятельности, а на европейском уровне — Европейской жилищной организации. В Эстонской Республике (далее — ЭР) создан Эстонский союз квартирных товариществ.
Квартирные товарищества являются частноправовыми юридическими лицами, чье участие в гражданских правоотношениях должно соответствовать тем целям, которые определены в уставе объединения.
Причиной возникновения института квартирного товарищества в ЭР послужило то, что государство передало частным лица, бывшим квартиросъемщикам, право собственности на квартиры, а вместе с ним и обязанности по управлению приватизированным жилым домом. По сравнению с действовавшими в начале 90-х годов прошлого века жилищными товариществами квартирное товарищество имеет более широкие полномочия и возможности по управлению и хозяйствованию в жилом доме. Изменились форма собственности и предоставление права собственникам квартир создавать независимое самостоятельное юридическое лицо, некоммерческое объединение, которое может представлять их общие интересы в правоотношениях с третьими лицами и государством.
Квартирное товарищество — это установленное Законом ЭР о квартирной собственности и созданное собственниками квартир некоммерческое товарищество, целью которого является совместное хозяйственное обслуживание идеальных долей в строениях и земельном участке, являющихся частью объекта квартирной собственности, и представление общих интересов членов квартирного товарищества (ч. 1 ст. 2 Закона ЭР о квартирных товариществах). Квартирное товарищество может быть создано не только собственниками квартирной собственности, но и собственниками права квартирной застройки в целях совместного хозяйственного обслуживания идеальных долей в праве застройки, являющимися частью объекта прав квартирной застройки (ч. 2).
Некоммерческое объединение (в том числе квартирное товарищество) может быть учреждено как минимум двумя лицами. Учредителями могут быть как физические, так и юридические лица (ст. 5 Закона ЭР о некоммерческих объединениях).
Согласно ст. 48 Конституции ЭР каждый имеет право вступать в некоммерческие общества и союзы. Однако принцип добровольности в квартирном товариществе заключается в свободе выбора владеть или не владеть квартирой в доме, в котором организовано квартирное товарищество, право создать или не создавать товарищество. Став членом товарищества после покупки квартиры или в результате учреждения товарищества, гражданин может отказаться от членства товарищества, лишь отчудив свою квартиру.
В жилом доме, в котором имеются приватизированные жилые помещения, собственники квартир могут в целях совместного административно-хозяйственного обслуживания жилого дома учреждать квартирное товарищество. Оно учреждается по решению большинства собственников квартир в разделенной на квартирные собственности недвижимой вещи, если большинству через идеальные доли в объекте квартирной собственности принадлежит большая часть строения и земельного участка (ч. 1 ст. 3 Закона ЭР о квартирных товариществах). Членами квартирного товарищества являются все собственники квартир разделенной на квартирные собственности одной недвижимой вещи или несколько недвижимых вещей (ч. 1 ст. 5).
Для учреждения квартирного товарищества необходимо созвать учредительное собрание. Для этого квартирособственники создают инициативную группу, состоящую из одной десятой собственников квартир, которая и созывает учредительное собрание, а также решает все вопросы, связанные с его проведением. Для созыва учредительного собрания инициативная группа рассылает извещение квартирособственникам с указанием повестки дня, где основным вопросом является принятие решения об учреждении квартирного товарищества. На учредительном собрании:
· проводится письменная регистрация участников собрания, указываются имена и фамилии квартирособственников, а также фиксируется количество участников, которые подтверждают подписью в листе регистрации участников учредительного собрания свое присутствие на собрании;
· избираются руководитель и протоколист собрания, который ведет протокол учредительного собрания;
· решается вопрос об учреждении квартирного товарищества.
За учреждение квартирного товарищества должны проголосовать более половины квартирособственников при условии, что им принадлежит через идеальные доли квартирной собственности большая часть строения и земельного участка (ст. 3 Закона ЭР о квартирных товариществах). Если на учредительном собрании большинством принимается решение об учреждении квартирного товарищества, необходимо решить следующие вопросы, связанные с началом деятельности объединения: утвердить устав, внутренний распорядок, выбрать членов правления и ревизионной комиссии, определить размер паевых взносов.
Устав квартирного товарищества принимается на учредительном собрании и изменяется на общем собрании членов товарищества. За принятие устава или его изменение должно быть подано более половины общего числа голосов (ч. 1 ст. 4 Закона ЭР о квартирных товариществах). Устав является для квартирного товарищества основным документом. Его обязаны соблюдать все члены товарищества независимо от того, голосовали они за его принятие или против.
Устав квартирного товарищества должен соответствовать ст. 7 Закона о некоммерческих объединениях, устанавливающей следующие основные требования к его содержанию:
· название товарищества;
· место нахождения;
· цель деятельности;
· условия и порядок приема в члены товарищества, а также выхода из числа его членов;
· права членов товарищества;
· обязанности членов товарищества или порядок, в котором могут устанавливаться их обязанности;
· права и обязанности отделений товарищества (при их наличии);
· условия и порядок созыва общего собрания, а также порядок принятия решений;
· численный состав членов правления или его максимальное и минимальное количество;
· распределение имущества товарищества в случае его прекращения, и др.
К иным условиям, которые необходимо предусмотреть в уставе квартирного товарищества, относятся:
· правила осуществления членами правления совместных представительских прав. Обычно каждый член правления имеет право представлять квартирное товарищество во всех юридических действиях, но уставом может предусматриваться, что члены правления или некоторые из них могут представлять товарищество только совместно;
· ограничение представительских прав правления в некоторых юридических действиях;
· порядок назначения и отзыва членов правления;
· возможность возложения членом правления своих обязанностей на третьих лиц;
· порядок информирования членов товарищества о руководстве и представления по их требованию соответствующего отчета;
· порядок созыва общего собрания членов квартирного товарищества, кворум, при наличии которого собрание правления является правомочным, нормы голосования для принятия решений;
· порядок созыва нового общего собрания в случае, если на первом общем собрании отсутствовал кворум;
· порядок назначения ревизионной комиссии и проведения ревизий;
· порядок доведения решений общего собрания и решений правления до сведения всех членов товарищества[1].
После проведения учредительного собрания в регистр некоммерческих объединений и фондов подается заявление о внесении в регистр квартирного товарищества. Заявление подписывается всеми членами правления и нотариально заверяется. В соответствии со ст. 3 Закона ЭР о квартирных товариществах к заявлению необходимо приложить следующие документы:
· протокол учредительного собрания;
· список членов, содержащий имя или наименование каждого члена товарищества, дату вступления в членство, личный или регистрационный код, при отсутствии эстонского личного кода — день, месяц и год рождения лица, номер квартиры, количество принадлежащих каждому члену голосов, а также размер паевого взноса и дату его внесения, данные о выбытии или исключении из квартирного товарищества;
· копии записей в крепостной книге о принадлежности квартирной собственности или документ, подтверждающий движимую собственность;
· устав, подписанный проголосовавшими за его принятие членами;
· нотариально заверенные образцы подписей членов правления;
· данные о средствах связи квартирного товарищества;
· справку об уплате государственной пошлины.
Регистр некоммерческих объединений и фондов высылает квартирному товариществу решение, удостоверяющее внесение заявления в регистр. Заявление может быть отклонено в случае несоответствия устава квартирного товарищества или других документов требованиям закона (ст. 9 Закона о некоммерческих объединениях). При отклонении заявления держатель регистра должен указать причину, по которой отклоняется заявление. После внесения в регистр квартирное товарищество получает регистрационную карточку.
Первый способ организации квартирного товарищества — его учреждение на базе жилищного кооператива. Согласно Закону о приватизации жилых помещений собрание квартировладельцев жилого дома, принадлежащего жилищному товариществу (кооперативу), может до включения занятой соответствующим жилым домом земли в крепостную книгу принимать решение об отделении от жилищного товарищества (кооператива) и учреждении на базе жилого дома квартирного товарищества. При этом все квартировладельцы жилого дома считаются членами нового товарищества. Собрание квартировладельцев жилого дома созывается по инициативе не менее одной десятой общего количества квартировладельцев на основании подписанного ими извещения, в котором должны быть указаны время и место проведения, а также повестка дня собрания (ч. 2 ст. 29 прим. 1). Собрание считается правомочным, если на нем присутствует более половины квартировладельцев жилого дома. Для принятия решения о выделении из состава жилищного кооператива и учреждении квартирного товарищества требуется большинство не менее двух третей голосов общего количества голосов участников собрания.
Если собрание квартировладельцев жилого дома принимает решение об учреждении на базе жилого дома квартирного товарищества, правление прежнего жилищного кооператива обязано в течение месяца со дня подачи ходатайства собственников квартир передать по простому письменному соглашению, заключенному между правлением кооператива и квартировладельцем находящуюся в пользовании квартировладельца квартиру в его собственность (ч. 4 ст. 29 прим. 1 Закона о приватизации жилых помещений).
Второй способ организации квартирного товарищества связан не с его учреждением, а выделением из его состава существующего квартирного товарищества. Если квартирное товарищество включает более одного дома, отделяться от товарищества может только каждый дом в отдельности. За решение об отделении должно быть подано более половины количества голосов собственников квартир в доме, желающем отделиться от квартирного товарищества. Решение об отделении должно быть нотариально заверено.
После организуется процедура передачи управления и хозяйствования многоквартирным жилым домом от обязанного субъекта (домоуправления) квартирному товариществу, встречающаяся на практике очень редко. До передачи административно-хозяйственного обслуживания жилого дома квартирному товариществу такое обслуживание жилого дома организует обязанный субъект приватизации жилых помещений, которому собственники жилых помещений оплачивают административно-хозяйственные расходы в соответствии с заключенными между сторонами письменными соглашениями. Кроме того, собственник жилого помещения оплачивает водоснабжение, услуги за канализацию и тепловую энергию, необходимую для теплоснабжения, а также земельный налог.
Обязанный субъект приватизации жилых помещений передает административно-хозяйственное обслуживание жилого дома квартирному товариществу в течение трех месяцев со дня получения соответствующего заявления, если стороны не договорятся об ином (ч. 5 ст. 15 прим. 1 Закона ЭР о приватизации жилых помещений). Порядок передачи административно-хозяйственного обслуживания жилых домов устанавливается Правительством ЭР.
Квартирное товарищество должно уведомить обязанного субъекта о включении квартирного товарищества в регистр в течение десяти рабочих дней после внесения соответствующей записи. Согласно постановлению Правительства ЭР от 01.07.1993 № 198 «О проведении приватизации жилых помещений» обязанный субъект приватизации жилых помещений или управляющий жилым домом в течение трех месяцев после включения квартирного товарищества в регистр передает ему следующие документы, касающиеся жилого дома:
· планы вертикального разреза этажей, подвала и крыши (в том числе относящихся к жилому дому зданий и сооружений), вертикального разреза дома, а также планы инвентаризации и экспликации;
· план земельного участка, относящегося к жилому дому, если этот участок предварительно определен;
· чертежи систем центрального отопления, внутренних и наружных сетей тепло-, газо-, электро- и водоснабжения и канализации;
· документы на инженерное оборудование (паспорт теплового узла, документация на противопожарные и дымоотводные системы, паспорт лифта и т. п.);
· домовую книгу или картотеку.
О передаче документов передающее и принимающее лица оформляют акт приема-передачи. При описании типа жилого дома указывается, относится ли он к кирпичным, блочным, крупнопанельным, деревянным домам, домам смешанного или иного типа. В акте приводится перечень передаваемых документов, фиксируются сведения о назначении квартирной платы и (или) платы за услуги по видам расходов со ссылкой на представленные справки, а также сведения об их поступлении и использовании на цели, связанные с жилым домом, с разбивкой по месяцам в течение последних 12 месяцев.
В акте приема-передачи хозяйствования и управления жилым домом фиксируется расторжение передающим лицом договоров, связанных с эксплуатацией жилого дома и обслуживанием жильцов. В случае необходимости передающее лицо может по соглашению сторон расторгнуть конкретный договор после оформления акта.
Хозяйственное управление и эксплуатационное обслуживание жилых помещений считаются переданными квартирному товариществу с момента подписания акта приема-передачи хозяйствования и управления жилым домом. Разногласия относительно содержания акта не служат основанием для отказа от оформления или подписания акта. Однако у передающей и принимающей стороны могут возникнуть разногласия относительно акта приема-передачи. Если нет возможности договориться, одна из сторон, которую не устраивают какие-то пункты акта, может обратиться с исковым заявлением в суд.
После учреждения квартирного товарищества избранное правление должно организовать диагностику. Она необходима для принятия продуманных решений как при выборе дальнейшей концепции управления, так и при выяснении возможностей членов правления и членов товарищества. Цель диагностики — достичь с минимальными затратами в деятельности товарищества максимального результата. При диагностике учитываются экономический (уровень жизни членов товарищества, политика кредитования, уровень вознаграждения членам правления), политический (государственные налоги и их увеличение) и технологический (развитие технологи, инфотехнологии) факторы[2].
Целью управления является обеспечение лучшего соотношения цены и качества при проведении ремонтных работ и работ по обслуживанию дома. По мнению М. Йоала, можно выделить следующие цели управления: сохранение ценности и пригодности использования дома; управление, обслуживание и администрирование дома; создание приятного окружения; предоставление услуг членам товарищества[3].
При выборе управленческой концепции товарищество сталкивается со следующими проблемами:
· экономическими, решение которых требует знание бухгалтерии и финансового планирования;
· техническими, связанными с содержанием здания и его ремонтом;
· юридическими, затрагивающими составление договоров, деловых писем, представления товарищества в деловых сделках;
· социальными, возникающими при общении с членами товарищества, которые могут подразделяться на три группы: 1) активная,
2) пассивная и 3) один или несколько человек против всех[4].
Члены правления должны обладать всесторонними навыками общения, умением конструктивно разрешать поставленные задачи и конфликтные ситуации, руководствуясь нормами законодательства, и не нарушать права членов товарищества.
Можно выделить следующие три основные концепции управления. Во-первых, самостоятельное управление, которое предусматривает наличие собственных бухгалтера, исполнительного директора, обслуживающий персонал. Преимущества этой концепции — сосредоточение управляющего органа, что позволяет решать проблемы оперативно; жильцы дома больше доверяют правлению товарищества.
Недостатком концепции самостоятельного управления является изолированность товарищества от других рынков управления, а в небольших домах — высокая стоимость администрирования. Соответственно риски первой концепции управления — ограниченные знания и опыт, а также аварии в небольших домах, где невозможно организовать круглосуточную аварийную помощь, отсутствие дорогостоящих инструментов.
Во-вторых, делегирование ответственности, покупка услуг по обслуживанию и управлению. Эта концепция подходит руководителям, у которых нет времени и возможности ежедневно заниматься управлением. Конкуренция среди фирм по обслуживанию и управлению недвижимостью привела к снижению стоимости их услуг, что выгодно для квартирных товариществ.
Большинство товариществ выбрали концепцию управления, так как после 2001 года появилось много фирм, обслуживающих и управляющих недвижимостью.
Преимущества второй концепции — наличие различных специалистов, круглосуточная готовность к обслуживанию, постоянное обучение работников, возможность получить услуги по более низкой цене, низкая стоимоть расходов на ведение бухгалтерии и управление.
Можно выделить следующие недостатки и соответственно риски второй концепции управления:
· разногласия с правлением, особенно при его смене;
· осмотр, зависящий от состояния товарищества (особенно финансового);
· качество и быстрота решения проблем, что зависит от формы управленияv.
В-третьих, комбинированное управление, где есть исполнительный директор или бухгалтер, а остальные услуги покупаются в фирме по управлению. Это комбинация первых двух концепций. Комбинированное управление, с одной строны, обеспечивает высокую независимость товарищества, а с другой — предоставляет дополнительные возможности товариществу на рынке услуг.
Правление квартирного товарищества должна выбрать наиболее приемлемую концепцию управления, так как от этого зависит качество управления.
В Таллинне все три концепции управления квартирных товариществ представлены следующим образом :
· самостоятельное управление — 61%;
· делегированное управление — 23%;
· комбинированное управление — 16%.
Квартирное товарищество дает возможность стать собственником, самостоятельно решающим, как осуществлять финансовую, экономическую деятельность, какие для этого необходимы затраты, принимающим участие в использовании недвижимости и планировании затрат, связанных с общей собственностью.
При учреждении квартирного товарищества создается возможность влиять на деятельность товарищества, а именно:
· избирать правление и быть избранным в органы управления и контроля товарищества;
· решать вопрос о выборе фирм, с которыми заключаются договоры о предоставлении коммунальных услуг;
· организовывать собственное управление по обслуживанию и выполнению ремонтно-строительных работ;
· определять бюджет товарищества.
Преимущества квартирного товарищества:
· оплачиваемые платежи по управлению и уходу направляется на благоустройство конкретного дома;
· контроль за использованием платежей по уходу за жилым домом и их эффективное использование;
· увеличение стоимости квартиры;
· защита прав собственника;
· получение дополнительных средств на уход за жилыми домами от аренды объектов и частей зданий, находящихся в совместной собственности;
· контроль за работами, производимыми внутри квартиры;
· возможность сособственников покрывать свою долю по уходу личным трудом вместо соответствующих платежей.
Однако практика применения скрывает много проблем, таких, как получение кредита для квартирных товариществ, но его нецелевое использование, недобросовестность членов правления при осуществлении хозяйственно-экономической деятельности, что может повлечь за собой банкротство товарищества.
Хотя квартирные товарищества существуют в ЭР лишь с 1995 года, они доказали явные преимущества по сравнению с прежними формами управления жилым фондом. В 2000 году было зарегистрировано 460[5] товарищество, к 2007 году — 8466. Таким образом, из 18 тыс. зарегистрированных некоммерческих объединений квартирные товарищества составляются более одной трети, являясь самым распространенным видом среди некоммерческих организаций.
 
Библиография
1 См.: Сухнева М. Квартирное товарищество: практические вопросы управления. — Таллинн, 2001. С. 12.
2 См.: Красс А. Диагностика квартирного товарищества // ELAMU. 2003. № 3. С. 46.
3 См.: Йоала М. Основы управления товариществом. Справочник для квартирного товарищества / Под ред. А.-Л. Паю. — Eesti Korteriьhistute Liit: Ortwil OU, 2006. С. 43.
4 См.: Красс А. Там же. С. 47.
5 См.: Красс А. Диагностика квартирного товарищества // ELAMU. 2003. № 3. С. 48.