Часть земельного участка как объект земельных отношений: критический анализ

А.П. АНИСИМОВ,
доктор юридических наук, ведущий научный сотрудник НИИ современного права Волгоградской академии государственной службы
 
На современном этапе земельной реформы не прекращаются дискуссии об обоснованности выделения в Земельном кодексе РФ части земельного участка в качестве объекта земельных отношений, что является элементом более широкой проблемы установления четких критериев делимости или неделимости земельных участков. 
 
Актуальность этих вопросов трудно переоценить. Земельные комитеты органов местного самоуправления в своей повседневной деятельности вынуждены принимать решения по вопросам, прямо не урегулированным действующим законодательством. Например, если гражданин хочет сделать пристройку (в виде отдельного входа (крыльца) или балкона, размещенного на уровне первого этажа), то надо ли ему под такое крыльцо или балкон брать участок в аренду? Какими нормативными актами предусмотрены минимальные и максимальные размеры таких земельных участков? Как проводить  землеустройство и кадастровый учет этих участков? Нужно ли гражданину, проживающему в многоквартирном доме, выделять часть земельного участка в случае, если такой участок находится в общей долевой собственности собственников квартир многоквартирного дома?
Вопрос об обоснованности закрепления в ЗК РФ части земельного участка как самостоятельного объекта земельных отношений не получил однозначного ответа в научной литературе. Так, ряд авторов считают такое выделение обоснованным, мотивируя это практикой существования и использования данного объекта[1].
С таким подходом трудно согласиться. В соответствии со ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, а не вещи и их части. Поэтому представляется, что часть земельного участка не может быть объектом правоотношения, поскольку в случае разделения участка на две части (если он является делимым) каждой из этих частей в установленном порядке присваивается индивидуальный кадастровый номер, а собственник каждой вновь образованной части земельного участка получает правоустанавливающий документ на земельный участок, а не на его часть. Аналогичным образом невозможно приватизировать часть земельного участка, а в случае продажи собственником части участка сделка будет зарегистрирована только после проведения землеустроительных работ и постановки участка на кадастровый учет. 
Как отмечали К.Г. Пандаков и А.Е. Черноморец, «части земельного участка не может быть, как не может быть части доски. Если распилить одну доску на несколько частей, то получатся те же доски, но меньших размеров. То же происходит и с земельным участком: при разделе его на местности получатся те же земельные участки, но меньших размеров, в своей совокупности равные площади разделенного участка»[2].
Это подтверждают и материалы судебной практики. В постановлении ФАС Северо-Западного округа от 21.07.2004 № А56-2920/04 было отмечено, что «изменение кадастрового номера объекта недвижимости свидетельствует о прекращении существования объекта, права на который зарегистрированы, и создании нового объекта недвижимости. Следовательно, в... случае разделения земельного участка должны быть прекращены права на прежний земельный участок и зарегистрированы на вновь образованные земельные участки».
Индивидуализация земельного участка происходит посредством проведения его землеустройства и кадастрового учета. Следовательно, собственник земельного участка до заключения договора аренды обязан индивидуализировать часть земельного участка с присвоением ему кадастрового номера. Значит, в договоре аренды (или любом другом) в качестве предмета договора будет указан земельный участок, индивидуализированный на местности.  Более того, в ряде статей ЗК РФ понятие «часть земельного участка» встречается, однако соответствующей нормы-дефиниции  кодекс не содержит, в то время как определение земельного участка дано в п. 2 ст. 6 ЗК РФ.
Как объект земельных правоотношений часть земельного участка может иметь значение только в случае, вытекающем из норм Федерального закона от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве». Указанный закон выделяет в качестве объектов землеустройства не только земельные участки, но и их части. Практическое значение этой нормы заключается в том, что проведение землеустроительных работ является обязательным для определения границ ограниченных в использовании частей объектов землеустройства, например, при установлении сервитута или охранной зоны государственного природного заповедника. Однако данная землеустроительная фиксация носит вспомогательный характер и предназначена для определения границ правомочий собственника, что позволяет уточнить на местности его возможности по свободному и ограниченному использованию земельного участка.
Графическое отображение такой части земельного участка означает определение границ особого правового режима всего земельного участка, поскольку в документах государственной регистрации права собственности на землю отображаются ограничения (обременения) всего земельного участка. Данные сведения вносятся в подраздел III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве ограничений (обременений) права собственности и иных прав на недвижимое имущество и не носят самостоятельного характера.
Следовательно, при применении норм земельного и гражданского законодательства, когда государственная регистрация сделки с земельным участком обязательна, «под “частью земельного участка” нужно понимать только ту его часть, которая после реального раздела превратилась с самостоятельный земельный участок»[3].  На это же обстоятельство обращают внимание  и практикующие юристы — государственные регистраторы прав на недвижимое имущество и сделок с ним[4].
На наш взгляд, окончательно этот вопрос будет решен только после 1 января 2010 г., когда во всех муниципальных образованиях будут разработаны правила землепользования и застройки, а также иная градостроительная документация. В результате, согласно ч. 4 ст. 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрадК РФ), в случае если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляются разделение земельного участка на несколько участков, объединение земельных участков в один, изменение общей границы земельных участков, подготовка документации по планировке территории не требуется, а подготовка землеустроительной документации осуществляется в порядке, предусмотренном земельным законодательством.
При этом размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков. Обязательным условием разделения земельного участка на несколько участков меньших размеров является наличие подъездов, подходов к каждому из них. Объединение земельных участков в один  допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны.
Но первые шаги в урегулировании данной проблемы сделаны законодателем уже сейчас, до окончательной реализации норм ГрадК РФ. Так, в июне 2007 года в ГК РФ был внесен ряд изменений, на наш взгляд, положивших конец дискуссии о части земельного участка как объекте гражданских и земельных отношений и исключивших из ГК РФ ряд упоминаний о таковой.
Сравним две редакции хотя бы одной статьи ГК РФ,  например, редакции п. 1 ст. 271.
Старая редакция: «Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка».
Новая редакция: «Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком».
И это далеко не единичный пример. Аналогичные изменения внесены в статьи, регламентирующие аренду недвижимости, куплю-продажу и т. д. Такой законодательный подход можно только приветствовать, тем более что он вполне согласуется с правовой позицией Конституционного суда РФ, выраженной в определении от 05.03.2004  № 82-О «По запросу Первомайского районного суда города Пензы о проверке конституционности пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации». В этом определении Конституционный суд РФ отметил, что «неделимый земельный участок является одновременно и неделимым объектом как гражданских прав, так и земельных отношений, что, в частности, означает невозможность установления права соб-ственности только лишь на его часть, — такой земельный участок выступает объектом прав в целом».
 
Библиография
1 См.: Бадулин К. Часть земельного участка как объект земельных отношений // Хозяйство и право. 2006. № 1. С. 86—93; Разгельдеев Н.Т., Попов Д.И. Правовое регулирование сделок с земельными долями. — Саратов, 2005.  С. 52—53.
2 Пандаков К.Г., Черноморец А.Е. Аграрно-земельная реформа: законодательство, теория, практика. — Саратов, 2003.  С. 36.
3 Уткин Б.И. Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними. — М., 2005.  С. 24; Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. — М., 2006. С. 181.
4 См.: Грехова Е.А. Правовое регулирование государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними в Российской Федерации: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. — Краснодар, 2007.  С. 13—14.