Форма договора оказания риелторских услуг

Е.В. НАКУШНОВА,

ассистент кафедры гражданского права и гражданского процесса юридического факультета Ульяновского государственного педагогического университета им. И.Н. Ульянова

Правовое регулирование формы договоров выражается в установлении к ней определенных требований и последствий их нарушения. Цель соответствующих требований состоит в том, что они позволяют сделать отношения сторон более определенными, снять основания для споров в будущем по поводу самого факта совершения сделки и ее содержания.

Стороны могут заключать договор в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если определенная форма не предусмотрена законом для данного вида договоров (п. 1 ст. 434 ГК РФ). Требование к форме означает лишь недопустимость выбора более простой формы по сравнению с предусмотренной законом, но и использование более сложной формы зависит от усмотрения сторон. Свобода выбора формы сделки (договора) тем самым составляет правило, а предуказанность формы — законное исключение.

Статья 161 ГК РФ устанавливает правило о недопустимости заключения в устной форме договоров, совершаемых между юридическими лицами, а также юридическими лицами и гражданами. Сторонами договора оказания риелторских услуг выступают, с одной стороны, юридическое лицо (риелторская фирма) или индивидуальный предприниматель (риелтор), а с другой — потребитель (гражданин или юридическое лицо). Договор оказания риелторских услуг может быть заключен в простой письменной форме.

Простая письменная форма договора установлена для определенности взаимоотношений сторон, а значит, призвана обеспечить интерес контрагентов. Учитывая частный характер интереса сторон к письменной форме договора, законодатель признал, что сделка, совершенная вопреки указаниям ГК РФ или иного закона устно, а не письменно, сохраняет значение юридического факта, порождающего соответствующие права и обязанности.

Соблюдение простой письменной формы признается делом самих сторон. Если одна из сторон оспаривает само существование не принявшего обязательную письменную форму договора или отдельных его условий, она вправе заявить иск. Лицо, ссылающееся на то, что хотя и не было письменной формы, но соглашение сторон было, должно привести необходимые доказательства. Пункт 1 ст. 162 ГК РФ ограничивает круг возможных доказательств, не допуская свидетельских показаний. В то же время использовать любые доказательства, в том числе свидетельские показания, может другая сторона — та, которая утверждает, что самой сделки или спорного условия в действительности не было. Таким образом, указание закона на обязательность письменной формы договора означает презумпцию: нет письменной формы — нет и договора[1].

В ряде случаев, особенно когда появляется публичный интерес к самому договору и его письменной форме, предусмотрена недействительность договора, заключенного устно, в нарушение обязательной письменной формы (п. 2 ст. 162 ГК РФ). Соответствующие последствия указаны, в частности, в ст. 550, п. 3 ст. 1017, договор же считается не просто недействительным, а ничтожным. Поскольку оговорки об оспоримости сделок, нарушающих требование об обязательной письменной форме, в ГК РФ нет, независимо от наличия или отсутствия особого указания на этот счет все упомянутые в специальных нормах договоры, заключенные с нарушением формы и по этой причине признаваемые недействительными, являются ничтожными.

Договор оказания риелторских услуг играет значительную роль в регулировании отношений на рынке недвижимости. Недопустимо, когда договор заключается в устной форме, а тем более когда риелторские услуги оказываются без договора. Договор оказания риелторских услуг относится к публичным договорам, объектом которого выступают различные операции с недвижимостью. К таким договорам законодатель проявляет повышенное внимание, выражающееся в том числе в установлении для них обязательной письменной формы. Целесообразно предусмотреть в законодательстве, в частности в законе о риелторской деятельности, специальную норму, регламентирующую последствия несоблюдения простой письменной формы договора оказания риелторских услуг, а именно признание его недействительным (ничтожным).

Письменный договор заключается путем составления надлежащим образом подписанного документа. Элементами письменной формы договора могут быть, помимо подписи, некоторые другие требования, в частности печать. Так, согласно п. 1 ст. 160 ГК РФ скрепление печатью договора представляет собой одно из дополнительных требований. Имеется в виду, что вместе с заявлением стороной этого требования должны быть определены последствия его нарушения, вплоть до признания договора незаключенным. Если стороны не воспользовались предоставленной им возможностью и специальные последствия не предусмотрены, наступает общее неблагоприятное последствие нарушения требований об обязательной письменной форме сделки (п. 1 ст. 162 ГК РФ). В договоре оказания риелторских услуг это необходимое требование, и последствия его несоблюдения должны быть предусмотрены в договоре, так как стороной договора выступает коммерческая организация (риелторская фирма) или индивидуальный предприниматель (риелтор).

Законом, иными правовыми актами или соглашением сторон может быть предусмотрено дополнительное требование, подчиняющееся общему режиму формы заключения сделки, установленному для печати. Речь идет о совершении сделки на бланке, форма которого может быть выработана в риелторской деятельности.

Общие для всех сделок требования к письменной форме признаются соблюденными, если составлен документ, выражающий содержание сделки, и имеются подписи лица или лиц, ее совершающих, либо уполномоченных ими лиц (п. 1 ст. 160 ГК РФ). Наряду с этим имеются специальные требования, например о том, что договор заключается путем составления документа, подписанного сторонами, а равно путем обмена документами, осуществляемого с использованием почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной и иной связи. Необходимо, чтобы избранный сторонами способ мог позволить установить, что документ исходит именно от лица, являющегося стороной в договоре (п. 2 ст. 434).

Однако для договора оказания риелторских услуг необходимо установить специальное правило о том, что этот договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, поскольку объектами договора являются различные операции с недвижимостью. Такое специальное правило предусмотрено ГК РФ для договоров продажи недвижимости (ст. 550), продажи предприятия (п. 1 ст. 560), аренды зданий и сооружений (п. 1 ст. 651), аренды предприятия (п. 1 ст. 658), доверительного управления недвижимостью (п. 2 ст. 1017).

Договор оказания риелторских услуг может содержать еще одно дополнительное требование — о необходимости его нотариального удостоверения. Нотариальное удостоверение обязательно в случаях, предусмотренных законом и соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ). Специального указания закона на необходимость нотариального удостоверения договора оказания риелторских услуг нет, поэтому нотариальное удостоверение возможно только по требованию одной из его сторон. Требование стороны о нотариальном удостоверении договора во всех случаях обязательно для контрагента, и его несоблюдение влечет за собой недействительность договора, притом ничтожность сделки (ст. 165).

Таким образом, в законодательстве должно быть установлено требование об обязательном заключении договора оказания риелторских услуг в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этого требования должно влечь за собой признание договора недействительным, а именно ничтожным.

Библиография

1 См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 1: Общие положения: 2-е изд., испр. — М., 1999. С. 345.